José R. Rozados: "En Argentina las casas se compran al contado, las hipotecas apenas existen"

El experto inmobiliario José R. Rozados nos descubre las particularidades del mercado residencial en Argentina, seriamente afectado por la crisis de deuda que estalló entre 2011 y 2012. Un sector donde el dólar estadounidense sigue marcando la pauta sobre el peso argentino y donde las compraventas funcionan casi en exclusiva con pagos en efectivo. El difícil acceso a la propiedad, donde las hipotecas apenas existen, ha disparado el mercado del alquiler, que ya supone el 30% del parque de viviendas solo en la ciudad de Buenos Aires.

Argentina es una de las economías más grandes de América Latina. Su economía se basa en sus valiosos recursos naturales, siendo uno de los principales productores de alimentos, de la mano de la agricultura y la ganadería vacuna. La ciudad de Buenos Aires y la periferia del Gran Buenos Aires acumulan más de 12,5 millones de habitantes, lo que supone un mercado inmobiliario muy amplio.

Sin embargo, el mercado residencial en Argentina ha sufrido seriamente la crisis de deuda que estalló entre 2011 y 2012. La alta inflación y las restricciones al cambio de moneda, entre otras dificultades económicas, han hecho prácticamente imposible que los argentinos puedan acceder a su primera vivienda, lo que ha disparado el mercado del alquiler.

“El mercado inmobiliario en Argentina funcionó relativamente bien entre 2002 y 2009, aunque no fue hasta 2011, tras una estricta política de regulación con el tipo de cambio establecido por el Gobierno, cuando el sector sufrió una sería recesión. Actualmente, el mercado inmobiliario argentino se tiene un 42% menos de actividad a respecto a los años de bonanza”, afirma José R. Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los actuales movimientos del mercado residencial se realizan básicamente a través de inversores, que utilizan la vivienda para resguardar sus ahorros. Apuestan por pisos en las zonas más céntricas y mejor consideradas de la capital, lo que va ‘expulsando’ poco a poco al propietario clásico. El acceso a una casa en propiedad se ha convertido en una quimera para la clase media argentina, sobre todo ante la falta de capacidad de financiación.

“El planteamiento de que el mercado inmobiliario no puede funcionar sin hipotecas se rompe en Argentina. Allí no existe el crédito hipotecario. Los préstamos bancarios sobre vivienda apenas suponen el 1% del PIB del país debido sobre todo a los altos tipos de interés y la inflación. Pero el mercado de la vivienda sobrevive básicamente con el pago al contado”, desvela Rozados. “Los billetes aparecen en la mesa de escrituración. Y no son pesos argentinos sino en dólares. Es algo que está ampliamente establecido en Argentina”, concreta.

El dólar es la moneda de referencia en el mercado inmobiliario argentino, la base por la que se realizan las tasaciones hasta ser la única forma de pago de una vivienda. Rozados destaca que en Buenos Aires el mercado apenas funciona con pesos, algo que si puede verse más en otras ciudades del país como Córdoba o Rosario.

Argentina en el segundo país, obviamente por tras EEUU, donde los ciudadanos cuentan con más dólares. Rozados afirma que unos 200.000 millones de dólares están en poder de inversores argentinos y lo que hacen es “guardarlo en el colchón. Ya nadie tiene el 100% de certeza de guardar sus ahorros en el banco”. Los cambios de dirección del Gobierno argentino respecto a permitir o restringir la compra dólares a los particulares ha marcado el desarrollo de la economía local.

Volviendo al mercado de la vivienda de la ciudad de Buenos Aires, este se mueve principalmente con apartamentos de uno o dos dormitorios. En los últimos cinco años, la tendencia va hacia espacios cada vez más reducidos, incluso de 20 m2. Pero por lo general se concentra en pisos entre 38-45 m2.

“Los precios de los apartamentos de un solo ambiente oscilan entre los 75.000 euros. Una vivienda de dos ambientes a un precio estándar roza los 90.000 euros. El precio medio de la vivienda roza los 1.750 euros/m2 de media en vivienda de segunda mano. Pero en los barrios más demandados en la ciudad son Puerto Madero o Recoleta, donde sí se pueden alcanzar precios por encima de los 3.000 euros/m2”, concreta el experto inmobiliario.

Un ciudadano medio no podría asumir el pago de la cuota mensual de la hipoteca debido a los altos tipos de interés. Sin embargo, si puede asumir el coste de un arrendamiento, que supone alrededor de un 30% de un ingreso medio. El mercado del alquiler ha crecido de forma exponencial en los últimos años. Solo durante la pasada década ha aumentado un 10% hasta superar el 30% del parque total de viviendas en la capital.

“Las escasas posibilidades para acceder a una primera vivienda a muchas familias les obliga a vivir en arrendamiento, lo que ha producido un sobrecalentamiento de precios hasta que se regule”, afirma Rozados, que espera que la entrada del nuevo Gobierno de Mauricio Macri traiga mayor estabilidad al mercado.

“Esperamos medidas para un mayor levantamiento a las restricciones de divisas extranjeras, menos regulación y más amigable para la inversión extranjera. las expectativas son buenas y positivas para todo tipo de inversión. Sería positivo empezar a conceder créditos hipotecarios a tasas más bajas”, concreto este experto inmobiliario.