Cambio de paradigma en el vacacional: comunidades de propietarios vs pisos turísticos

El año 2025 comenzó con la publicación de una polémica ley orgánica que puso patas arriba el funcionamiento de la Administración de Justicia, así como la forma en la que los ciudadanos y profesionales nos acercamos a la justica, imponiendo el intento obligado de acuerdo de forma previa al acceso a los tribunales. Es la Ley Orgánica 1/2025 de de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

No es este el espacio para tratar acerca de la posible inconstitucionalidad de la norma, ni de las nefastas consecuencias que los profesionales vaticinamos y ya estamos sufriendo; pero sí nos haremos eco de la modificación que se incluye de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal, operada por su disposición final cuarta, y que ha entrado en vigor este pasado 3 de abril de 2025.

La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que regula, entre otros, la vida de las comunidades de propietarios. No hace muchos años, ante el auge de las Viviendas de Uso Turístico, se otorgó a las comunidades de propietarios la posibilidad de incrementar las cuotas que pagaban las viviendas dedicadas a este tipo de arrendamiento, así como la potestad de limitarlas. Y este limitarlas incluía la posibilidad de prohibirlas por completo en toda la finca, como ha tenido ocasión de pronunciarse el Pleno del Tribunal Supremo en sus Sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024. 

De esta forma, la comunidad de propietarios podía prohibir los pisos turísticos si así se aprobaba por mayoría de 3/5, con su correspondiente inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Muchas comunidades se han lanzado a su prohibición, pero también hemos de decir que otras tantas de esas prohibiciones no han tenido acceso al Registro de la Propiedad por un mal asesoramiento en su redacción y han quedado en tierra de nadie.

Sin embargo, este 3 de abril todo ha cambiado. Cambio absoluto de paradigma. A partir de ahora se invierte el funcionamiento: los pisos turísticos han pasado de estar permitidos salvo prohibición expresa, a estar prohibidos salvo permiso expreso. Es decir, aquel propietario que quiera ahora dedicar su vivienda al alquiler turístico en una vivienda sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, deberá pedir permiso a su comunidad de propietarios, que deberá aprobarlo por doble mayoría de 3/5.

Este breve cambio normativo, que pasa desapercibido en una disposición final de una ley dedicada a otras cuestiones, tiene unas enormes consecuencias jurídicas. Para empezar, es muy posible que aquellos pisos turísticos que no cuenten con este permiso no puedan acceder al Registro Único de Arrendamientos, del que ya hablé en este artículo. Igualmente, las comunidades de propietarios tendrán a su disposición herramientas legales para obligar judicialmente al cese de la actividad del vecino díscolo. 

Sin embargo, quedan en el aire interesantísimas cuestiones jurídicas sobre la prohibición «por defecto», que deberán solventarse con el tiempo -siempre que haya valientes interesados dispuestos a plantearlas, junto a sus letrados de fina pluma-, tales como el encaje de esta prohibición con la normativa europea de libre acceso a la prestación de servicios, la libertad de empresa, e incluso del libre uso de la propiedad privada.

Es mi humilde opinión, que existe una infundada corriente populista de castigo sobre las viviendas de uso turístico, cuyo guante ha sido recogido por administraciones y legisladores. La demonización de una actividad que permite viajar a familias y personas que de otra forma no pueden permitírselo, que dinamiza ciudades y economías, no es el camino para una adecuada armonización de los usos y las necesidades de una población que demanda soluciones, pero sin histerismos. Aún recuerdo cuando una cliente me contaba que en su edificio la comunidad había preferido y consentido la existencia de un piso okupado, antes que un piso turístico.