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Las socimis ya han saltado al césped

“¿Qué hace un chico como tú en un sitio como este?” puede que se pregunten aquellos de ustedes que me asocien con la bolsa. Y, desde luego, es una duda procedente: ¿qué hace un bolsero que se gana la vida tratando de encontrar oportunidades de inversión en la bolsa española escribiendo unas líneas en la web inmobiliaria más prestigiosa de España? La respuesta es sencilla: hoy el inmobiliario vuelve a tener un peso importante en la bolsa.

Después de varios años desaparecido tras el tsunami económico, que en el caso español tuvo su epicentro en el sector inmobiliario, las socimis han saltado al césped con el mismo denominador común: todas ellas tienen ladrillos en sus balances. Las socimis -que en su momento fueron una innovación para atraer inversión a un sector asolado- y, más recientemente, las promotoras residenciales puras y duras -tras 10 años sin construir una casa- han vuelto con fuerza.

La otra característica común de estas nuevas cotizadas es el marcado perfil financiero de sus equipos ejecutivos y accionistas principales, lo que, sin duda, representa una importante diferencia con el sector que conocíamos antes de la crisis. Por lo demás, cada compañía es de su padre y de su madre. Desde Colonial, que es un ‘pure player’ de oficinas prime en París, Madrid y Barcelona, a cualquiera de las pequeñas socimis familiares del MAB, pasando por historias de indudable éxito como Merlin Properties, que, tan solo poco años después de su nacimiento, ya es la compañía inmobiliaria más grande de España.

Hay jugadores de nicho, como Lar España, especializada en centros comerciales o Hispania, especializada en hoteles y que acabó siendo comprada por uno de los sospechosos habituales, y hay compañías más diversificadas, como la ya mencionada Merlin. Hay promotoras con suelo de indudable calidad en su balance, comprado en los peores momentos de la crisis, y que les garantizan la actividad para los próximos años como Aedas, Neinor -en menor medida- o Metrovacesa, que tiene un balance inabarcable, heredado, en parte, de lo que se tuvieron que tragar los bancos. Algunas se han quedado colgadas de la brocha, como Vía Célere o Inmoglaciar, que están esperando que se abra la ventana de oportunidad para saltar al parqué y compañías, con ochenta años de historia, como la sevillana Insur, una de las pocas que sobrevivió al invierno nuclear.

Así la cosas, el seguimiento de estas empresas ocupa cada vez más parte de mi tiempo. Y quizá, lo mejor es que no son compañías cuyo análisis entrañe mucha dificultad, todo lo contrario. Lógicamente, la evolución de sus cuentas de resultados está muy ligada a la evolución de la economía, pero tienen sus particularidades. Hay una referencia para su valoración: la tasación de los activos en su balance. Desde ahí, podemos discutir el resultado en función de las perspectivas de cada uno. ¿Qué pasará con la ocupación y los precios de los alquileres de oficinas o centros comerciales? ¿Cuál será la evolución de la demanda de viviendas nuevas y, consecuentemente, el precio? Y así podemos tirar del ovillo hasta cansarnos.

Tras varios años siguiendo el sector, he llegado a una conclusión que me comprometo a desarrollar: hoy, desde un punto de vista financiero, tiene mucho más sentido invertir en inmobiliario a través de las compañías cotizadas que directamente. Ahí lo dejo.

José Ramón Iturriaga es socio y gestor de Abante Asesores. Está especializado en renta variable española y sus fondos invierten en una cartera concentrada de compañías domiciliadas en España, buscando valores que estén infravalorados por el mercado. Su estilo supone una apuesta por la gestión activa y desligada de los índices.