¿Cómo hacer el cambio de titularidad de una vivienda por donación?

El cambio de titularidad de una vivienda es una de las formalidades que van de la mano de operaciones como la donación de inmuebles de padres a hijos. Entre otras cosas, es imprescindible pasar por el notario y Registro de la Propiedad para poder disfrutar de las ventajas fiscales asociadas a este tipo de operación. 

Para que salgas de dudas, te contamos todo lo que necesitas saber sobre el cambio de titularidad por donación de vivienda.

¿Qué pasa cuando una propiedad es donada?

La donación de una vivienda implica su transmisión a otra persona sin contraprestación a cambio, lo que permite al donatario disfrutar de este bien en calidad de propietario sin pagar un precio.

Aunque lo más frecuente es donar el pleno dominio del inmueble, también es posible ceder únicamente el usufructo o la nuda propiedad, así como donar el 50% de una vivienda o cualquier otro porcentaje del que seamos propietarios, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Es importante tener en cuenta que, ante esta situación, es necesario formalizar la operación ante notario mediante escritura pública, así como registrar el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad para que la donación surta plenos efectos frente a terceros.

¿Es obligatorio cambiar de titularidad por donación de vivienda?

Cualquier donación de vivienda debe formalizarse necesariamente mediante escritura pública ante notario y registrarse en el Registro de la Propiedad para ser válida.

El Código Civil es muy claro al respecto y nos dice lo siguiente en su artículo 633: "Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

El mismo artículo nos dice que "la aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada", pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Además, "hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras."

No existe la misma necesidad formal en caso de donación de bienes muebles, como puede ser el dinero. En estos casos, el artículo 632 del Código Civil indica que "la donación de cosa mueble podrá hacerse verbalmente o por escrito."

¿Cómo hacer el cambio de titularidad de la vivienda por donación?

El Registro de la Propiedad asegura que el donatario deberá aportar al Registro "escritura pública de donación otorgada ante notario por el donante y en la que conste o a la que se acompañe después la preceptiva aceptación por parte del donatario", cumpliéndose además todos los requisitos de capacidad y contenido exigidos por la ley.

A la hora de solicitar la inscripción, también se deberá acreditar la liquidación y pago del impuesto de donaciones, y si fuera aplicable, el pago del impuesto sobre el incremento de valor de bienes inmuebles de naturaleza urbana (la llamada plusvalía municipal).

Es importante recordar que, tanto en caso de donación como de compraventa, el plazo para presentar la declaración o autoliquidación para el pago de los impuestos es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, o el plazo establecido por la comunidad autónoma competente.

Por último, si la aceptación por el donatario se otorga con posterioridad al acto de la donación, deberá acreditarse que se ha realizado en vida del donante.

¿Cómo hacer una donación sin ir al notario?

Cualquier donación de vivienda debe pasar necesariamente por el notario y por el Registro de la Propiedad. Si quieres ayudar a un familiar o a un ser querido a adquirir una vivienda sin pasar por este trámite, una opción es la donación de dinero.

Si cedes una cuantía, no será necesario pasar por el notario para formalizar esta operación, aunque sí deberá existir un contrato privado entre las partes que sirva no solo para documentar la operación, sino también para liquidar los impuestos correspondientes, como el impuesto de donaciones. 

Ten en cuenta que una de las ventajas de donar dinero es que no tendrás que declarar en el IRPF dicha operación, ya que no habrá ganancia patrimonial alguna como donante. 

Además, en algunas comunidades autónomas, como es el caso de la Comunidad de Madrid, existen importantes ventajas fiscales en caso de donación de dinero para la compra de primera vivienda habitual.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por una donación de vivienda?

La cuantía depende de muchos factores. Por ejemplo, en caso de donación entre familiares, no es lo mismo donar un piso a un sobrino que donar una vivienda a un hijo: normalmente, cuanto más cercano sea el grado de parentesco, más ventajas fiscales existirán en el ámbito del impuesto de donaciones.

Si lo que queremos es donar una vivienda a un amigo, probablemente las ventajas fiscales sean nulas.