Contrato de intermediación inmobiliaria: todo lo que debes saber

El contrato inmobiliario es el documento que deberás firmar si acudes a una agencia o agente inmobiliario para que se encargue de la compraventa de tu vivienda. Este tipo de pacto, que sirve para proteger a ambas partes, puede contener todo tipo de cláusulas a la medida de las necesidades de ambos.

En este artículo te contamos qué tipos de contratos inmobiliarios existen, cuáles son tus derechos y qué cláusulas no debes firmar jamás.

El contrato de intermediación inmobiliaria

Los contratos de intermediación inmobiliaria son aquellos destinados a regular la relación entre cliente y agencia en cuanto a la comercialización de un inmueble.

Su objetivo es dejar claras las obligaciones y deberes de cada parte, incluyendo las tareas encomendadas a la agencia, sus honorarios, las prácticas prohibidas y las inherentes al encargo, siempre respetando los límites generales que definen las leyes.

El contrato inmobiliario, ¿es obligatorio?

A nivel nacional no existe ninguna norma que obligue a firmar un contrato de intermediación inmobiliaria. Por tanto, no es necesario formalizar una hoja de encargo por escrito, y es perfectamente válido un pacto verbal entre agencia y cliente.

Cuestión distinta es que sea recomendable realizar este tipo de gestión. Siempre se debe contar con un documento escrito firmado por ambas partes en el que queden muy claras las condiciones pactadas, algo que facilitará la prueba en caso de conflicto.

En cualquier caso, a nivel nacional, estarás protegido, entre otras, por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y tendrás derecho a desistir, sin ningún tipo de penalización y sin alegar ningún motivo concreto, dentro de los 14 días naturales siguientes a la fecha de la firma.

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No obstante, en algunas comunidades autónomas sí nos encontramos con normativa específica al respecto, como es el caso de Cataluña. Estas normas están diseñadas para proteger en especial al consumidor, ya que suele ser la parte más débil de la relación contractual.

¿Qué debe aparecer en el contrato de intermediación inmobiliaria?

Dado que no existe una norma específica a nivel nacional, tampoco podemos hablar, en líneas generales, de un modelo único de contrato, ni de un contenido mínimo que deba respetarse en todo caso.

Sin embargo, existen ciertos puntos que resulta aconsejable abordar para aclarar los términos de relación contractual desde un primer momento:

• Identificación del agente y su número de inscripción en el registro de agentes inmobiliarios.
• Datos sobre el propietario del inmueble y acerca de la propiedad: Es importante ser muy claro con respecto a posibles limitaciones que reduzcan el valor del inmueble (por ejemplo, en materia de cargas) para que el agente pueda ponerlas en conocimiento de potenciales compradores.
• Duración del encargo y descripción detallada, incluyendo el precio de venta del inmueble y los márgenes de negociación pactados.
• Honorarios, momentos o hitos de retribución y forma de pago: En general, el agente tendrá derecho a cobrar una vez se formalice la escritura, independientemente de que su labor pueda terminar posteriormente, con la gestión registral de la transacción.
• Posibles cláusulas de penalización, en caso de, por ejemplo, rescisión anticipada del contrato o incumplimiento de alguna cláusula.

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Los tipos de contrato inmobiliario, ¿cuáles son?

Existen distintos tipos de contrato que se firman con una inmobiliaria:

• Contrato inmobiliaria sin exclusividad: Este es el que más libertad ofrece al propietario o cliente, ya que le permite ofertar su inmueble a través de otros agentes o personalmente.
• Contrato de exclusividad con inmobiliaria: Este modelo se utiliza cuando el agente o agencia oferta el inmueble en exclusiva. En estos casos es especialmente importante fijar un plazo o algún tipo de tope que permita 'liberar' la comercialización del inmueble si no se alcanza el objetivo de venta.

¿Cuánto tiempo dura el contrato con una inmobiliaria?

La duración del contrato con la inmobiliaria no viene estipulada por ley, si bien es frecuente que, en caso de exclusividad, esta ronde entre los tres y seis meses. También es muy habitual que se produzcan prórrogas automáticas en caso de no indicar la voluntad de no renovar el encargo dentro de un plazo concreto.

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¿Qué pasa si cancelo un contrato con una inmobiliaria?

