Guía para los deudores hipotecarios en dificultades de pago

Vivimos momentos de incertidumbre y riesgo para los miles de españoles que suscribieron una hipoteca a tipo variable en el pasado y que hacen frente mes a mes a la escalada del importe de sus cuotas. El alza del euríbor a 12 meses, que ya roza el 4%, promete seguir su curso durante este año, una circunstancia que sigue provocando incrementos escalonados de las cuotas hipotecarias hasta llevarlas, en ocasiones, a convertirse en inasumibles.

Por eso es importante conocer cuáles son las opciones para los deudores hipotecarios en dificultades. Afortunadamente, existen herramientas diseñadas para proteger a las familias en situaciones de máxima vulnerabilidad. Te las contamos en esta guía para los deudores hipotecarios en dificultades.

Medidas de apoyo para deudores hipotecarios en problemas

Es un hecho que la inmensa mayoría de los españoles necesitan solicitar un préstamo hipotecario para poder acceder a una vivienda en propiedad. Esto significa que, en caso de que optemos por productos a tipo variable, nos veremos sujetos a los vaivenes del mercado y, en concreto, a los movimientos del índice de referencia utilizado por la entidad prestataria, normalmente el euríbor.

A raíz de la crisis inmobiliaria de 2008 y de la pérdida masiva de viviendas por parte de sus propietarios, muchas cosas han cambiado y la protección hacia el deudor hipotecario ha ido en aumento. 

Entre otras cosas, desde el pasado 2012 existe el llamado Código de Buenas Prácticas. En él se contemplan una serie de medidas diseñadas para deudores que cumplan una serie de requisitos y que se consideren dentro del denominado "umbral de exclusión".

Si cumples con estos requerimientos, contarás con una serie de derechos que incluyen la reestructuración de tu deuda hipotecaria.

Códigos de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables

Si las medidas que recoge el Código de Buenas Prácticas se encuentran vigentes desde el pasado 2012, con el Real Decreto-ley 19/2022 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, aprobado en noviembre del pasado año, se refuerza este mecanismo de protección gracias a la creación de un nuevo Código que se aplica de forma temporal, en principio, hasta finales de 2024.

Con él se trata de aliviar la carga que supone el alza de tipos de interés provocada por la inflación a la que asistimos en todo el mundo.

Para hacer más comprensible y cercana toda la información contenida en estas regulaciones, el Banco de España (BdE) ha publicado recientemente una Guía de herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago.

A esta síntesis se le une un simulador, accesible desde el Portal del Cliente Bancario, diseñado para que puedas comprobar si reúnes las condiciones para acogerte al Código, si bien deberás valorar esta posibilidad con tu entidad bancaria. El simulador también permite medir el impacto de estas medidas en tu deuda hipotecaria en cuanto a cuota, plazo, tipo aplicable o periodo de carencia.

Requisitos para acceder a las ayudas del Código de Buenas Prácticas

Los requisitos para acceder a las medidas del Código de Buenas Prácticas dependerán de cuál sea la modalidad de ayuda que solicites. Básicamente, se trata de filtros de tipo económico y, además, debe tratarse de tu vivienda habitual. 

Ten en cuenta que los requisitos también variarán en función de cuál de los Códigos de Buenas Prácticas valores a la hora de solicitar una ayuda.

Imagen de Drazen Zigic en Freepik.

Una vez presentes tu solicitud, la entidad comprobará que cumples con todos los requisitos para considerarte dentro del "umbral de exclusión", así como el precio de adquisición de la vivienda, entre otras cosas.

Si tu solicitud es viable, el banco te presentará un plan para facilitar el pago del préstamo a través de una reestructuración de la deuda. En caso de que esta vía no sea posible, existen otras medidas, como una quita de la deuda o la dación en pago de la vivienda, en cuyo caso los requisitos económicos exigibles serán aún mayores.

