IE: “Hay señales que indican un agotamiento del inmobiliario, pero no significa un cambio de ciclo”

Alberto Alcázar es organizador y director del X Foro del IE (punto de encuentro de profesionales que se celebra el 23 de noviembre y dura dos días), junto con Carmen Panadero, presidenta de Wires y managing director de Impar Capital. Ambos profesionales hablan con idealista/news sobre el presente y futuro del negocio inmobiliario. Por la parte del presente, aseguran que “está sufriendo menos de los que se esperaba y no está siendo un ejercicio caótico, pero la incerteza sí está afectando a la inversión”. Por la parte del futuro, ambos profesionales explican que “no estamos aún ante un cambio de ciclo del negocio del ‘real estate’ en España.

El X Foro del IE, patrocinado por idealista/data, tiene como objetivo ser un lugar de encuentro entre los referentes del sector inmobiliario para analizar tendencias actuales y escenarios futuros. Además, es un buen sitio para hacer networking con los principales actores del sector. 

El ejercicio 2023 para el inmobiliario español está siendo, cuanto menos, frenético. ¿Cómo valoráis la primera mitad de año?

Carmen Panadero: Actualmente, estamos experimentando un comportamiento desigual de la situación en varios sectores y productos, un patrón que se ha mantenido en el tiempo. La alegría va por barrios y por productos. Por dar mi opinión en dos de los productos principales, en lo que concierne al mercado de la vivienda, en la primera mitad del año se ha observado una desaceleración en su crecimiento, lo que ha afectado prácticamente a todas las variables relacionadas con este mercado, como las transacciones de compraventa, la concesión de hipotecas, la construcción de nuevas viviendas y la emisión de permisos de construcción. Sin embargo, el precio de las viviendas sigue manteniéndose firme debido a la persistente escasez de oferta en el mercado.  En lo que respecta al mercado de oficinas, la inversión ha experimentado una disminución notable del 40% en el primer semestre, y se anticipa la posibilidad de nuevos ajustes de precios. Sin embargo, se abre la puerta a su consideración para su reconversión en “soluciones alojativas” que demandan las ciudades.

Luis Alberto Alcazar: Debemos prestar especial atención a la política de tipos de la UE, ahora en máximo de más de una década y que vaticina mantenerse hasta 2024 al menos; la incertidumbre política española, las nuevas leyes en materia de vivienda y la falta de respuesta rápida y firme a algunas demandas en áreas tales como desarrollo de suelos o transformación de los usos de edificios existentes; y a la inflación y los costes de construcción, que aún moderándose siguen caros comparativamente y hacen que algunos proyectos sean inviables. 

 ¿Está siendo un ejercicio tan caótico como se esperaba?

Carmen Panadero: En el presente, no se puede calificar este año como completamente caótico en todos los aspectos. Se hace evidente la necesidad de flexibilizar las normativas y adecuar el inventario inmobiliario a las demandas de la sociedad. En el momento actual, se observa una notable disparidad en los precios. Las negociaciones entre compradores y vendedores no siempre llegan a un punto de acuerdo, lo que ralentiza significativamente el proceso de transacción hasta su cierre.

“No está siendo un ejercicio caótico, pero la incerteza si está afectando a la inversión”

Luis Alberto Alcazar: En realidad, no estoy seguro que se esperara un año caótico, ni tan incierto. Muchas de las principales variables están respondiendo a lo que se esperaba o se sabía a finales de 2022. Lo que sí podemos afirmar es que los inversores están siendo muy prudentes y selectivos a la hora de actuar.

¿Creen que el inmobiliario se está preparando para un cambio de ciclo?

Carmen Panadero: La situación macroeconómica se caracteriza por su inestabilidad y volatilidad, con múltiples factores de influencia. No obstante, la principal preocupación persiste en la forma de la inflación. Las presiones inflacionistas en Europa aún representan una amenaza para la estabilidad macrofinanciera de la Unión Europea, y se prevé que las tasas de interés se mantengan en niveles elevados, al menos hasta 2023 y 2024. Esto podría tener nuevos efectos negativos en el número o volumen de transacciones sin duda. 

Luis Alberto Alcazar: Hay señales que indican un agotamiento del mercado, pero no tengo tan claro si esto significa un cambio de ciclo, tal y como lo entendemos tradicionalmente. Este será uno de los asuntos que debatiremos en noviembre en el X Foro Inmobiliario de IE con algunos de los “gurús” más destacados de nuestro mercado y que nos permitirá adquirir una mayor y más afinada perspectiva del mercado que nos viene. 

¿Es el sector inmobiliario es un negocio resistente a los cambios económicos o por el contrario es de los primeros afectados cuando hay una coyuntura desfavorable?

