¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca? Todo lo que necesitas saber

La devolución de gastos de la hipoteca es una de las demandas más frecuentes por parte de los consumidores contra la banca. Por eso, es importante conocer en qué casos es posible recuperar tu dinero y qué necesitas para iniciar tu reclamación de gastos hipotecarios. Te contamos las principales claves que debes conocer.

¿Cuáles son los gastos de la hipoteca y quién los paga?

Los gastos de la hipoteca son aquellos necesarios para la formalización de este contrato y, en general, se incluyen en esta partida la tasación del inmueble, los gastos de gestoría, los de Registro de la Propiedad, los notariales y el abono del impuesto de actos jurídicos documentados.

En función del momento de la firma de tu hipoteca, se aplicarán distintas reglas en cuanto a su reparto. Antes del 16 de junio de 2019 no existía un criterio legal claro. Sin embargo, como respuesta a un largo y complejo proceso de análisis por parte de los tribunales, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 definió finalmente en su artículo 14 el reparto de gastos de la hipoteca.

Hipoteca firmada antes de 2019

Para las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de esta norma, las reglas de reparto vienen determinadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE): 

• Entidad financiera: El banco debe pagar los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
• Consumidor: El cliente debe abonar la otra mitad de los gastos notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Hipoteca firmada después del 16 de junio de 2019

Estas se rigen por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y, por tanto, se sigue el contenido de su artículo 14:

• Entidad financiera: El banco debe pagar los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y notariales, además del AJD.
• Consumidor. El cliente debe abonar los gastos de tasación y las copias de la escritura que solicite. 

Con todo, es frecuente que las entidades asuman el coste de la tasación inmobiliaria de forma voluntaria.

Freepik

¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?

Los gastos hipotecarios reclamables serán aquellos que no se correspondan con la clasificación que hemos visto anteriormente: 

• Si firmaste tu hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, cualquier cláusula que te imponga el pago en exclusiva de los gastos de la hipoteca podrá considerarse nula y, en este caso, tan solo deberás asumir la otra mitad de los gastos notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Por su parte, el banco deberá pagar los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, así como la mitad de los gastos notariales, por lo que, si abonaste estas cantidades, podrías recuperarlas.
• En el caso de las hipotecas firmadas desde mediados de 2019, es frecuente que las entidades cumplan de forma automática con los requerimientos que marca la legislación, al establecerse en ella un marco de referencia claro que no deja lugar a interpretaciones creativas.

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Para poder recuperar las sumas abonadas, debes demostrar que, efectivamente, abonaste estas cantidades:

• Documentación necesaria para reclamar: Es frecuente que en las escrituras de la hipoteca se documente este reparto de gastos y que se entreguen facturas correspondientes a cada pago. Además de esta documentación, deberás aportar tu DNI.
• Reclamación al banco y demanda: El paso previo consiste en reclamar formalmente al banco, especificando los gastos cuya devolución solicitas. Si la entidad no contesta en un plazo de dos meses o no te da la razón, podrás abrir la vía judicial para conseguir la nulidad de la cláusula que impone el pago, algo que puedes conseguir a través de una demanda con la ayuda de un abogado. De este modo, el banco estará obligado a devolverte el dinero.

¿Cuándo se acaba el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

En junio de 2024 el TJUE dictó una sentencia en la que declara que el plazo de prescripción comienza cuando el consumidor tiene conocimiento firme de que la cláusula era abusiva. El Tribunal Supremo entiende que esta regla deja abierto el plazo para reclamar hasta que exista una sentencia firme que declare nula tu cláusula concreta, algo que en muchos casos no ha ocurrido.

En cualquier caso, la jurisprudencia ha rechazado la prescripción automática de la acción que te permite reclamar.

¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?

Cualquier entidad debe devolver los gastos abonados por el consumidor si este pago se realizó en aplicación de una cláusula declarada abusiva. Por tanto, no hay entidad que pueda escapar a este criterio y a la obligación de resarcir al consumidor siempre que sea necesario. 

Caixabank, Ibercaja, Bankinter, BBVA, Banco Santander, etc. vienen devolviendo los gastos de la hipoteca, ya sea por la vía extrajudicial o por la judicial. 

¿Cuánto dinero puedes recuperar de los gastos de la hipoteca?

No existe una cantidad estándar dado que las condiciones de cada préstamo son distintas. Sin embargo, se estima que la medida se encuentra entre 1.500 y 3.500 euros, una suma a la que hay que añadir los intereses legales, que pueden rondar entre 300 y 600 euros.

Además, es frecuente la condena en costas a la entidad bancaria, por lo que el procedimiento judicial no te costará nada.