Las cláusulas nulas más habituales de un contrato de alquiler para el inquilino en 2023

La demanda de pisos en alquiler sigue aumentando, pese al encarecimiento de las rentas y hay varios factores que dan una explicación a este fenómeno: la falta de oferta de pisos en arrendamiento y el aumento de los tipos de interés y la inflación que están empujando a aquellos que querían comprar una casa a alquilar ante la imposibilidad de ser propietario.

El despacho de abogados Marín & Mateo Abogados señala que algunos propietarios de viviendas en alquiler hacen valer su posición de dominio para incluir en el contrato de alquiler cláusulas que perjudican de forma desproporcionada al inquilino y que a todas luces son inválidas. “La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara al respecto, e indica que las cláusulas insertas en el contrato que perjudiquen al inquilino, ya sea arrendatario o subarrendatario, se tendrán como nulas”, sostiene Juan José Martín Bermúdez, abogado del despacho.

En caso de que el inquilino detecte alguna cláusula sospechosa en el contrato de arrendamiento, lo mejor es planteárselo al arrendador y mostrar su completo desacuerdo.

Las cinco cláusulas nulas más habituales en los contratos de alquiler

1.Duración del contrato de alquiler

Una de las consultas más reiteradas guarda relación con la duración del contrato. Es habitual que el arrendador limite el plazo del alquiler a un año renovable. Sin embargo, “pese a haber firmado un plazo inferior a los cinco años de forma consensuada entre las partes, el tiempo mínimo que puede estar el inquilino son cinco años, a no ser que decida rescindir el contrato con antelación”, comenta Martín Bermúdez.

El derecho de desistimiento posibilita la rescisión del contrato, y el inquilino podrá ejercerlo “siempre que haya transcurrido un mínimo de seis meses desde el inicio del alquiler y avisando con una antelación de 30 días”. Si existieran cláusulas por encima de estos tiempos, serían nulas. Por otro lado, si el arrendatario trata de irse antes del plazo reflejado en la normativa o acorta el preaviso, el arrendador puede exigir una indemnización, pero “siempre que se haya previsto en el contrato y nunca mayor que una mensualidad por cada año que reste de cumplir el contrato, prorrateándose la cantidad a indemnizar cuando haya un plazo inferior al año”, aclara Martín Bermúdez.

2.La actualización de la renta conforme al IPC debe indicarse

Todo lo relativo a la renta también genera dudas frecuentes. Respecto a su actualización, en los contratos suele incluirse que la cuantía de la mensualidad estará ligada a la evolución del IPC. Muchos dan por hecho que se trata de algo automático, pero lo cierto es que hay que indicarlo. “Si esta cláusula no está inserta en el contrato, no se actualizará la renta y el arrendador percibirá la misma cantidad durante toda la vida del contrato”, matiza el abogado.

El letrado también señala que “esta cláusula deviene en nula si se expone que la renta se actualizará según el IPC más un punto, dos puntos…”. Asimismo, cuando se firma un porcentaje de actualización concreto, hay que considerar que, si supera el IPC, no será válido. “Si se indica que es un 3% y el IPC es del 4%, se actualizará al 3% porque es la voluntad de las partes, pero si el IPC es del 2%, se debe respetar ese 2%”, explica.

3.Las reparaciones son fuente de controversia

Otra cláusula nula es constatar en el contrato que el inquilino tiene la obligación de realizar todas las reparaciones que necesite la vivienda. “Las reparaciones ordinarias derivadas del uso cotidiano del inmueble corren a cargo del arrendatario, pero el arrendador debe hacerse cargo de las más costosas, como problemas con las cañerías o la instalación eléctrica”, afirma Martín Bermúdez, añadiendo que “el inquilino no puede negarse a pagar la renta para presionar al propietario y exigirle reparaciones, ya que el impago puede derivar en una demanda de desahucio”.

En el capítulo de disposiciones poco frecuentes, pero sí llamativas, Martín Bermúdez destaca que en el despacho “nos hemos encontrado cláusulas que exponen que en los meses de julio y diciembre el arrendatario debe hacer frente a dos rentas, algo que no se puede hacer bajo ningún concepto”.

4.Entrada del arrendador a la vivienda

Martín Bermúdez también considera sorprendente que haya caseros que exijan la condición de poder acceder a la vivienda cuando quieran. “El domicilio es inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento del inquilino, aunque evidentemente no es el propietario del inmueble, pero sí el que lo habita y, como tal, se considera su domicilio, salvo en casos legalmente establecidos como causa de fuerza mayor, comisión de un flagrante delito o resolución judicial”, concluye.

5. Gastos de inmobiliaria

Solamente para el caso de que el arrendador sea persona física, se permite que se acuerde que sea el arrendatario quien corra con los gastos de intermediación de la inmobiliaria que haya intervenido para el alquiler de la vivienda, tal y como recuerda la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez.

Resulta nulo, por tanto, la cláusula que obligue al arrendatario a correr con dichos gastos, si el arrendador es una persona jurídica.