Carmen Panadero: Si bien la coyuntura actual presenta desafíos evidentes, se vislumbra un atisbo de esperanza en el horizonte. Las perspectivas de mejora económica han experimentado una mejoría notable, respaldada por una mayor estabilidad en los indicadores de empleo. Como resultado, organismos tanto nacionales como internacionales han revisado al alza de manera moderada sus proyecciones de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) de España y de contención de la inflación para el año 2023.

Es importante destacar que el sector inmobiliario, debido a su naturaleza de activo ilíquido y su capacidad para generar ingresos, que además suelen estar vinculados a la inflación, ha sido y continúa siendo un refugio sólido, una especie de salvavidas en medio de un entorno marcado por la inflación.

De los principales sectores del inmobiliario (oficinas, retail, residencial o logística), ¿Cuál es el que mejor está respondiendo este 2023 y cuál el que más le está costando esquivar el mal clima económico?

Carmen Panadero: Hay una ralentización de la actividad inmobiliaria en casi todos los sectores sin duda. El mercado se autorregula ya que el inversor pone sus ojos y su dinero en el activo más rentable o que su binomio riesgo/rentabilidad está más parejo.

"Se hace evidente la necesidad de flexibilizar las normativas y adecuar el inventario inmobiliario a las demandas de la sociedad"

Por sectores, la situación actual de mercado de oficinas y las perspectivas macroeconómicas continúan influyendo en la toma de decisiones de ciertos inversores, la posición conservadora de ‘wait & see’ y de reducción de su apalancamiento.

En cuanto a vivienda, es sin duda un sector que está aguantando el chaparrón por el problema de falta de oferta. La tensión de precios sigue existiendo y seguirá subiendo pero de manera más moderada en los próximos meses.

El sector servicios (retail y hoteles) es una de las palancas de la economía española, actualmente no paramos de ver indicadores positivos en este sector. Somos un país de turismo con datos que cada año se incrementan tanto en número de turistas como en gasto medio por turista. Ha aumentado el volumen de inversión de manera significativa en el sector turístico, y se ha reducido el sector retail de forma poco significativa.

Luis Alberto Alcazar: El logístico es un sector que sigue pujante, pero más caro que en los últimos años en algunas zonas más importantes, por la escasez de suelo disponible. Los focos están puestos en el desarrollo de nuevos sectores logísticos, en la transformación de antiguas naves, así como en la logística de proximidad.

A destacar las oportunidades que se han abierto en los nuevos asset class que marcan tendencia (multifamily, coliving, flex-offices, data centers, vivienda asequible, centros educativos, entre otros); así como en los proyectos de reconversión de activos, mediante la modificación de sus usos y el hibridaje que permite dar segundas oportunidades a activos que se habían quedado obsoletos, especialmente en zonas secundarias en ciudades importantes.

Como expertos inmobiliarios, ¿se le pide mucho más al profesional del sector ahora que hace unos años?

Luis Alberto Alcazar: Sin duda, podemos afirmar que es así, y además este es un factor muy positivo para nuestro sector, ya que ha obligado a profesionalizarse y modernizarse a muchos de los players, y es una tendencia que irá en aumento en el futuro.

Nosotros desde IE Business School notamos la pujanza de ese nuevo profesional que quiere estar formado y quiere tener la mejores herramientas para un mercado más exigente, que llenan los distintos programas de formación en áreas tales como Dirección Inmobiliaria, Comercialización de Activos, Gestión Patrimonial, Innovación Inmobiliaria o Inversión en Hospitality.

¿Habéis notado más interés por parte del asistente por conocer las claves para el negocio inmobiliario de los próximos años que en ediciones anteriores?

Carmen Panadero: Indudablemente, en momentos caracterizados por la incertidumbre y la volatilidad, aumenta el interés en la adquisición de conocimientos y en la búsqueda de indicadores que permitan anticipar el rumbo futuro. El ámbito inmobiliario que se avecina suscita un notable interés, dado que las modificaciones en las reglas del juego exigen una comprensión profunda de cómo manejar los activos inmobiliarios, adaptarlos a nuevas circunstancias y determinar las estrategias de inversión apropiadas.

En este contexto, las cuestiones que merecen una reflexión detenida y que todos buscamos respuestas son las siguientes:

Edificios: Se plantea la necesidad de identificar dónde invertir, cuál es la ubicación óptima, cómo lograr la deseada hibridación de usos y qué implica realmente la flexibilidad en el contexto actual.

Ciudades: La reconfiguración de los espacios urbanos y la creación de alianzas eficientes en colaboración público-privada son temas cruciales.

Financiación: Emergen nuevas fuentes de financiación vinculadas a los criterios ESG, como la financiación verde o aquella basada en ahorros de consumo. También se exploran modalidades compartidas o inversas de financiación. Es crucial comprender las nuevas dinámicas y reglas en este ámbito.

