Segregación de fincas: concepto, cómo hacerlo y por qué

La segregación de fincas es un proceso jurídico-administrativo clave en el manejo y desarrollo del territorio que afecta tanto a propietarios como a urbanizadores. Pero ¿qué implica realmente este término y por qué es importante conocerlo?

En este artículo te contamos en qué consiste la segregación de fincas, cómo y por qué hacerlo, así como los requisitos y documentos necesarios para ello.

La segregación una finca, ¿qué es?

La segregación de fincas es un proceso mediante el cual una propiedad o parcela se divide en dos o más independientes. Esto implica la segmentación de la finca original en varias más pequeñas, con el objetivo de que cada una de las nuevas tenga su propia referencia catastral y pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad como una entidad independiente.

Diferencia entre división y segregación de fincas

En la segregación, la finca original sigue existiendo, y se establecen las partes en las que se ha segregado. En la división, la finca original desaparece y se crean varias fincas independientes.

A nivel fiscal, tras la segregación habrá que pagar los impuestos correspondientes sobre el valor del terreno segregado. En cambio, en la división de una finca se requiere pagar impuestos sobre el valor total de los terrenos repartidos. Esto hace que, generalmente, la segregación sea más barata que la división de fincas. 

Por ejemplo, en Andalucía, por segregación se paga el 1,2% del valor de la finca segregada. En cambio, por la división habría que pagar el 1,2% del valor de toda la finca.

¿Qué hay que hacer para segregar una finca?

Para la segregación de una finca urbana hay que embarcarse en un proceso técnico, administrativo y jurídico. Estos son los pasos a seguir para segregar una finca:

1. Proyecto de parcelación o segregación. El proceso comienza con la intervención de un técnico especializado que debe inspeccionar y estudiar la finca, realizar mediciones y cálculos, así como elaborar un informe detallado que incluya planos técnicos y un proyecto específico de segregación.
2. Elaborar el informe de la finca. El informe técnico debe incluir la descripción de edificaciones e instalaciones en la finca, el plano de situación de la parcela, el plano de la parcela original o matriz con superficie, servicios y servidumbres, linderos, curvas de nivel y otros detalles, además de los planos de las parcelas resultantes tras la segregación.
3. Presentar el proyecto al ayuntamiento. El proyecto debe ser presentado al ayuntamiento de la localidad en la que se ubique la finca, justificando la segregación. Este evaluará el caso y determinará si otorga la licencia de segregación o, en su defecto, una declaración de innecesariedad, un documento que establece que el proyecto no requiere una licencia.
4. Revisión del proyecto. El ayuntamiento revisará el proyecto para confirmar que todo está correcto, verificar que la solicitud de la licencia está adecuadamente hecha, asegurarse de que el proyecto cumple con la normativa urbanística aplicable a la zona y evaluar si se cumplen los requisitos de planificación territorial.
5. Cumplimiento normativo. Tanto la finca original como las parcelas resultantes deben cumplir con la normativa urbanística vigente en la localidad, con el fin de garantizar que todas las propiedades se ajustan a la normativa de planificación territorial.

Requisitos para segregar una finca

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Para segregar una finca, se deben cumplir una serie de requisitos con el fin de asegurar el cumplimiento de la normativa urbanística y la funcionalidad de las parcelas resultantes:

1. Superficie mínima edificable. La finca a segregar debe contar con una superficie mínima edificable de 600 m2, lo que garantiza que las parcelas resultantes tengan suficiente espacio para cumplir con los requisitos constructivos.
2. Acceso a la vía pública. Ambas parcelas, tanto la original como la segregada, deben tener un frente mínimo que permita el acceso directo a la vía pública. Esto es fundamental para asegurar la accesibilidad y la funcionalidad de las nuevas parcelas.
3. Normativa urbanística para edificaciones existentes. Si en la finca que se va a segregar ya existe una edificación, la segregación debe realizarse de manera que la porción de la parcela en la que se encuentra la vivienda siga cumpliendo con la normativa urbanística de la zona después de la segregación, por ejemplo, la distancia mínima a linderos, altura máxima permitida y otros criterios establecidos en la normativa local.
4. Segregación de fincas rústicas. En el caso de parcelas rústicas, los requisitos para la segregación dependen de la comunidad autónoma donde se ubique la finca. Sin embargo, siempre se debe cumplir con la normativa del Código Técnico de Edificación (CTE), que establece las directrices generales para las construcciones en suelo rústico.

Documentos necesarios para segregar una finca

Para proponer un proyecto de segregación fincas, es fundamental que la parcela original esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.

Al realizar este trámite, se genera la escritura de segregación o parcelación, un documento redactado por un notario a partir de la licencia municipal de segregación. La escritura detallará el lindero o punto cardinal específico desde el cual se realiza la segregación, describirá la finca segregada y explicará cómo queda la finca restante (la finca original tras la segregación).

La solicitud de la escritura de segregación la tiene que hacer el propietario de la finca, ya que es un acto de dominio exclusivo. Una vez otorgada, el notario enviará una copia autorizada de la misma al ayuntamiento. Además, para poder llevar a cabo la segregación de una finca, se deben presentar:

• Documentos que se puedan inscribir en el Registro de la Propiedad, como los títulos de dominio o derechos reales impuestos sobre dichos inmuebles
• Títulos registrales. Donde se registren hipotecas, usos y derechos de usufructo 
• Actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales
• Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles con una duración superior a seis años
• Resoluciones legales que declaren incapacidad legal para administrar, justifiquen la ausencia, fallecimiento o cualquier otra condición que modifique la capacidad para disponer de los bienes
• Títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales pertenecientes al Estado, Iglesia o corporaciones civiles
• Referencia catastral que identifique la finca que se quiera segregar
• Cargas económicas del inmueble
• Acto de autorización administrativa

¿Por qué segregar una finca? Los principales motivos

Hay varias razones por las cuales se puede querer segregar una finca:

1. Reparto de una herencia. El propietario puede decidir segregar la parcela original para repartirla entre sus herederos. También puede ocurrir que el propietario ya no pueda ocuparse de toda la finca y decida segregarla para alquilar las porciones segregadas a los futuros herederos, o que desee donar una parte de la finca.
2. Venta de un parte de la finca. En este caso, generalmente se segrega una parte pequeña de la finca para su venta. Es importante tener en cuenta que se generarán gastos e impuestos tanto por la segregación como por la posterior compraventa.
3. Construcción de varias viviendas. Si se cuenta con una parcela de gran tamaño, segregarla podría permitir construir varias viviendas y venderlas o alquilarlas individualmente.
4. Gestión independiente de cada parcela. Al generarse títulos de propiedad separados, cada parcela puede gestionarse de forma independiente, lo que facilita la venta, el alquiler o la hipoteca de cada una de esas partes.