La dación en pago con reconocimiento de deuda: cómo funciona esta solución para cliente y banco

Artículo escrito por Patricia Aragón, socia directora de Acuerdos D&A

Hay una frase que, bajo mi experiencia, define la relación que se debería iniciar entre deudor y acreedor cuando entre ambos existe un problema relacionado con el impago de su hipoteca: “Llegar a un acuerdo que beneficie a ambas partes, sin que perjudique a ninguna”.

Soy consciente de la ambigüedad que transmiten estas palabras, pero cuando tu profesión consiste en intervenir entre estas dos partes con el fin de conseguir cancelar el préstamo hipotecario de una persona que ha decidido ponerse en tus manos es mejor partir de la prudencia para no crear expectativas que no se van a poder cumplir, teniendo en cuenta que, en algunos casos, conseguir una cancelación total puede ser imposible.

En términos genéricos, y por el gran número de daciones en pago/acuerdos de cancelación de hipoteca que he negociado, puedo asegurar que, en determinadas ocasiones, lo mejor que le ha podido pasar al deudor es llegar a un acuerdo de dación en pago parcial con reconocimiento de deuda.  

Y dicho esto, paso a desarrollar con detalle en qué consiste este acuerdo, de qué manera se formaliza y en qué casos es el mejor acuerdo al que puedes llegar.

Cuando tienes una hipoteca y por motivos de contexto económico o personal no puedes seguir haciendo frente al pago de las cuotas, lo que siempre se recomienda es negociar con la entidad para conseguir llegar a un acuerdo de cancelación de préstamo.

Evidentemente, dentro de cualquier tipo de acuerdo de cancelación al se llegue entre ambas partes, existirá una consecuencia en cualquiera de los casos: perderás el inmueble hipotecado.

La dación en pago hoy en día es una de las vías de negociación más conocidas por el deudor, pues como muchos sabréis y hemos comentado existe un Real Decreto Ley y un Código de las Buenas Prácticas Bancarias que la contempla.

Ya comentamos en un artículo anterior que pedir una dación en pago acogiéndote al Código de las Buenas Prácticas (CBP) no es sencillo, pues los requisitos que hay que cumplir son muy rigurosos, aunque no por ello debes creer que no será posible que te la concedan. Eso sí, tendrá que ser estudiada al margen del CBP.
  
Una dación en pago parcial con reconocimiento de deuda nunca será posible si ésta ha sido aprobada según el Real Decreto Ley, pues en ese caso, si o sí, tendrá que ser total (habrá quedado demostrado que eres un deudor hipotecario sin recursos).

A este acuerdo transaccional de dación parcial se llegará únicamente si la entidad (no por obligación), quiera aceptarlo con la ayuda de las personas que nos dedicamos a intervenir en este tipo de negociaciones complicadas, de una manera justa y ordenada.

Cuando se inicia una negociación con una entidad bancaria, el objetivo y la intención que se le manifiesta es la de llegar a un acuerdo amistoso de cancelación de hipoteca.

Cuando los bancos estudian la posibilidad de conceder una dación en pago a un deudor que tiene recursos, tienen muy en cuenta como algo determinante de cara a dar una solución los siguientes factores:  ingresos de los intervinientes, propiedades libres de cargas que puedan tener además de la hipotecada y valor actual de la vivienda que se pretende entregar.

Son muchas las personas que dejan de pagar una hipoteca por un motivo personal y no tanto económico, pero el acreedor que está intentando buscar una solución a ese impago, independientemente de que pueda empatizar o no con la situación personal de ese deudor, tendrá que encontrar una solución viable, siguiendo una serie de parámetros que marca la propia entidad.

El factor más determinante de cara al estudio de una dación en pago siempre será el valor actual que tiene el inmueble hipotecado. Pongo un ejemplo:

• Hipoteca pendiente de pago de 250.000€ (en su día, se tasó tal vez en 300.000€).
• Valor actual de ese inmueble: 100.000€

No olvidemos que esa deuda se pretende saldar mediante la entrega de ese inmueble, pero claro, resulta que el inmueble ya no tiene el valor que le dieron en su día cuando te lo compraste.

Si la entidad que está estudiando la dación tasa la vivienda y ve que su valor actual es de 100.000 euros, significará que, si te conceden una dación en pago total, tendrán que perdonarte los otros 150.000 euros.