Tecnología e Inteligencia Artificial: Se reconoce que la tecnología está transformando la búsqueda de talento, los entornos laborales y las ciudades en su conjunto. La pregunta central es si estamos adecuadamente preparados para abrazar y gestionar estos cambios.

"Indudablemente, en momentos caracterizados por la incertidumbre y la volatilidad, aumenta el interés en la adquisición de conocimientos"

En resumen, en un contexto de cambio constante, es esencial abordar estas cuestiones clave para anticipar el futuro y tomar decisiones informadas en el ámbito inmobiliario. 

En las ponencias se tratarán temas como ‘El inmobiliario que viene’. ¿Nos podéis adelantar un poco de cómo es ese negocio que está por llegar y si veremos una gran cantidad de cambios respecto al inmobiliario actual?

Luis Alberto Alcazar: El negocio que está llegando es básicamente el mismo y a la vez, es diferente. En realidad, la mayoría de los cambios ya se están produciendo, ya están aquí, pero van a tener mayor impacto en los años venideros en muchos aspectos.

De los que me gustaría destacar los siguientes:

Búsqueda de financiaciones alternativas a la bancaria tradicional, mediante tokenización de activos, inversores privados e institucionales, crowdfundings, y muchas otras alternativas que ya tienen una elevada cuota de mercado en otros países. 

Necesidad de colaboración público-privada para acelerar la tramitación de cambios, la puesta a disposición de más suelo y la transformación de activos, en otros más demandados.

Uso del espacio en lugar de la propiedad, especialmente con usos flexibles de activos como co-livings, flex-offices, etc.

Aceleración en Digitalización y robotización de procesos, desde los de análisis, los constructivos hasta los de gestión y los más comerciales.

Los incipientes usos de la IA para el diseño, la gestión de proyectos, y muchas otras cosas que hoy ni siquiera podemos entrever

¿En el inmobiliario del futuro, qué papel juegan, por ejemplo, las oficinas? Tras la pandemia parecía que desaparecerían, y si bien no están en su mejor momento, continúan siendo un negocio indiscutible del ‘real estate’ español…

Carmen Panadero: El mercado inmobiliario destinado a oficinas representa un considerable polo de inversión que, lejos de desaparecer, experimentará una transformación sustancial, dando origen a nuevas dinámicas y reglas. La arquitectura de los edificios cobra un papel relevante, ya que los inmuebles que los usuarios valoran positivamente adquieren una mayor relevancia en este contexto. La ubicación, particularmente en términos de accesibilidad y proximidad al centro, adquiere un valor significativo una vez más.

Luis Alberto Alcazar: El mercado de oficinas es uno de los más apasionantes en estos momentos. Por un lado, las zonas prime siguen estando muy solicitadas y caras, pero sin embargo no están quietas. Muchos propietarios e inversores buscan más rentabilidad mediante la transformación de los espacios y la consecución de sellos de sostenibilidad y el cumplimiento de normativa ESG. Por otro lado, el resto de sub-mercados están sufriendo en una u otra medida la reducción en las ocupaciones, pero tampoco se están quedando quietos, si no que buscan alternativas pensando en nuevos usos para el futuro, algo que está anticipando claramente el mercado americano y que debemos poner en nuestro roadmap cuanto antes, si queremos aprovechar las oportunidades que estas nuevas tendencias ofrecen.

Uno de los temas entorno a lo que gira hoy en día el inmobiliario es la importancia de la sostenibilidad. ¿Está el inmobiliario español preparado para ser cada vez más respetuoso con el medioambiente? 

Carmen Panadero: Si, sin duda. En el actual contexto económico, los criterios ESG se han convertido en un elemento fundamental para aumentar el valor de los activos inmobiliarios. Un claro indicador del impacto de los criterios ESG es cómo afectan a la valoración de los activos. La eficiencia energética se vuelve clave para conseguir certificaciones y rentabilidades superiores.

Tener una certificación sostenible en Europa tiende a generar un rendimiento 6% superior en comparación con edificios que carecen de tales certificaciones. Se arrojan datos en diversos informes que en ciudades como Madrid y Barcelona, esta diferencia puede incluso llegar a un impresionante 15%-20%.

En noviembre se celebrará el X Foro inmobiliario de IE, ¿cuáles son los principales temas que se tratarán en el? 

Luis Alberto Alcazar: Como principal objetivo para el X Aniversario del Foro, nos proponemos dar protagonismo y escuchar a otros sectores con los que colabora e interactúa el inmobiliario, y que fundamentalmente desarrollan sus proyectos en espacios urbanos. Nuestro foco es cómo de forma conjunta esa interacción está transformando la Ciudad del Siglo XXI, como la mejora, la enriquece y favorece la vida y los sueños de sus habitantes.

Por otro lado, también nos centramos en cómo mejorar esa relación intersectorial, para que estos procesos conjuntos de transformación impacten de la manera más positiva en las ciudades.