No te fíes si Hacienda dice que tu casa vale más de lo que pagaste: su valoración no es fiable

A la hora de realizar una comprobación del valor de una vivienda comprada o heredada, uno de los métodos utilizados por la Hacienda autonómica es el de “comparación de testigos”. Consiste en determinar el valor del inmueble comparándolo con el precio de transmisiones recientes de casas con características similares, y ubicados en la misma zona.

Sin embargo, se trata de un método que está sufriendo serios reveses en los Tribunales. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, explica cuáles son los puntos débiles de este método de valoración utilizado en Madrid, Valencia o Murcia.

Recordamos que en muchas ocasiones Hacienda está penalizando la compra, la donación o la herencia de una “ganga”, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Y la razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado mediante diferentes métodos, entre los que se encuentra el de “comparación de testigos”.

Según una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), órgano que pertenece al Ministerio de Hacienda, se plantea si es necesario que la Administración incluya en la valoración de un inmueble comprado, heredado o donado, una fundamentación detallada de qué muestras ha tenido en cuenta el técnico, y cuáles ha descartado, explicando el por qué.

Además, también se plantea si deben mostrarse al contribuyente las escrituras que documentaron las transmisiones que se han utilizado como muestras en la valoración. El recurso lo planteó la propia Administración autonómica, frente a una resolución del TEAR de Aragón que había considerado necesario la acreditación de ambos extremos en el expediente administrativo de la valoración.

El abogado Salcedo apunta que la resolución del TEAC ha sido dictada en “Unificación de Criterio”, lo que quiere decir que la interpretación adoptada, vinculará a toda la Administración tributaria.

Respecto a si es exigible que en la valoración realizada por la hacienda autonómica correspondiente se indiquen qué muestras de viviendas similares se han descartado y por qué, el TEAC considera que tan sólo existe obligación de identificar las muestras utilizadas y sus características y razonar por qué son similares a la casa comprobada. Así, estima que no hay obligación de explicar por qué se han descartado algunas de las muestras ni tampoco de relacionar todas las muestras recogidas.

El abogado fiscalista no comparte este criterio ya que considera que las valoraciones realizadas por este método (comprobación de testigos) “dejan en indefensión al contribuyente, ya que sólo se le ofrecen unas muestras seleccionadas por la Administración, con lo que da lugar a pensar que son las muestras que favorecen al aparato administrativo y no al ciudadano”.

El abogado no entiende por qué unas muestras sí se pueden mostrar y otras no. Subraya que para saber si las muestras seleccionadas han sido las adecuadas deberían ser objeto de control y revisión.  

Respecto a la segunda cuestión planteada, es decir, si deben constar en el expediente las escrituras de las transmisiones que se utilizan como muestras, la respuesta del TEAC es en este caso afirmativa. Considera el Tribunal administrativo que es la Administración la que tiene la carga de probar que el valor real del inmueble es superior al que declaró el contribuyente. Si el valor que toma como referencia la Hacienda autonómica oportuna es el escriturado en la transmisión de las viviendas similares a la comprobada, es evidente que en el expediente administrativo deben estar tales escrituras”, señala Salcedo.

El experto recuerda que, aunque se trata de un método con vocación de ser aplicado de forma independiente, tal y como prevé el artículo 57.1.h) de la Ley General Tributaria, suele utilizarse también bajo el paraguas de otros métodos. “Es el caso, por ejemplo, del dictamen de peritos que en vez de ser tal, es simplemente la aplicación de la comparación de testigos, asumida como propia y firmada luego por el perito”, añade.

En opinión de Salcedo, dicha práctica, muy habitual a día de hoy, ha sido vedada por el Tribunal Supremo. Afirma el Alto Tribunal que el artículo 57 de la Ley General Tributaria prevé la aplicación de diversos métodos, pero no contempla la posibilidad de emplear métodos híbridos, que sean el resultado de la aplicación de dos o más métodos de forma conjunta.

A lo sumo, la comparación de testigos puede servir como base o fundamento de la valoración en un dictamen de peritos, pero el resultado de dicha comparación no puede ser aplicado directamente por el perito, sustituyendo lo que debiera ser su informe pericial.

Además, el Tribunal Supremo y el TSJ de Madrid también han cuestionado la falta de motivación de estas comparaciones de testigos, cuando se aportan las muestras de transmisiones de inmuebles similares al comprobado, pero no se explica por qué son similares, qué tipo de transmisión se llevó a cabo (¿herencia, donación, permuta, compraventa, dación en pago…?), no se justifica el estado de conservación de estos inmuebles, ni éstos han sido reconocidos por el perito. Se trata, en definitiva, de valoraciones a ciegas, en las que se valora un bien (que no se ha visitado), comparándolo con otros (que tampoco se han visitado). Y así pretende la Administración obtener el valor real de dichos inmuebles.

En definitiva, Salcedo estima que “estamos ante un método de comprobación de valores muy cuestionado, siendo cada vez más las sentencias y resoluciones que abren nuevas vías para impugnarlo, lo que facilitarán la anulación de las liquidaciones dictadas. Ahora, sólo falta que los contribuyentes se lancen a recurrir”.