La compraventa de viviendas en Cataluña cerrará 2024 con un descenso del 4 al 10%

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona cifraron que el número de compraventas registrado en Cataluña en los meses de abril, mayo y junio fue de 22.061 operaciones, lo que supone un descenso del -8,9% interanual y del -9% trimestral comparado el mismo periodo de 2023.

En rueda de prensa para presentar estos datos a finales de septiembre, Gerard Duelo, presidente de los COAPI de España, incidió que, en Cataluña, el sector es resiliente, ahora bien, hay un número de compraventas inferior a 2023, “el pasado fue un año extraordinario, mientras es de destacar que los precios siguen estables y al alza”.

A pesar de este descenso, los API se mostraron positivos porque su informe detalla que las cuantías alcanzadas suponen mantenerse en el tramo superior de resultados trimestrales de los últimos 17 años. De hecho, es el segundo mayor resultado de los cuatro últimos trimestres.

Descenso de compraventa de viviendas para final de año

Analizando qué puede pasar a final de año, Ramón Riera, presidente mundial de FIABCI, Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, prevé que la compraventa de viviendas cierre 2024 con un descenso de entre el 4% y el 10% en comparación con el año anterior.

“Este enfriamiento del mercado se debe a varios factores, como los altos tipos de interés y la inflación persistente, que han reducido la capacidad de compra de muchas personas. A pesar de esta caída en las transacciones, los precios de la vivienda continuarán subiendo ligeramente, con un incremento interanual de hasta un 3% para finales de año”.

A ello, el profesional le suma el ajuste en la compraventa que también ha estado acompañado de una disminución en la contratación de hipotecas, lo que refleja la dificultad de acceso al crédito en el contexto actual. “Ahora bien, tras las últimas bajadas del tipo de interés y una estabilización de la inflación, el mercado podría volver a repuntar en este último trimestre”.

También ve una reducción de transacciones Francesc Salas, socio fundador de la consultora Enlace, “cerrará peor que en 2023 pero aguantando el tipo. Mejorando no obstante las primeras previsiones”.

Altos tipos de interés e inflación elevada, razones

Para Riera, los principales factores que explicarían este retroceso en la compraventa de viviendas en Cataluña son los altos tipos de interés, “las tasas han incrementado significativamente en los últimos años, encareciendo las hipotecas. Esto ha reducido la capacidad de muchas personas para acceder a financiación y, como resultado, ha disminuido la demanda de viviendas. Las entidades bancarias, además, están limitando el crédito a porcentajes más bajos del valor de la propiedad, lo que dificulta las compras”.

Mientras que también es importante destacar la inflación elevada que está afectando el poder adquisitivo de los hogares. “Y también incrementa los costos de construcción y mantenimiento, limitando la oferta de nuevas viviendas en el mercado”.

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Además, está la incertidumbre económica y geopolítica, la guerra en Ucrania, la de Gaza y la situación global de incertidumbre política como con las elecciones en EE.UU, sumados a la volatilidad de los mercados, generan desconfianza en los compradores, que prefieren retrasar sus decisiones de inversión inmobiliaria hasta que las condiciones sean más estables.

Francesc Quintana, CEO y fundador de Vivendex, cree que hay muy poca oferta y los precios del alquiler al alza. Además, “hay una percepción general de estabilidad económica, una combinación muy buena para el sector. Lamentablemente, la falta de nuevos proyectos de obra limita la oferta y no ayuda a contener los precios”.

Ramón Riera analiza que la subida de los precios de las viviendas a pesar de la caída en las transacciones se debe a la persistente escasez de oferta. Como destacan el resto de expertos, “hay pocas propiedades disponibles, especialmente en áreas urbanas de alta demanda como Barcelona, lo que presiona al alza los precios”.

Además, la nueva regulación sobre los alquileres está empujando a algunos propietarios a vender o trasladar sus propiedades a mercados turísticos o de temporada, reduciendo aún más la oferta disponible para venta.

Demanda inferior a la esperada

Desde Vivendex opinan que el mercado está muy dinámico. “A principios de año habría apostado por un año mejor que el anterior, pero la recuperación ha costado. Hasta junio íbamos claramente por debajo, y no creo que en esta mitad del año recuperemos completamente”.

Mientras que el presidente mundial de FIABCI destaca que la demanda de viviendas en Cataluña en 2024 ha sido inferior a lo esperado, afectada por factores económicos y financieros imprevistos. “Aunque había expectativas de cierta recuperación post-pandemia, el aumento de los tipos de interés y la alta inflación han frenado significativamente el apetito de los compradores, tanto en Cataluña como en otras regiones de España”.

Riera destaca el encarecimiento del crédito hipotecario y el endurecimiento de concesión del mismo, que ha hecho menos accesible la compra de viviendas para muchos compradores potenciales. Y a ello hay que añadir la incertidumbre económica global y los altos precios de las propiedades en zonas urbanas, que también han disuadido a quienes buscaban comprar.

Debemos tener en cuenta que la demanda de alquiler ha aumentado, lo que indica que muchas personas han optado por alquilar en lugar de comprar, especialmente ante las dificultades de financiación y el alto costo de la propiedad. Así, aunque la demanda general ha sido menor de lo esperado, se ha visto “un desvío hacia el mercado de alquileres que ha absorbido parte de la presión que usualmente estaría en la compraventa”.

En líneas generales, los expertos inmobiliarios ven más compraventas durante 2025, aunque sin un aumento significativo de éstas.