¿Se puede vender un piso sin ITE? Te contamos cuándo es necesaria

La Inspección Técnica de Edificios o ITE es un trámite obligatorio para determinadas edificaciones que puede comprometer una operación de venta de vivienda. Se trata de una revisión asociada a las construcciones de cierta antigüedad, diseñada para detectar y poner en marcha las mejoras y reparaciones necesarias en materia de seguridad.

Te contamos cómo afecta la ITE a la venta de una vivienda para que, tanto como propietario de un inmueble como en calidad de posible comprador, puedas tomar las medidas necesarias antes de dar el paso final.

¿Cuándo es obligatorio hacer una ITE?

La Inspección Técnica de Edificios es un trámite obligatorio cuya responsabilidad recae en los propietarios o en la comunidad de propietarios, donde se analiza el estado de conservación del edificio y el cumplimiento de sus instalaciones con la normativa vigente (incluyendo la relativa a accesibilidad y a eficiencia energética).

• En principio, la ITE es obligatoria para los edificios, aunque la normativa autonómica y/o local puede ampliar esta exigencia a otros tipos de inmueble (edificios de oficinas o de locales, por ejemplo).
• La normativa estatal nos dice que la ITE se realizará por primera vez, como máximo, cuando hayan transcurrido 50 años desde la construcción del edificio. Tras esa primera inspección, el plazo entre inspecciones será como mínimo cada 10 años.
• Dado que en determinadas áreas las construcciones pueden envejecer antes (o después) debido a las condiciones climatológicas, y teniendo en cuenta las amplias competencias autonómicas y locales en materia de urbanismo, es posible que se regulen plazos más o menos estrictos que los estatales en cada autonomía y/o municipio. En algunos casos, como el de Canarias, nos encontramos con plazos mayores (en este caso, de 80 años para la primera inspección), pero lo habitual es restringirlos (30 en Madrid para la primera inspección, por ejemplo).
• Incumplir con esta obligación se considerará infracción urbanística, aplicándose el régimen sancionador que corresponda en cada caso en función de la normativa aplicable.

¿Es posible vender un piso sin ITE?

Vender una casa sin ITE, al menos en principio, no es posible, ya que la normativa obliga al vendedor a presentar este certificado (sea o no favorable) siempre que, dada la antigüedad del edificio (u otro tipo de inmueble obligado) y la normativa aplicable, resulte obligatorio pasar por esta inspección.

La ITE deberá presentarse ante notario de cara a la firma de la compraventa, ya sea con certificado de aptitud del edificio o bien con resultado desfavorable.

En caso de que la comunidad no haya llevado a cabo la ITE exigible legalmente, existe una vía para que la compraventa sea posible: se trata de la cláusula de exoneración ITE, por la que el comprador libera al vendedor de esta obligación. Eso sí, esta exoneración probablemente tendrá un coste económico para la parte vendedora.

¿Qué pasa si compras un piso sin ITE?

Como comprador, debes tener en cuenta que es posible que se te deniegue financiación hipotecaria en caso de que no exista una ITE favorable, así como cuando no se haya cumplido con la obligación legal de realizar esta inspección en el plazo estipulado.

Distinto es el caso en que la edificación no esté obligada a contar con esta inspección debido a su escasa antigüedad. En estos casos no será necesario presentar el certificado.

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¿Se puede vender un piso con ITE desfavorable?

Es posible vender un piso con ITE desfavorable, pero tanto vendedor como comprador deberán tener en cuenta su resultado y los posibles costes asociados a la hora de negociar el precio y demás condiciones de compraventa.

Si la última ITE ha resultado desfavorable, el propio informe explicará cuáles son los defectos que deben solventarse y qué obras son necesarias para hacerlo, desembocando normalmente en una orden de ejecución con la que comenzar las obras con agilidad y sin necesidad de solicitar la correspondiente licencia urbanística.

Es posible que este proceso se desarrolle en plena negociación de una compraventa de vivienda: si esto ocurre, ambas partes podrán acordar el precio teniendo en cuenta las responsabilidades que puedan derivarse de un lado y de otro. Por ejemplo, es probable que deban aprobarse derramas o cuotas extraordinarias en la comunidad de propietarios para hacer frente al coste de reparación de desperfectos, que el nuevo dueño deberá asumir a partir del momento de la firma.

Ten en cuenta también que, independientemente de la obligación del vendedor de exhibir la última ITE, como vendedor podrás consultar esta información en la web del ayuntamiento correspondiente.

¿Quién paga la obra de la ITE, el comprador o el vendedor?

El pago de la obra de la ITE es responsabilidad del propietario, por lo que lo más frecuente será que, en caso de cambio de propiedad, la parte compradora deba asumir las cuotas devengadas tras la firma de la compraventa a su favor.

Por eso es importante contar con la última ITE realizada, así como conocer su resultado y la posible existencia de derramas, bien ya aprobadas, bien en trámite de aprobación.

Como comprador, si quieres estar más tranquilo, lo mejor es ponerte en contacto con la administración de la comunidad de propietarios e informarte acerca de todos los aspectos económicos relativos a tus futuras obligaciones: cuotas pendientes, obras por realizar, propuestas de derrama, reparaciones necesarias… De esta forma no se te escapará ningún punto que pueda afectar al precio y a la rentabilidad de tu operación.