¿Puedo reclamar si la vivienda que compré sobre plano tiene modificaciones?

Muchos españoles prefieren comprar una vivienda sobre plano, ya que conlleva una serie de ventajas. Por ejemplo, que la casa esté actualizada a las demandas del mercado y cuente con zonas comunes, la capacidad de personalizar algunas cuestiones y asegurarse de que es eficiente en comparación con otras más antiguas. 

Ahora bien, también entraña una serie de riesgos, como los retrasos en la construcción o que surjan contratiempos que provoquen que el promotor realice cambios en el proyecto inicial. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Qué pasa si, por ejemplo, los acabados o la superficie no coinciden con el proyecto? ¿Puedo reclamar si la vivienda que compré sobre plano tiene modificaciones? Resolvemos las dudas.

Al considerar la compra de una vivienda de nueva construcción o sobre plano, es fundamental que toda la información proporcionada por el promotor en la publicidad, las ofertas y la promoción sea objetiva. Por ejemplo, se debe revelar el estado actual de la vivienda, especificando si se encuentra en fase de construcción o si ya está completamente construida.

¿Puedo reclamar si la vivienda que compré sobre plano tiene modificaciones?

Cualquier información proporcionada en la publicidad de la vivienda o entregada al comprador es legalmente vinculante para todas las partes involucradas. Es decir, si la propiedad entregada no coincide con lo anunciado, el comprador tiene derecho a reclamar incumplimiento del contrato, tal y como recoge el artículo 1124 del Código Civil.

¿Qué podré reclamar si hay cambios en la vivienda tras comprar sobre plano?

Según el citado artículo del Código Civil, “el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible”.

Asimismo, la firma de un contrato de reserva, que difiere de un contrato de arras, también conlleva obligaciones legales. Aunque este tipo de contrato no cuenta con una regulación específica y a menudo se considera un acuerdo para la compra de un bien futuro, sigue siendo vinculante.

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A veces, en los contratos de compraventa de viviendas sobre plano, se incluye una cláusula de compra a precio cierto. Esto significa que el comprador adquiere la propiedad a un precio fijo, independientemente de sus características finales, aceptando posibles diferencias entre lo ofertado y lo entregado.

Este tipo de cláusulas son más frecuentes en transacciones de lotes de viviendas entre bancos, fondos de inversión y grandes inversores inmobiliarios. No obstante, su uso en transacciones entre promotores y compradores particulares puede llegar a ser considerado abusivo, ya que podría darse la entrega de un piso totalmente distinto al anunciado o al reservado.

Legalidad compra sobre plano

La reserva de una vivienda sobre plano implica que el promotor debe entregar una casa que coincida exactamente con lo publicitado en términos de tamaño o calidad, entre otros aspectos. Sin embargo, pueden surgir la necesidad de modificar el proyecto original por razones administrativas o técnicas.

Para manejar estas situaciones, es aconsejable incluir en el contrato una cláusula que permita al promotor realizar cambios en el proyecto por circunstancias constructivas y técnicas, respetando lo establecido en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Es crucial, sin embargo, que estas modificaciones no sean sustanciales y no afecten la funcionalidad, habitabilidad o calidad prometidas.

Recomendaciones compra sobre plano

Aquí una serie de recomendaciones y consejos para evitar conflictos en la compra de viviendas sobre plano:

Comprador

• Conservar toda la información publicitaria y documentación sobre la casa.
• Revisar el contrato en busca de cláusulas de modificación.
• Consultar al promotor sobre garantías ante posibles cambios en el proyecto.
• Comparar las características de la vivienda entregada con las prometidas.
• Reclamar formalmente ante discrepancias, con la opción de resolver el contrato sin penalización.

Promotor

• Aclarar en la publicidad la posibilidad de cambios menores por exigencias técnicas.
• Incluir una cláusula de modificación en el contrato.
• Informar sobre requisitos urbanísticos que puedan implicar modificaciones.
• Justificar todas las modificaciones realizadas.
• Permitir la resolución del contrato y reembolsar la reserva si el comprador no acepta los cambios.

¿Puede el promotor hacer cambios en el proyecto?

Si el promotor o vendedor decide realizar cambios en el proyecto original de una casa sobre plano, está obligado a informar a los clientes. Cualquier modificación significativa, incluyendo cambios en los materiales o diseño, debe ser comunicada y acordada, preferentemente por escrito, con el comprador. Por ejemplo, modificaciones en el precio y en la fecha de entrega, cambio en la calidad de los acabados, etc.

Para saber si se puede reclamar, habrá que revisar tanto la publicidad de la vivienda como el contrato firmado. Estos documentos deben ser consistentes en lo que se refiere a las características de la vivienda, incluyendo detalles sobre superficies, acabados, balcones y otros aspectos relevantes.