Gómez-Pintado (Vía Ágora): “No podemos reclamar acceso a la vivienda y pagar menos de 1.000 euros"

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora y Asprima, repasa en idealista/news la actualidad del sector promotor y constructor, además de enseñarnos su lado más personal. En el residencial vaticina un aumento del precio de la vivienda en España “moderado” y considera que una supuesta subida de tipos de interés podría provocar que los bancos apuesten más por el inmobiliario.

El presidente de Vía Ágora no descarta un ‘build to rent’ en los terrenos que tiene en Los Cerros (Desarrollos del Sureste) y confirma que están atentos a los suelos de Madrid Nuevo Norte. En lo personal, Gómez-Pintado explica que ante todo es empresario y que lo que más le motiva es la generación de riqueza en su entorno. Además lanza un mensaje al sector y a la falta de mano de obra: “No podemos reclamar acceso a la vivienda y pagar a la gente menos de 1.000 euros”.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

Se encuentra en un momento dulce. En 2021 hemos tenido unas ventas fantásticas en comparación con el año 2020 llegando a las 565.000 transacciones, de las cuales 115.000 han sido de obra nueva. Y la verdad es que las variables macroeconómicas se enfocan a que el sector en el 2022 tenga un magnífico año. Tenemos ahora las incertidumbres después de la invasión de Ucrania: qué es lo que va a ocurrir con el precio de materias primas y cómo nos afectará a los precios en la edificación, pero bueno todo esto está por ver.

Dejando de un lado el conflicto bélico. ¿Aumentará el precio de la vivienda en 2022?

Sí. Está ocurriendo un fenómeno tanto en Europa como en Estados Unidos que habla de una subida de precios de vivienda. En España estábamos calculando un aumento de entre un 3% y un 4%. Es una subida bastante más moderada que lo que está ocurriendo en otros países porque nuestras circunstancias son diferentes. En la crisis de 2008 todo nuestro sistema financiero sufrió mucho y creo que esa lección la tenemos aprendida. Tenemos muy presente que una familia no tiene que sobrepasar esa línea del 35% del esfuerzo de la renta disponible para pagar una vivienda.

¿En qué puede afectar una subida de los tipos de interés?

Pues tiene dos vías. La primera guarda relación con las entidades financieras porque les mejorará mucho su cuenta de resultados y por ende también sus carteras hipotecarias. Esto es una cuestión positiva porque anima a las entidades a financiar de una manera más intensa a nuestro sector. Y la segunda que afecta a las promotoras y a los clientes finales. En este sentido no nos afecta demasiado porque ahora estamos en tipos negativos en general y que suba a 0,25% 0,50% supone un esfuerzo perfectamente asumible por las familias.

¿Cuántas operaciones de compraventa de viviendas se cerrarán en 2022?

Creo que hay una tendencia muy clara a poner los ahorros en el inmobiliario. Si una familia tiene 100.000 euros, por poner un ejemplo, en una cuenta bancaria sabe que al final de año si la inflación ha sido del 5%, ha perdido ese porcentaje de sus ahorros, cuando por contra en el inmobiliario lo que está haciendo es aumentar un 4%.

¿En qué momento se encuentra Vía Ágora?

Nos encontramos todavía en un punto muy incipiente. Desde que yo salí de Vía Célere hemos estado preparando la compañía y generando todas sus estructuras. Ahora mismo, como grupo tenemos varias líneas de negocio: Vía Ágora Building (promotora), Lignum Tech (compañía de industrialización), Rehabiterm (dedicada a la rehabilitación de viviendas), una gestora de cooperativas y nuestra propia constructora. Tenemos un grupo que hemos creado de una manera muy transversal, donde todas las compañías se pueden prestar servicios unas a otras.

Le vamos a dar muchísima trascendencia a todo lo que son los procesos de rehabilitación. No solamente por los fondos europeos, sino porque la guerra en Ucrania nos ha hecho ver que tenemos que ser cada vez menos dependientes energéticamente de materias y de productos fósiles.

¿Cuáles son sus planeas como promotor?

