Gesvalt ha elaborado su informe "Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario", en el que identifica la persistente falta de oferta de vivienda, especialmente nueva y asequible, como el principal reto que marcará la evolución del mercado residencial durante el presente año. Unas tendencias que son notables también en Cataluña y que parece que se extenderán a lo largo de este trimestre.
David Gispert, director Territorial Cataluña, Levante y Baleares de Aelca, vaticina una demanda muy activa, especialmente en el segmento de obra nueva. “La escasez de suelo finalista y la complejidad urbanística siguen limitando la oferta, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios”.
En Cataluña, las compraventas de viviendas continúan creciendo de forma significativa acumulando una cifra que implica una variación del 8% respecto el año anterior, según fuentes del APCE. Mientras que el experto señala, “muchos compradores actúan con mayor agilidad, impulsados por la percepción de que los precios continuarán subiendo”.
Escasa oferta y demanda
Para Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, hay tendencias que se repiten como la escasez de la oferta y la presión de los precios al alza, en toda la región, pero sobre todo en Barcelona, donde el número de viviendas en venta cayó, tan solo en 2024, en más de un 34%.
“Lógicamente, este estrangulamiento del mercado está llevando a los precios a máximos históricos. El m2 en Barcelona cerró 2024 en 4.700 €/m², un 12,8% más que el año anterior; y el resto de Cataluña no se quedó atrás, con un precio medio de 2.403 €/m², y una subida anual del 2,1%”.
Frente a esta escasa oferta, la demanda continua al alza impulsada por la creciente demanda tanto de nacionales como de extranjeros. “Esto está llevando a un traslado de la demanda a municipios como Terrassa, Sabadell, L’Hospitalet o Badalona, entre otros. Este interés está elevando allí también los precios tanto de venta como de alquiler”, apunta el experto.
Poca oferta en alquiler
Las tendencias orientadas al alquiler reflejan que Cataluña también tiene sus características propias. Pues la oferta de viviendas en alquiler ha caído un 75% en cinco años, mientras que las rentas suben más de un 5% al año. “La escasa seguridad jurídica del mercado, la regulación tan estricta y la subida de precios a la hora de vender una propiedad, está llevando a los propietarios a preferir vender sus pisos a arriesgarse a ponerlos a en alquiler”.
Espacios exteriores
Analizando la tipología de viviendas, David Gispert apunta que se mantiene el interés por viviendas con más superficie, buena eficiencia energética y espacios exteriores, como terrazas o jardines. “También se consolida una preferencia por promociones bien conectadas, pero alejadas del centro urbano más denso, en busca de mayor calidad de vida y una moderación en el precio”.
Tendencias mantenidas durante todo el año
Desde Aelca señalan que estas tendencias se irán repitiendo a lo largo del año, si bien “aunque el mercado empieza a mostrar signos de ralentización en algunas zonas del interior de Cataluña, las ubicaciones con fuerte presión demográfica o atractivo inversor, como Barcelona y su área de influencia, seguirán registrando dinamismo. Las perspectivas de moderación en los tipos de interés durante la segunda mitad del año podrían reactivar decisiones de compra que habían quedado en pausa, y esto reforzaría la inercia actual”.
Para el profesional, la vivienda sigue considerándose un activo refugio frente a la inflación y la incertidumbre macroeconómica, lo que mantiene activo tanto al comprador nacional como al inversor extranjero.
Desde Keller Williams no esperan cambios importantes en los factores estructurales que impulsan estas tendencias (escasez de suelo, inseguridad jurídica, normativa restrictiva, presión demográfica).
Un mercado con singularidades propias
Si bien Cataluña comparte tendencias con otras regiones de España, en Aelca concluyen que tiene singularidades propias. “La elevada demanda estructural en torno a Barcelona, el atractivo internacional de la región, las propias limitaciones físicas o la dinámica sobre reguladora de la administración y las limitaciones en la gestión urbanística generan una presión específica sobre la oferta que amplifica estas tendencias”. Además, se da un componente más acusado de demanda inversora en zonas costeras y urbanas con alta proyección turística o de alquiler.
Leonardo Cromstedt opina que muchos de estos fenómenos -escasez de oferta, precios al alza e inseguridad jurídica- se observan en más ciudades españolas, “pero en Cataluña se presentan en mayor grado”. Por una parte, se debe a la fuerte presión que está introduciendo la demanda extranjera, y por la parálisis en la construcción de obra nueva ocasionada por la regulación urbanística local.
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