La vivienda protegida se atasca por las complicaciones para rentabilizar los proyectos

Hace tan sólo unas semanas, Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, plasmaba en un artículo de opinión lo complicado que es construir vivienda protegida para las promotoras. Ahora, idealista/news analiza con Asprima (asociación de promotores de Madrid), y con las promotoras Vía Ágora y Culmia este problema y sus posibles soluciones. Todos ellos coinciden en señalar un escollo principal: los módulos de precios fijados por las administraciones autonómicas no reflejan la realidad de un sector que ha sufrido durante los últimos meses un recrudecimiento de los costes de construcción y los de financiación. 

Hoy en día es extremadamente complicado rentabilizar una promoción de vivienda protegida, tanto para venta como para alquiler. A la pendiente revisión de los módulos de la vivienda protegida en muchas Comunidades se le suma el incremento de los costes de construcción, que hemos acumulado hasta hace unos pocos meses, y especialmente el incremento importantísimo del coste de la financiación. Los modelos económicos que hay detrás de estas promociones son muy sensibles y cualquier desviación en algún factor las hace no rentables", afirma Jaume Borrás, director de negocio de Culmia. 

Una visión que comparte Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, una de las promotoras que más apuesta por la vivienda protegida. "De manera generalizada, la rentabilidad de este tipo de productos es muy ajustada si tienes en cuenta el riesgo asumido. Esto se refleja en las cifras de visados de vivienda protegida, que no llegan ni al 10% del total de visados de obra nueva. Los módulos sin actualizar, la normativa específica de vivienda protegida y una mayor intervención en el proceso por parte de las administraciones, junto con una situación de costes de construcción elevadísimos, hace que sea muy complejo ponerlos en marcha, aunque la demanda sea muy amplia", señala Hernández.

Asprima centra su visión en Madrid y arroja unos datos preocupantes para la vivienda protegida en la capital. "En el año 2022, se construyeron menos de 3.500 viviendas, insuficiente para hacer frente a la demanda de vivienda asequible existente en nuestra comunidad y muy por debajo de lo que se promovía hace diez años (alrededor de 16.000 viviendas/año)", afirman. "Los precios de venta están fijados desde 2009, mientras que los costes de construcción han aumentado un 30% y el salario mínimo un 80%. Es el motivo por el que la vivienda protegida en Madrid solo se hace a través de cooperativa, ya que el exceso del precio del módulo lo asumen los cooperativistas a través de su capital social", agregan desde Asprima. 

"España puede necesitar, entre asequible y social, más de un millón de viviendas. El parque español de vivienda asequible está muy lejos de la media europea, de nuestro 2,5% a más del 9% de la UE", apunta Borrás.

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Motivos para cambiar el modelo

En este punto, tanto Culmia, Asprima como Vía Ágora aseveran que lo más primordial es revisar este módulo del precio de la vivienda protegida. De hecho, la promotora de Juan Antonio Gómez-Pintado enumera los motivos por lo que es necesario tomar esta medida.:

• Precio del módulo desde el año 2009: este precio está totalmente desfasado con los precios actuales de los costes de construcción. En los últimos 15 años, la normativa del Código Técnico de la Edificación ha incrementado las exigencias mínimas de todos los edificios de obra nueva para que sean más eficientes y sostenibles derivando en un incremento significativo del coste de construcción, puesto que lo tienen que cumplir de la misma manera tanto la vivienda protegida como la vivienda de lujo. Adicionalmente, en los últimos años se ha incrementado aún más los costes de construcción con los problemas de mano de obra cualificada y los costes postpandemia junto con los energéticos. Y para terminar, desde hace un año y medio, a esto le añadimos la fuerte subida de costes financieros.
• Fuerte presión en el mercado: La Región de Madrid es un motor económico y de empleo a nivel nacional y europeo: En el año 2022, la Comunidad de Madrid aumentó su población en más de 82.000 personas. Esto supone que el mercado de la demanda de vivienda esté presionando mucho a la oferta disponible, y sus precios, tanto para compra como para alquiler, se estén incrementando muy por encima de los ingresos de los ciudadanos.
• Problema de acceso a vivienda: en España, tenemos la edad de emancipación más alta de los principales países de la UE: 30 años. Es esencial que nuestros jóvenes puedan independizarse para avanzar como sociedad.

"Por todo ello, es urgente que la Comunidad de Madrid actualice los precios de los módulos de la vivienda protegida porque hay muchos suelos de reserva protegida que no se están construyendo por esta razón. Es importante recordar que esta medida no supone ninguna dotación presupuestaria para la Comunidad de Madrid. Es más, desde los últimos meses, ya son 12 CCAA las que han actualizado sus módulos. No solamente es importante actualizar los módulos de vivienda protegida, sino también se debería indicar que su actualización fuera anual, referenciándolo al IPC, como lo tienen otras CCAA, por ejemplo, Cataluña.", explica Hernández. 

Financiación y burocracia, otros de los escollos

Pero el precio del módulo no es la única complicación que los promotores encuentran a la hora de construir vivienda protegida. La burocracia y los costes de financiación son los otros problemas que torpedean a este tipo de producto. "Hay otras dificultades importantes. Fundamentalmente las condiciones de la financiación, tanto para el promotor en la fase de construcción como para el futuro propietario en la fase de explotación cuando se trata de vivienda de alquiler. La producción está también limitada por la problemática de la falta de suelo y por una capacidad de construcción que no sería suficiente si hubiera proyectos para desarrollar miles de viviendas de manera simultánea", apunta Borrás. 

"Los cuellos de botella administrativos y la rigidez normativa afectan enormemente a su desarrollo. Sería deseable una mayor simplificación y flexibilidad normativa. No tiene sentido que podamos presentar una licencia por declaración responsable y tengamos procesos rígidos para las calificaciones de vivienda protegida", agregan desde Asprima. 

De todos modos, no todo son críticas a la administración, porque el sector se muestra cercano y sabe que necesitan de su ayuda para poder solucionar un problema capital en nuestro país: la falta de vivienda. "La Administración puede y debe hacer muchas cosas para que la producción de vivienda asequible pueda elevarse significativamente. Por un lado debe introducir cambios a nivel urbanístico que faciliten la viabilización de este tipo de proyectos, como por ejemplo liberar el número máximo de viviendas que puedan hacerse sobre las parcelas de su propiedad. Puede ajustar la dotación de plazas de aparcamiento y eliminar la exigencia de locales comerciales ante la inexistencia de demanda. También procurar ordenaciones más flexibles en las que encajar la edificación", trasladan Borrás. 

"Entendemos que podrían favorecer enormemente la producción de viviendas asequibles por parte de la iniciativa privada con una adecuación de los precios de venta a los costes reales de construcción y una simplificación y flexibilización de la normativa que le afecta", exponen y finalizan desde Asprima.