Cuando lanzamos la compañía teníamos cartera de suelo para 2.000 viviendas, pero ahora ya tenemos terrenos para 2.600 unidades. Nuestra filosofía no es ser los más grandes, pero sí de alguna manera ser los más eficientes. Creo firmemente en la industrialización, que es el modelo que tenemos que seguir y nuestra compañía está muy focalizada en la eficiencia energética. Creemos que tenemos que desarrollar esa tipología de producto. Ya demostramos en el pasado que se puede hacer eficiencia energética, independientemente del nivel de edificación al que te dirijas. Es decir, nosotros hicimos eficiencia energética con la mayor calificación para vivienda de un nivel medio-bajo.

"Hay empresas que nos han preguntado por los terrenos de Los Cerros para levantar un 'build to rent'"

¿En qué zonas van a levantar viviendas?

Ahora mismo estamos ya en Madrid, estamos en Sevilla también y vamos a dar pasos para estar en otras provincias. Estamos estudiando intensamente el mercado de Málaga y cuando tengamos estas tres plazas empezaremos a estudiar alguna más

¿Cuándo van a entregar sus primeras viviendas? ¿Qué objetivo de entregas anuales se han marcado?

La primera promoción, que es muy pequeñita, es nuestra joyita, un proyecto de 99 viviendas localizada en San Jaime. La segunda la entregaremos el año que viene en Valdebebas. A partir de ahí ya empiezan a entrar en cascada todas las que tenemos en Sevilla y otras que estamos ya preparando en Madrid. Al final, calculo que estaremos entre las 600-700 unidades al año. Creo que para el volumen de compañía que queremos tener es más que suficiente.

¿Van a comprar suelo?

Hemos invertido ya 119 millones de euros en suelo y seguimos mirando para tener ese volumen fijo de 3.000 unidades. Como somos una compañía más pequeña, somos más flexibles a la hora de tomar decisiones y de posicionarnos. No estamos en bolsa y no nos debemos a ningún tipo de inversor.

¿Por qué eligieron Cuenca para instalar su fábrica de fachadas industrializadas?

Lo primero, porque entre Cuenca, Soria y Teruel tenemos el mayor bosque de pino en Europa, que es nuestra materia prima. Se trata de un pino reata con una alta dureza. Lo segundo, porque tenemos un acuerdo con el aserradero municipal firmado por tres con unos precios estables. Y por último, por su situación geográfica, prácticamente está en el centro, muy cerquita de la línea de la autovía que comunica con Madrid y por lo tanto en el centro de la península para hacer cualquier movimiento logístico.

Juan Antonio Gómez-Pintado idealista/news

¿Cuándo estará funcionando a pleno rendimiento?

Hemos hecho una línea provisional que compramos en Suecia, con un manejo de la línea todavía bastante manual. Pero tenemos ya un contrato firmado con una compañía alemana que nos empezó a suministrar maquinaria en el mes de enero. En junio nos enviarán el último brazo robótico y tendremos toda la planta montada. ¿Qué característica tiene la fábrica? La realidad es que no existe en toda Europa. No hay una fábrica como la nuestra, que esté completamente automatizada y robotizada. Y aquí es donde se establece la diferencia entre lo que es prefabricado y lo que es industrializado. Podemos tener hasta 7 turnos en la fábrica y eso va a hacer lo que bajo mi punto de vista tiene que conseguir la industrialización: producir más barato.

¿Cuál es vuestro papel en los Desarrollos del Sureste (Madrid)?

Nosotros vendimos el suelo de Ahijones porque también teníamos en Los Cerros. Entonces tomamos la decisión estratégica de concentrar toda la potencialidad de suelo en el segundo desarrollo donde ya se ha firmado el convenio con el Ayuntamiento de Madrid, se ha aprobado el proyecto de urbanización y estamos a la espera de firmar la aprobación definitiva de este último. Por lo tanto, ya estamos con licitaciones, con redacciones de estudio y relaciones de contrato para poder empezar las obras de urbanización antes del verano. Allí tenemos 2.100 viviendas y somos los segundos propietarios detrás de Vía Célere, mi antigua compañía.

"Estamos mirando Madrid Nuevo Norte"

¿Se plantean destinar algunas de estas promociones al ‘build to rent’?

¿Por qué no? Ahora tienes varias líneas de negocio: puedes hacer la promoción tradicional, puedes hacer un BTR, puedes hacer una gestión como gestora de cooperativas… Se nos abren una gran cantidad de posibilidades para poderlas desarrollar y al final conseguir lo que queremos que es diversificar

¿Se ha acercado algún operador interesándose en algunas de estas promociones para el alquiler?