Una vez valorado el inmueble, pasarán a estudiar la solvencia y resulta que hay cuatro intervinientes (dos titulares y dos avalistas) todos ellos con ingresos y además los titulares tienen otra vivienda a su nombre libre de cargas.

Obviamente la entidad en ese momento se pregunta: ¿por qué tengo que perdonarles 150.000 euros si aquí hay solvencia de sobra para poder tirar por la vía judicial, embargarles y cobrarme el dinero que me deben? Lo cierto es que tontos no son.

Cuando firmas una hipoteca, entre todas las cláusulas de ese contrato, existe una que por excelencia determinará la necesidad de tener que resolver ese impago mediante un acuerdo amistoso. Se le denomina tipo de ejecución en subasta o valor a efectos de subasta.

Este valor, en una negociación de este calibre, nos dará mucha información, pues haciendo los cálculos correspondientes podremos saber qué deuda te quedaría si no se consiguiera resolver mediante un acuerdo con la entidad.

Una vez aclarado esto, volvamos a la negociación. La entidad no considera justo darte una dación total y tú que eres el deudor ya sabes que, si no llegas a un acuerdo con ellos, te vas a quedar sin casa y con una deuda remanente que tratarán de cobrarse embargando cuentas, nóminas y la otra vivienda que tienes libre de cargas.

En un caso así, yo antes de intervenir en esta negociación, solo viendo la solvencia ya habría avisado a esos deudores, que el acuerdo más justo al que posiblemente se pudiera llegar será con un reconocimiento de deuda. Y ahora entenderéis por qué prefiero ser prudente y no crear expectativas.

En este caso, como en muchos otros, el objetivo no será conseguir dejar a cero a los deudores, sino evitar la consecuencia dramática anteriormente descrita.

Los reconocimientos de deuda siempre van a ir en función de la solvencia de los deudores. A mayor solvencia, mayor será el importe del reconocimiento de deuda, pero éste siempre será por un importe inferior a la posible deuda remanente que podría quedar tras un procedimiento de ejecución hipotecaria si no se hiciera nada.

Consensuado con el deudor, a la entidad se le podrá trasladar una propuesta de pago y para hacerlo tomaremos como referencia el importe máximo que ellos le podrían reclamar judicialmente. En este caso, sería bastante por debajo de los 50.000 euros.

Si la entidad acepta el reconocimiento de deuda (imaginemos que finalmente es de 25.000 euros este dinero), el deudor/deudores lo podrán seguir pagando durante la vida que les quedaba de ese préstamo. En un caso así, la entidad finalmente estaría perdonando 125.000 euros y el deudor/deudores evitando la condena de tener una deuda de 50.000 euros y embargado de por vida.

De qué manera se formaliza el reconocimiento de deuda en escritura pública

Una dación en pago parcial con reconocimiento de deuda se tendrá que protocolizar ante notario y, en esa escritura de dación parcial, tendrá que venir reflejado que la entidad cancela la totalidad del préstamo, únicamente dejando reconocido por parte del deudor el importe acordado con los correspondientes calendarios de pago. 

Esa deuda tendrá que ir sin intereses, pues, al desaparecer la garantía, no podrá seguir siendo un préstamo hipotecario. La hipoteca quedará cancelada económica y registralmente.

Algunas entidades pretenden hacer creer al deudor (por política comercial pura y dura) que no existe esta posibilidad, condicionándoles a firmar un préstamo personal por el importe pendiente acordado, pero debéis saber que el Banco de España no contempla esta opción.
Si vas a firmar una dación en pago parcial, la deuda pendiente tendrá que quedar como un reconocimiento de deuda y no como un préstamo personal.

Para terminar, ya lamento tener que advertir que, por desgracia, las políticas comerciales tan agresivas existentes en algunas entidades obligan a los gestores que trabajan en ellas a aprovecharse del desconocimiento y vulnerabilidad de los deudores, poniéndoles contra las cuerdas bajo amenazas que no deberían tener lugar. No puedo meter a toda la banca en el mismo saco por supuesto, pero al final, como en todo, siempre pagan justos por pecadores.

Si se me permite un consejo, cuando lo que te juegas es algo tan determinante como el caso aquí descrito o cualquier otro que para ti será igualmente importante, al menos asesórate.
La diferencia entre hacer las cosas bien y no hacerlas o hacerlas mal, una vez que te hagan firmar ya no tendrá vuelta atrás. Te aseguro que no hay nada que no se pueda solucionar mediante un acuerdo que sea justo.