Las claves para saber si hace falta construir más viviendas, según Miguel Córdoba

Pocos temas han dado tanto que hablar en los últimos años como el relativo a la vivienda y los alquileres, y pocas cuestiones han tenido un efecto tan directo en nuestra vida y en la situación económica actual y futura de los españoles. Después de unos años (2002 a 2007) en los que hubo una tremenda burbuja inmobiliaria que desencadenó la anterior crisis financiera, se produjo un parón en la construcción de viviendas, a la vez que se producía una nueva demanda por parte de los extranjeros que buscaban en España pisos turísticos para pasar sus vacaciones, y estaban dispuestos a pagar mucho más que los tradicionales inquilinos de las viviendas del centro de las grandes capitales.

La situación es grave desde el momento en el que constitucionalmente se reconoce a los ciudadanos españoles el derecho a tener una vivienda digna en la que puedan vivir con sus familias. Evidentemente, no tiene por qué ser en propiedad, ya que la figura del alquiler es en muchos casos la más adecuada, en función de los ingresos. Para centrar el tema, vamos a ver cómo ha evolucionado el parque de viviendas en España desde que se desató la crisis financiera, es decir, tomaremos como base, como en otras ocasiones, el 31 de diciembre de 2007:

Podemos ver que tan solo el 75% de las viviendas españolas constituyen la vivienda habitual de los hogares españoles. El resto son básicamente segundas viviendas, es decir, casas de la sierra y apartamentos en la playa. Merece la pena ver lo ocurrido con el censo de 2011 (se hacen cada diez años), que se conoció al año siguiente, e hizo que se desglosaran las viviendas no habituales en no principales y otras. Además, y dado que esta información se obtiene de diferentes encuestas del INE y del Ministerio de Fomento, podemos observar que el concepto de vivienda principal no coincide con el de hogar; de hecho, la columna de “Otras Viviendas” la hemos calculado como diferencia entre “Viviendas principales” y “Hogares”.

No obstante, la información anterior sí que nos sirve para ver la evolución del número de viviendas en España en el período considerado. Probablemente, lo primero que nos puede sorprender es que las viviendas habituales en España en el año 2007 eran 16,94 millones, mientras que en 2020 se incrementaron hasta los 19,41 millones (+14,6% en trece años). Una de las razones es que la población española se incrementó en dos millones de personas en este período y, lógicamente, bien en propiedad, bien en alquiler, ocuparon viviendas nuevas o de segunda mano. La otra razón puede consistir en el efecto “refugio” que suele suponer el “ladrillo” en épocas de crisis. En vez de invertir en activos financieros o en negocios, se suele invertir en activos inmobiliarios; por ejemplo, los padres pueden comprar pisos a los hijos si tienen liquidez, o bien, los extranjeros y los fondos “buitre” han tomado posiciones adquiriendo grandes carteras de pisos desocupados, que no constituyen hogares y, por eso, la importante diferencia entre viviendas y hogares que no existía en 2012 y que sí que se ha producido a partir de dicho año. En la misma línea estarían los denominados pisos turísticos, que no ocupan hogares, y que se reservan para los turistas. Se trata de un fenómeno absolutamente novedoso en el panorama inmobiliario español y que será preciso que se le dé el tratamiento legislativo adecuado.

Sería también importante que hiciéramos una comparación actual del número de hogares españoles en relación con los países de nuestro entorno, a fin de analizar la composición de las familias que viven en dichos hogares:

Vemos que el número de personas que viven en cada hogar español está en torno a 2,52 personas, bastante por encima de las 2,25 de la media de la Zona euro, y las 2,29 de la Unión Europea. El efecto de la emancipación tardía de los jóvenes españoles puede tener bastante que ver con esta ratio. Si nos comparamos con algunos de los países de nuestro entorno:

Alemania, por ejemplo, está en 2,05, Holanda en 2,19 y Francia en 2,21, mientras que Suecia está en 1,85. En lo que respecta a la ratio inversa, es decir, número de hogares sobre la población, estamos en 0,39 respecto de 0,44 en la zona euro. Ello podría indicarnos que, al menos teóricamente, tendríamos un déficit de viviendas para atender a la población, ya que, si ese colectivo de jóvenes al que hemos hecho referencia consiguiera emanciparse y ganar un sueldo digno, demandaría nuevas viviendas, bien en alquiler, bien en propiedad. Un cálculo grosero podría cifrar el déficit de viviendas en España respecto de la Zona euro en dos millones doscientas mil viviendas. Por tanto, si se resolviese el problema económico, subieran los salarios y los jóvenes empezaran a emanciparse antes de los treinta años, habría un potencial nicho de trabajo en la construcción y en la gestión inmobiliaria, durante varios años, que le vendría muy bien a la economía española.

El hecho es que el exceso de oferta en el período 2002-2007 sin tener en cuenta la potencial demanda cambió radicalmente la promoción inmobiliaria en la década siguiente. Se llegaron a construir hasta 700.000 viviendas nuevas por año en el punto más álgido de la burbuja. En el siguiente cuadro podemos observar el número de viviendas nuevas construidas a partir del año 2007:

Pasamos de construir 634.000 viviendas en 2007 sin tener claro quién o quiénes podrían comprarlas, a construir la décima parte durante muchos años. Ello justifica el que haya el déficit de oferta al que nos hemos referido antes. Pero esa oferta no puede volver a emerger sin control si antes no se ha solucionado el problema del mileurismo y la falta de emancipación de nuestros jóvenes. Los promotores tienen que seguir con el freno de mano echado a fin de evitar volver a caer en los errores del pasado, y los bancos pensar más en la capacidad de que tienen los potenciales suscriptores de hipotecas de pagar las cuotas mensuales, que en la garantía que representa la vivienda adquirida o en el aval que obligan a prestar a los familiares.