En el XI Foro Inmobiliario organizado por el Instituto de Empresa (IE), expertos de primer nivel analizaron los retos y oportunidades del mercado inmobiliario en España. El evento, que reunió a representantes clave del sector, contó con la participación de Juan Manuel Acosta, chief information officer (CIO) y director en España para Rockfield Real Estate; David Martínez, CEO de Aedas Homes; y Alberto Valls, socio de Deloitte. Sus intervenciones se centraron en la falta de oferta de vivienda, el déficit de capital y los desafíos estructurales que enfrenta el sector en un contexto de cambio económico y político.
Alberto Valls, socio de Deloitte, abrió la discusión subrayando que el mercado inmobiliario está atravesando un momento crítico de competencia por el capital. "En los últimos dos años, el volumen de inversión inmobiliaria en Europa ha rondado los 160.000 millones de euros, similar al promedio de 2008-2012, pero con una diferencia crucial: el mercado se ha secado diez años después", explicó Valls.
Valls destacó también que el sector de inversiones alternativas, como infraestructuras y private equity, está ganando terreno debido a su menor regulación y accesibilidad a la financiación. Sin embargo, el mercado inmobiliario sigue enfrentando una transformación estructural, tanto en el uso de los inmuebles como en las fuentes de inversión, con una notable escasez de capital 'core'.
Déficit de viviendas: un problema urgente
David Martínez, CEO de Aedas Homes, fue contundente al afirmar que la situación actual del mercado es alarmante, especialmente en lo que respecta a la oferta de viviendas. "En España se forman 250.000 hogares al año, y esta cifra se mantendrá durante los próximos 15 años. Sin embargo, el sector solo construye entre 80.000 y 100.000 viviendas anuales, apenas un tercio de las necesarias", indicó Martínez. Según el Banco de España, el déficit acumulado asciende a 600.000 viviendas, y la capacidad de aumentar la producción es limitada debido a varios factores estructurales y políticos.
Martínez señaló tres obstáculos principales para incrementar la producción de viviendas: capital, capacidad de construcción y disponibilidad de suelo. "El suelo finalista se está consumiendo más rápido de lo que se produce, y el proceso administrativo para aprobar nuevos planeamientos es complejo. Además, en 2007 había 3,1 millones de trabajadores en la construcción, hoy solo hay 1,4 millones, con una edad promedio superior a los 50 años", explicó.
El problema del capital es también significativo. Según Martínez, para construir una vivienda el promotor necesita aportar un 30% del coste, lo que implica una inversión elevada y difícil de conseguir en el panorama actual. "Duplicar la producción requeriría 90.000 millones de euros adicionales, una cifra que no está disponible en España, lo que nos obliga a buscar capital extranjero en un entorno político incierto", advirtió.
La vivienda como infraestructura y la falta de estabilidad regulatoria
Alberto Valls propuso una visión innovadora para enfrentar el problema: considerar la vivienda como una infraestructura esencial. "Desde 2013, los precios inmobiliarios en grandes ciudades se han triplicado, lo que refleja un desajuste creciente entre oferta y demanda. La solución pasa por desarrollar más infraestructura, incluyendo vivienda social y asequible, atrayendo al sector privado con incentivos y un marco regulatorio estable", argumentó.
En este sentido, Juan Manuel Acosta, CIO de Rockfield Real Estate, destacó la importancia del modelo 'flex living', que permite un acceso más rápido y ágil a la vivienda en comparación con los métodos tradicionales. No obstante, Acosta fue crítico respecto a la falta de planes urbanísticos efectivos: "Estamos ante una emergencia habitacional, y necesitamos medidas drásticas como las que se tomaron durante la crisis sanitaria del covid-19", afirmó.
Soluciones y desafíos para el futuro
Martínez insistió en que el principal problema radica en la falta de suelo, y que una vez resuelto este punto, el resto de factores se ajustarían de forma natural. "El sector público debe concentrarse en facilitar la creación de suelo urbanizable. Si hay suelo disponible, el sector privado encontrará formas de financiar y construir", subrayó.
Acosta, por su parte, hizo una autocrítica al sector, indicando que se ha perdido de vista al cliente real que necesita una vivienda: "Nos hemos centrado en añadir comodidades, cuando lo que realmente se necesita es un lugar básico para vivir. Además, existe un gran patrimonio urbano en ciudades secundarias que podría ser revitalizado para abordar esta emergencia habitacional".
Finalmente, Martínez destacó las dificultades adicionales que enfrentan los jóvenes compradores de vivienda, quienes deben reunir el 20% del valor de la propiedad para acceder a una hipoteca. "Los salarios de los jóvenes han disminuido en términos relativos, y su estilo de vida se ha enfocado más en experiencias que en el ahorro para la compra de una vivienda", explicó, añadiendo que esta situación contribuye a una polarización creciente entre las zonas rurales y las grandes ciudades.
El XI Foro Inmobiliario del IE concluyó con un consenso sobre la necesidad de una colaboración más estrecha entre el sector público y privado, así como de políticas efectivas para aumentar la oferta de suelo y mejorar la financiación del sector. Los expertos coincidieron en que la demanda de vivienda en España es alta y se mantendrá así en los próximos años, pero la falta de oferta sigue siendo el principal obstáculo.
La consideración de la vivienda como infraestructura esencial, el desarrollo de nuevos modelos de acceso como el 'flex living', y la revitalización de ciudades secundarias fueron algunas de las propuestas destacadas en el foro. Sin embargo, para que estas soluciones se implementen, es crucial que se establezca un entorno regulatorio estable y predecible que permita atraer la inversión necesaria para superar esta crisis estructural.
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