Sí, sí. Al final, estamos en un mercado muy dinámico. Los fondos internacionales o las compañías que se dedican a BTR también nos identifican como un posible socio, pero bueno no tenemos nada todavía definido en ese sentido. Hay que dejar que las cosas fluyan.

¿Contemplan entran en la operación Madrid Nuevo Norte?

Estamos mirando, lo seguimos muy de cerca. Creo que es la gran operación del futuro, no solamente de Madrid, sino también a nivel europeo. Una obra de regeneración urbana de estas características no existe ahora mismo en el Viejo Continente. Tenemos que estar allí y por supuesto que vamos a mirar.

¿Descartan invertir en Cataluña?

Está descartado. Hay una inseguridad jurídica patente. Al final, cuando alguien tiene que invertir dinero, donde detecta que hay inseguridad jurídica, donde ve que no hay facilidades, pues directamente decide no hacerlo y se va a otro sitio. Eso es lo que puede ocurrir en España si seguimos en la línea de aprobar en el resto del territorio español lo que se aprueba en Cataluña.

¿Cómo explicaría a alguien que es ajeno al sector lo que es una vivienda asequible?

La vivienda asequible es aquella que como su nombre indica la gente puede comprar o puede acceder en alquiler. El problema es que existen diversas trabas que son históricas y que encarecen mucho la vivienda y dificultan el acceso. La primera, y lamento ser pesado, es el suelo. Es muy difícil poner suelo finalista porque se tarda muchísimos años y te genera mucha inseguridad. Pasan varios ciclos hasta que consigues ponerlo en marcha. Pongo un ejemplo, nosotros cuando empezamos en la compañía se nos ofrecía suelo en el cañaveral por 300 euros m2 de repercusión de suelo. Hoy estamos hablando de cifras cercanas a 900 euros y han transcurrido tres años más o menos.

La segunda traba son las tramitaciones administrativas. No solamente tenemos esos costes en los incrementos de suelos, sino que cuando uno va a pedir una licencia tarda cerca de un año. Y por último, los impuestos. La vivienda, que es un bien de primera necesidad, tiene una dependencia, un gravamen de impuestos que va desde el 25% al 30%, depende de la comunidad autónoma donde se encuentre. Si quitáramos esa ‘grasa’ tendríamos una vivienda accesible.

"Tenemos que ser más proactivos y no solamente quejarnos y denunciar la falta de mano de obra"

¿Por qué crear una gestora de cooperativas?

Una cooperativa no está soportando todo lo que te acabo de enumerar. Eso lo soporta y se le traslada a los propietarios de las viviendas. Entonces te da una capacidad competitiva a la hora de ir, por ejemplo, a concursos de suelo en algunas ciudades que una promotora privada, no tiene. Bueno, es una línea más de negocio. ¿Por qué no?

¿Qué puede hacer el sector para atraer más mano de obra?

Nosotros tenemos una responsabilidad añadida, no solamente en quejarnos y denunciar la falta de mano de obra en nuestro sector, sino que tenemos que ser mucho más proactivos. Y cuando digo proactivos me refiero a que las compañías tenemos que ser conscientes de que hay procesos de contratación de personal que probablemente nos estén especializado. Lejos de ver en esto como un coste, tenemos que verlo como una inversión. Ese es el cambio de mentalidad que se tienen que establecer en nuestras compañías. Las hemos hecho muy eficientes por causa de la crisis del 2008, pero también tenemos que ser conscientes de que tenemos que invertir en esa formación de personal, dándoles un salario digno, no tratando de sacar ventajas de contratos o contrataciones en prácticas.

No tenemos que inventar nada, hacer lo mismo que se está haciendo en otros países de Europa y que funciona. En la actualidad, la formación profesional está concebida con una formación teórica muy larga que desincentiva a quien está estudiando. Debería de haber una formación teórica más corta, que enseguida se empiecen a hacer las prácticas remuneradas en las compañías.

Hace poco, un empresario hotelero afirmó: “Si tu empresa no puede pagar más de 900 euros al mes, a lo mejor la que sobra es la empresa”. ¿Estás de acuerdo con esta afirmación?

