La vejez del parque inmobiliario, un problema estructural que amenaza al mercado

Artículo escrito por Jorge Sáenz de Miera, responsable de Avanza Credit en Deutsche Bank España

El mercado de la vivienda pasa por un momento complicado en España y se enfrenta a diversos problemas que ya llevan tiempo copando los titulares en los medios de comunicación. La falta de oferta ante una demanda desbordada, tanto en la compra como en el alquiler, sumado a una subida generalizada de los precios, generalmente por encima de la capacidad adquisitiva de la media de la población, forman un cóctel de difícil solución a corto plazo. A esta problemática se le suma un problema estructural, quizá no tan mediático, pero que amenaza al sector por su naturaleza constitutiva, y es la vejez del parque inmobiliario. 

Por poner en contexto la situación actual del parque inmobiliario, debemos tener en cuenta que la edad media de los edificios es superior a 40 años. Esto significa que más de la mitad de viviendas que existen en nuestro país fueron construidas antes de 1980. Además de suponer una cifra alarmante en términos de seguridad y obsolescencia de los edificios, esto hace que una gran cantidad de viviendas no cumpla con los estándares de eficiencia energética y necesite ser rehabilitada. 

Según datos de la Agencia de Medio Ambiente de la Unión Europea, las viviendas producen aproximadamente el 14% de las emisiones de CO2 en nuestro país. Esto demuestra que, más allá del cumplimiento de la normativa, la rehabilitación de los edificios es una acción imprescindible para frenar el impacto ambiental y contribuir a los objetivos de sostenibilidad.

Más allá de los desafíos económicos, la transformación del parque inmobiliario hacia un sistema más sostenible y eficiente es clave para el mercado de la vivienda. La necesidad de rehabilitación de una cantidad muy importante de edificios en nuestro país no solo pasa por cumplir las exigencias normativas a nivel europeo, como sucederá con la Directiva 2024/1275 de Eficiencia Energética (que debe estar traspuesta en 2026), sino también por contribuir activamente a la reducción de emisiones y a la mejora de la sostenibilidad de nuestras ciudades. En este sentido, la renovación del parque inmobiliario no debe verse como una imposición legal, sino como una oportunidad para avanzar hacia un nuevo modelo de construcción. 

La Unión Europea está tomando medidas a nivel legislativo para aplicar soluciones concretas que supongan un cambio efectivo. Con la mencionada directiva, el objetivo es mejorar la eficiencia energética de los edificios, reduciendo el consumo de energía en un 16% para 2030 y un 20% para 2050. Será un cambio a nivel estructural, ya que a partir de entonces no solo se medirá la eficiencia energética de los edificios, sino que será un requisito indispensable a la hora de poder vender o alquilar una propiedad con las implicaciones que esta medida tiene. 

Pero, más allá de las obligaciones, estos cambios permitirán avanzar hacia hogares, comunidades y ciudades con menor dependencia energética y mayor calidad de vida para sus habitantes.

Con todo esto, ¿qué hacer para abarcar este problema y conseguir los objetivos impuestos? Desde Deutsche Bank creemos que la solución pasa por una colaboración público-privada a la hora de asumir los costes de las operaciones. 

Hay que tener en cuenta que muchos de estos edificios con más necesidades de rehabilitación se encuentran a menudo en zonas de menor capacidad económica y sin poder adquisitivo suficiente para asumir los costes. De ahí la importancia del compromiso estatal y autonómico, ya existente a través de diferentes programas, para impulsar el cambio y fomentar la rehabilitación de las edificaciones. Porque invertir en eficiencia energética no solo es una inversión económica, sino también en sostenibilidad y bienestar.

Desde la Unión Europea ya se han promovido planes de ayuda como los fondos Next Generation, que, gestionados por comunidades autónomas y ayuntamientos, han conseguido activar el mercado de la rehabilitación y ser una referencia para la adopción de medidas por parte de los gobiernos. De igual manera, las ventajas fiscales que supone para sus demandantes han sido propulsores de esta activación.

En definitiva, los datos de antigüedad del parque inmobiliario español -uno de los más antiguos de Europa-, así como la inminente directiva de la Unión Europea en materia de rehabilitación y eficiencia energética de nuestros edificios, pone de manifiesto la necesidad urgente de rehabilitación, no solo para mejorar el confort térmico en el interior de los hogares, sino también para disminuir el consumo energético y mejorar el porcentaje de emisiones perjudiciales a la atmósfera.

En este camino, las ayudas públicas se convierten en el mejor aliado para hacerlo posible, máxime cuando una parte significativa de la población no puede asumir su coste. Asimismo, existen soluciones de financiación que agilizan todo el proceso y alivian la complejidad económica a las comunidades de propietarios. Y es que, al final, no debemos enfocar el proceso como una imposición normativa, sino de una necesidad real para conseguir un futuro más sostenible.