Herramientas para el deudor hipotecario en dificultades de pago

Existe un amplio catálogo de ayudas para deudores hipotecarios en situación de vulnerabilidad o sin recursos, contenidas en ambos Códigos de Buenas Prácticas. Estas son las distintas medidas de protección a las que puedes acceder:

Reestructuración de la deuda hipotecaria

Esta medida consiste en modificar los términos del préstamo hipotecario para acomodarlos a tus circunstancias económicas actuales. Deberás solicitar a la entidad una reestructuración de tu deuda y esta deberá contestarte en el plazo de un mes con un plan de restructuración. También puedes presentar tu propia propuesta, que será analizada por la entidad. En caso de rechazarla, deberá motivar su respuesta.

Entre las modificaciones que pueden llevarse a cabo nos encontramos con las siguientes:

• La carencia de capital consiste en fijar un periodo de tiempo durante el cuál solo se pagarán los intereses que devengue el préstamo. En determinados casos, esta carencia podrá durar hasta cinco años. 
• La ampliación del plazo de amortización permite alargar la vida del préstamo, recalculando los pagos que deberás realizar. A la larga, supondrá el abono de más intereses. En ningún caso se podrá superar el límite de 40 años desde la fecha de concesión de la hipoteca.
• La reducción del tipo de interés aplicable durante el periodo de carencia es otra de las herramientas a favor del deudor en situación de vulnerabilidad.

Quita del capital pendiente para el deudor hipotecario

Cuando el plan de reestructuración no sea viable (es decir, si la cuota hipotecaria reestructurada supera el 50% de los ingresos netos que perciben el conjunto de los miembros de la unidad familiar), quedará la posibilidad de solicitar que se aplique una quita o perdón del pago de una parte del préstamo. El banco puede aceptar o no la solicitud de quita, existiendo diferentes métodos de cálculo para fijar la cuantía que se condonará.

Dación en pago de la vivienda habitual por deuda hipotecaria

Si tras 24 meses desde tu solicitud, la reestructuración no es viable y no se realiza una quita, podrás solicitar la dación en pago, que implica la entrega de la vivienda objeto de la hipoteca para saldar completamente la deuda con la entidad. En estos casos, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe.

También pueden solicitarla los deudores que tengan aprobado y en curso un plan de reestructuración que observen su imposibilidad de atender los pagos después de 24 meses desde la solicitud de reestructuración. En este caso, la entidad valorará la posible dación en pago.

Imagen de rawpixel.com en Freepik.

Derecho de alquiler en caso de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual

Esta medida se encuentra a disposición del deudor cuya vivienda habitual haya sido ejecutada y cuyo lanzamiento haya sido suspendido. Un lanzamiento se suspende cuando, en un proceso de ejecución hipotecaria, la vivienda adjudicada es la vivienda habitual de personas que se encuentran en los supuestos de especial vulnerabilidad y circunstancias económicas.

En cualquier caso, la solicitud de alquiler de vivienda habitual debe realizarse en los 12 meses siguientes al 24 de noviembre de 2022 para las suspensiones anteriores a esta fecha, o desde que se produzca la suspensión, para las posteriores.

A cambio de este alquiler, pagarás una renta anual máxima del 3% de su valor en el momento en que se aprobó el remate. Este valor se determinará según la tasación aportada por el deudor, certificada por un tasador homologado. El arrendamiento será anual, prorrogable hasta 5 años a voluntad del arrendatario. Transcurrido este plazo, ambas partes podrán acordar la prórroga anual por otros 5 años.

Moderación de los intereses moratorios de la deuda hipotecaria

Para disminuir la carga financiera que suponen los intereses de demora a los deudores, el Código también contempla su reducción. 

Desde el momento en que solicites la aplicación de las medidas del Código de Buenas Prácticas y acredites que te encuentras en el umbral de exclusión, el interés moratorio que se aplicará sobre el capital pendiente del préstamo será, como máximo, el de los intereses remuneratorios pactados más 2 puntos.

Ventajas fiscales y notariales para el deudor hipotecario

Por último, las medidas del Código van acompañadas de determinadas exenciones y bonificaciones respecto a los impuestos y aranceles que pudieran resultar de aplicación, tanto en caso de reestructuración de deuda como de dación en pago.