Sí, claro que sí. Tenemos que ser conscientes de que con el grado de avance tecnológico en el que vive nuestra sociedad, hay necesidad de unos puestos de trabajo que probablemente muchos de ellos ni existen todavía. Y hay otros que se están quedando obsoletos y que lo que va a ocurrir es que van a desaparecer con el tiempo. Si te hablo de nuestra cadena productiva, por ejemplo, la gente que da yeso está desapareciendo porque los tabiques ya vienen industrializados. Hay un desarrollo de tal magnitud en nuestro sector a nivel tecnológico, que lo que va a pasar es que habrá puestos de trabajos diferentes. Hay que posicionarse y los jóvenes en ese sentido creo que están en una línea adecuada de formación. La digitalización es imparable y ahora, eso sí, lo que tiene que haber es una contraprestación justa, por lo que no podemos reclamar desde el sector la accesibilidad a la vivienda y pretender pagar a la gente menos de 1.000 euros. Eso no tiene ningún sentido. Tiene que haber una contraprestación justa por el trabajo que se desarrolla.

¿Qué opina de la Ley de vivienda?

Yo soy muy escéptico con la aplicación de la ley. Creo que hay un dictamen del Consejo General del Poder Judicial que es demoledor. Cuando uno se lee las sesenta y pico páginas que tiene, creo que deja en tela de juicio la viabilidad de esta ley. Digo la viabilidad porque es que prácticamente le han hecho el trabajo al Constitucional. Es un poco la sensación que uno tiene cuando lo lee. Y luego las manifestaciones de bastantes comunidades autónomas diciendo que como hay una injerencia en sus atribuciones, no la van a poner en práctica. Con lo cual, a las alturas que estamos y si encima tenemos en cuenta que se da un plazo de 18 meses para fijar las áreas mencionadas, a mí me parece que va a ser francamente difícil que esta ley se ponga en marcha.

El lado más personal de Juan Antonio Gómez-Pintado

¿Quién es Juan Antonio Gómez-Pintado fuera de Vía Ágora?

Soy empresario. Esta es una condición que estés aquí dentro o estés en tu casa no se te pasa, esto no se te olvida. Muchas veces, cuando me han preguntado: “¿si no hubiese sido empresario, que serías?” Yo, empresario. Me gusta. Vengo de una familia de empresarios y conozco la gran diversidad de negocios que hemos tenido. Lo mismo me da en la promoción inmobiliaria que en la producción del aceite de oliva virgen extra.

Tengo un abanico tan grande de actividades que me preguntan: “¿qué es lo que me motiva?”. Fundamentalmente la generación de riqueza en mi entorno. Para mí es una satisfacción el saber que hoy somos 112 personas, pero que vamos a llegar a final de año más o menos siendo 160 empleados en esta empresa sabiendo que empezamos hace dos años y medio ocho personas. Esa generación de valor, de riqueza a tu alrededor, de trabajar y de poner los medios y la potencialidad que te da la empresa para avanzar, para innovar, para industrializar… En fin, hay un montón de labores que traen aparejados ser empresario y a mí me 'pone' mucho.

"¿Qué es lo que me motiva? Fundamentalmente la generación de riqueza en mi entorno"

¿Dónde nació y cómo fue su infancia?

Nazco en Madrid. Provengo de una familia muy humilde. Mis padres eran agricultores, no agricultores porque tuviesen finca, sino porque trabajaban para otros. Eran agricultores y además mi padre y mi madre es la típica familia del proceso de la emigración del campo a la ciudad y cuando vienen, vienen absolutamente sin nada.

Mi padre empieza a trabajar de peón en una fábrica de tejidos y poco a poco, porque era un gran emprendedor, pasa de trabajar en una empresa de tejidos a hacer reformas, o chapuzas que llamaban entonces, de pintura los fines de semana. Luego monta su empresa de pintura y después su propia constructora. Y de ahí es donde vengo yo, de un entorno de gente humilde y trabajadora.

¿Influyó tu padre en la decisión de apostar por el inmobiliario?

Pues mira, yo creo que un poco sí. Al final creo que todo estaba todo escrito. Yo recuerdo que tenía 10 o 11 años, y entonces que se trabajaba los sábados también, me iba con mi padre a la obra. Siempre he tenido un grado de vinculación con el mundo de la construcción y con el mundo de la promoción muy importante.

