Cuándo y cómo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Heredar una vivienda siempre es un asunto complicado. Una vida se va y se recibe una casa cargada de recuerdos. Después, vienen los embrollos legales y se genera una situación de desconcierto jurídico en la que, si no se toman las acciones pertinentes, a la larga puede suponer un quebradero de cabeza. Pero es necesario cambiar las escrituras de la vivienda para venderla o alquilarla, además de evitar que sigan llegando recibos e impuestos. 

¿Cuándo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada? 

Lo ideal es cambiar las escrituras lo antes posible, ya que así se podrá disfrutar de la vivienda en pleno derecho y evitar problemas fiscales, pero no es necesario hacerlo inmediatamente. 

Para cambiar las escrituras de una vivienda heredada, lo primero que hay que hacer es aceptar la herencia y es algo que no siempre compensa. Los altos impuestos que hay que pagar para heredar una casa pueden suponer más un gasto que un beneficio.

Los dos grandes gastos que hay que afrontar en una herencia son el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. Estos marcan el tiempo disponible para cambiar las escrituras de una casa heredada.

Impuesto de Sucesiones

La ley establece un plazo máximo de seis meses para pagarlo después de la defunción de la persona que deja la herencia. Es ampliable por otros seis siempre y cuando se pida la ampliación dentro de los cinco primeros meses para liquidarlo. El importe depende de la comunidad autónoma.

Plusvalía municipal 

Al igual que el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal debe pagarse en los seis meses posteriores al fallecimiento del testador, pudiéndose ampliar otros seis meses más. El valor de la plusvalía depende del municipio. idealista cuenta con una herramienta muy útil que ayuda a calcularlo.

Cómo cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Para cambiar las escrituras de la vivienda de un fallecido, César García, director del bufete Acounsel Abogados, enumera los siguientes pasos:

1. Obtener el certificado de defunción que se expide por el registro civil donde ha ocurrido la defunción. Tienen que pasar quince días entre el fallecimiento y que nos puedan expedir el certificado. 
2. Con el certificado de defunción, tenemos que acudir al Ministerio de Justicia para solicitar un Certificado de Actos de Última Voluntad, en el cual consta si el fallecido otorgó testamento ante notario o no.
3. Si otorgó testamento ante notario, tenemos que comparecer frente a dicho notario, acreditando que somos herederos del fallecido, por ejemplo con el libro de familia, partida de nacimiento donde aparezca que somos sus hijos, etc.
4. El notario tiene que otorgar la escritura de adjudicación y partición de herencia, en la cual se dividen los bienes entre los herederos, conforme a las disposiciones testamentarias.
5. Una vez que los bienes están adjudicados a los herederos, es cuando se pueden vender a un tercero, previo pago de los impuestos correspondientes (Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal) e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta cambiar de nombre las escrituras de una casa por motivos de herencia?

Es muy complicado establecer un precio, ya que varía enormemente dependiendo de la comunidad o el valor de la vivienda, entre otras cuestiones. Estos son los marcadores del precio:

• Impuesto de sucesiones: Cada comunidad autónoma tiene un tipo impositivo distinto y va desde casi no tener que pagar nada en Madrid, siendo descendientes del fallecido, hasta cuantía altas en otras comunidades autónomas. También el impuesto difiere si se trata de una primera vivienda o no.
• Plusvalía municipal: Al igual que en el caso del Impuesto de Sucesiones, depende del ayuntamiento donde están inscritos los bienes. 
• Gastos de notario: Están fijados por arancel, por lo cual no deben variar de un notario a otro, pero no se puede hacer un cálculo fijo, ya que depende del valor de la vivienda. No es lo mismo heredar un inmueble de un millón de euros que uno de 100.000.  
• Registro de la propiedad: Los honorarios de los registradores de la propiedad están fijados por arancel, pero también dependen del precio de la vivienda heredada.

¿Quién paga el IBI de un fallecido?

El IBI correrá del bolsillo del usufructuario de la vivienda, es decir, la persona que la usa. Esto es importante en situaciones donde sobrevive un cónyuge. Una vez que se ha producido su fallecimiento, el nudo propietario tendrá la obligación de pagar el IBI. 

En caso de que existan varios herederos, se podrá solicitar al ayuntamiento una división  para que cada uno pague la parte proporcional que le corresponde del IBI. Siempre respetando la cantidad total de la cuota.