Cinco años de malas decisiones

Han pasado algo más de 5 años desde que se comenzara a intervenir el mercado del alquiler. La primera medida fue la aprobación de los cambios en la LAU en marzo de 2019, que alargó los contratos desde los 3 años hasta los 5 o 7 años. Después han venido una batería de decretos y medidas que culminaron con la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023. Todas estas medidas tenían como intención última la mejora de la accesibilidad al alquiler, con el foco principalmente en el precio. Cinco años deberían ser suficientes para que cualquier medida en vigor muestre su impacto. Este caso no es una excepción, pero el impacto no solo no ha sido el deseado, sino que ha supuesto el empeoramiento de todas las métricas.

La clave de toda la crisis del alquiler está en la falta de oferta, pero en vez de tomarse medidas para estimularla se han enfocado en perseguir al propietario, lo que ha provocado su espantada. Según los datos de oferta de alquiler permanente que manejamos en idealista, una familia que busque una vivienda ahora encontrará un 33% menos viviendas en el mercado de las que había hace 5 años, una cifra que sube hasta el 75% en el caso de la ciudad de Barcelona y hasta el 46% en Madrid.

El primer impacto de la desaparición del stock es la subida de precios, al tener la misma o mayor demanda para una oferta cada vez más escasa. En este tiempo el precio de los alquileres se ha encarecido un 28% en España y un 25% en Madrid. En Barcelona, a pesar de los dos periodos de control de precios, la subida ha llegado hasta el 33% en 5 años. La subida de los precios, si no va acompañada de un incremento similar en los ingresos familiares, tiene un impacto directo en el esfuerzo financiero que deben hacer las familias para acceder a esa vivienda. En este caso en España pasó del 33% de los ingresos medios por hogar al 36% en el que se sitúa ahora, una tasa que crece hasta el 38% en el caso de Madrid, pero que se dispara hasta el 46% en Barcelona.

La falta de oferta ha tenido otra consecuencia indeseada más: el aumento de la competencia entre familias por cada vivienda que sale al mercado. Si en 2019 había una media de 7 familias que competían por cada anuncio que se publicaba en idealista, en las mismas fechas de 2024 esa cifra ha aumentado hasta las 32. Si ponemos el foco en las grandes ciudades comprobamos cómo en Madrid el número de candidatos ha pasado de 10 a 43, mientras que en Barcelona esta subida ha sido aún mayor, al pasar de 9 a 63 familias compitiendo por cada vivienda.

Este aumento desbocado de la demanda de cada anuncio no solo tiene como consecuencia el incremento de precios o la situación de ansiedad a la que avoca a muchas familias, sino que contribuye directamente a fomentar la exclusión de los colectivos más vulnerables y jóvenes. En un entorno en el que tenemos cada vez más demanda y la oferta se achica, los propietarios tienen cada vez más perfiles entre los que elegir y siempre se decantan por aquellos que les ofrecen una mayor seguridad de pago y de recuperar su vivienda en caso de conflictos, lo que hace que las familias en riesgo de ser vulnerables (o más aún si ya lo son) tengan prácticamente imposible convertirse en la candidatura elegida. Justo el efecto contrario al deseado por el legislador.

Parece claro que el camino comenzado en 2019 para intervenir el alquiler solo ha conseguido empeorar una situación que ya entonces era mala. Tras 5 años de resultados negativos, deberíamos realizar la reflexión sobre si es necesario continuar insistiendo en recetas fallidas y persiguiendo a los propietarios como si fueran parte del problema, cuando son la parte más relevante de la solución. En idealista apostamos por dar un golpe de timón a las políticas de alquiler, retirar todas las medidas dañinas y comenzar un nuevo rumbo basado en datos, en el equilibrio entre las partes y en la opinión de los expertos.