Creo que me he realizado porque además el sector me ha dado la posibilidad de hacer otras muchísimas cosas, de generar, por ejemplo, una fundación y a través de esa fundación estamos financiando y estamos participando en muchos proyectos. Con la universidad estamos participando en proyectos sociales, por ejemplo. Esta profesión me ha dado la posibilidad y la capacidad de hacer otras muchísimas.

"Es más difícil ser empresario del inmobiliario que del aceite"

¿Qué te gusta más: ser empresario del aceite o inmobiliario?

Me gusta hacer cosas nuevas y me da lo mismo el sector que sea. Una vez que entro en un sector me gusta aprovechar y estudiar todas las posibilidades y las variables que puede tener ese sector y hacerlas

Se la formulo de otra manera. ¿Qué es más difícil ser empresario del aceite o del inmobiliario?

Ser empresario del sector inmobiliario. Yo creo que este es el sector de sectores. Sabemos que es absolutamente complejo por la cantidad de diferentes agentes que participan en él y luego además es un sector híper regulado en nuestro país. Entonces, el grado de complejidad, de gestión de administración… en fin, esta es la variable que tiene, que a la vez lo hace muy atractivo si eres capaz de conocer todos los entresijos de este.

¿Se ha llevado alguna desilusión política como presidente de Asprima?

No, la verdad es que soy una persona muy pragmática. Yo me encontré la asociación en bastante mala situación y la verdad es que ha sido un desarrollo exponencial hacia arriba, a nivel económico, a nivel de nuevos asociados y a nivel de todos los proyectos que hemos sido capaces de poner en marcha. Hemos conseguido. las declaraciones responsables, conseguir que los ayuntamientos vean la tramitación de licencia de otra manera diferente y pensar que tienen que modernizar los procesos, el incluir dentro de nuestro vocabulario industrialización, digitalización, innovación, el generar un clúster de innovación dentro del sector… y en ese sentido no me he podido encontrar desengaños políticos. Siempre te llevas algún chasco, pero es lo normal porque entra dentro de la propia actividad, de la función del cargo.

"Si me preguntan si me quiero jubilar, la respuesta es que no"

¿Qué le diría a la persona que tiene una mala imagen del sector por la crisis del 2008 para que cambiara su opinión?

Creo que el sector ha tenido diferentes imágenes. Tenemos una en la época de todo el desarrollo de los años 60, 70 y 80, donde se tuvo que edificar muchísima vivienda por toda aquella migración que venía del campo a la ciudad y en la que todavía no había una regulación, no había un código técnico, no había una ley de ordenación de la edificación y consecuentemente la calidad que teníamos de las viviendas era bastante ínfima. Esa es la misma que tenemos que rehabilitar ahora, por cierto. Y a partir de ahí se tenía una imagen del sector poco profesional.

Luego hay una imagen que nace de la crisis del 2008 y donde de alguna manera se nos culpa de todo lo que aconteció. Yo siempre digo lo mismo, fuimos tan sufridores como cualquier otro sector. Yo diría que más, porque al final lo que hubo en 2008 fue una crisis financiera que arrastró al sector como no puede ser de otra manera y sobre todo en nuestro país, que tenía una importancia vital dentro del PIB.

Pero bueno, creo que ahora hay una tercera fase en la que poco a poco ya se nos visualiza de otra manera y curiosamente se nos visualiza de otra manera por los jóvenes. Es difícil cambiar la mentalidad de alguien de 50 años. pero los jóvenes ya nos ven de otra manera, nos ven como un sector absolutamente necesario para la economía y son conscientes de que sin este sector la economía no iría bien.

¿Dónde se ve dentro de 10 años?

Pues espero que aquí con una compañía mucho más desarrollada. A mí si me preguntan: “¿tú te quieres jubilar?”. Yo no me quiero jubilar, solo pediré jubilarme cuando la gente (empleados, mis colaboradores…) empiecen a decir: “ya se te está yendo la pinza, las ideas que tienes ya no tienen cabida en la sociedad actual en la que estamos viviendo…”. Ahí diré: “Pues mira, mejor que me quiten del proceso para no estorbar a las siguientes generaciones”.