Es posible rescindir el contrato con una inmobiliaria si la agencia incumple sus obligaciones, e incluso cuando no sea así, aunque en este caso es probable que debas soportar algunas penalizaciones, siempre que se encuentren recogidas en el pacto. 

Algunas situaciones de fuerza mayor podrían librarte de dichas sanciones. Por ejemplo, en caso de que, por algún motivo sobrevenido, ya no estés en disposición de vender el inmueble.

En cuanto a si se puede anular un contrato de exclusividad con inmobiliaria, suele existir una cláusula en la que se estipula que la inmobiliaria tendrá derecho a cobrar parte o todos sus honorarios si el vendedor rescinde el contrato de forma unilateral, o si rechaza una oferta de compra conforme a las condiciones pactadas en el contrato (precio y plazo).

Claves sobre el contrato de intermediación inmobiliaria

La mejor forma de evitar cualquier problema en tu contrato inmobiliario consiste en leerlo con detalle, consultar cualquier duda y, si no te queda demasiado claro, colocar este documento bajo la lupa de un abogado especializado. 

A continuación resumimos algunos puntos clave del contrato inmobiliario que pueden dar lugar a problemas para que estés al tanto y negocies adecuadamente:

• Contratos en exclusiva: Si eliges este tipo de servicio debe ser porque la agencia va a realizar un esfuerzo extra a la hora de comercializar el inmueble o porque el profesional o la empresa elegida cuenta con muy buenas referencias y/o te abre acceso a un tipo de cliente concreto. No firmes este tipo de contrato sin recibir un servicio premium. Además, evita ofrecer exclusividad durante un largo periodo y ten muy en cuenta posibles penalizaciones en caso de que consigas un comprador por tu cuenta.
• Precio de venta y límite máximo a la baja: La agencia ofrecerá el inmueble a un precio que tú mismo habrás aceptado previamente, y podrá negociar teniendo en cuenta los márgenes que hayas definido. Si aparece un potencial comprador y te arrepientes del precio, no podrás negarte a aceptar la compraventa o, si decides hacerlo, deberás asumir el coste de los honorarios de la inmobiliaria, ya que, de su parte, existirá un cumplimiento de la labor encomendada.
• Cláusulas de cobro de la comisión inmobiliaria de venta: Existen prácticas que permiten a la inmobiliaria cobrar la comisión de venta a pesar de que no se haya formalizado. Es el caso de haber renunciado al contrato de forma unilateral, sin incumplimiento por parte de la inmobiliaria. También en caso de arrepentimiento del lado del vendedor, o en caso de que vendas el inmueble de forma privada a un comprador presentado por la agencia.
• Momento en que se devenga el cobro de los honorarios de la agencia: Existen distintas fórmulas a la hora de cobrar los honorarios inmobiliarios. Por ejemplo, algunas agencias estipulan que el derecho se devengará con la firma del contrato de arras, mientras que otras agencias optan por una fórmula 50-50 (50% en las arras y 50% en la firma de la escritura de compraventa). También es posible que el cobro se genere al 100% con la compraventa. Lógicamente, te conviene retrasar el momento del pago hasta que se formalice la venta definitivamente.
• Ojo con las prórrogas automáticas: Son muy frecuentes en este tipo de contratos y, aunque no tienen nada de malo y son perfectamente legales, es importante tener clara cuál es la fecha máxima para evitar una prórroga no deseada. En general, este tipo de cláusula supone la prórroga automática por periodos sucesivos, de igual duración, salvo que el vendedor o agencia manifiesten por escrito, lo contrario, con una antelación mínima de cierto número de días.

Cláusulas abusivas en el contrato de intermediación inmobiliaria

En cuanto a posibles cláusulas abusivas en el contrato de intermediación inmobiliaria, toma nota de las siguientes:

• Aquellas que no establezcan un plazo claro de duración o de desistimiento, así como aquellas que no sean claras con respecto a la sucesivas prórrogas del contrato y la forma de comunicar la negativa a seguir renovando.
• Aquellas que fijen indemnizaciones desproporcionadas en caso de desistimiento o incumplimiento, incluyendo posibles cláusulas penales de elevada cuantía.
• Aquellas que retrotraigan el devengo del cobro de la comisión inmobiliaria a un momento previo a la formalización de la compraventa.

En cualquier caso, es importante que el contrato inmobiliario sea claro, accesible y legible, con una redacción sencilla y concreta: los jueces se fijan mucho en estos elementos a la hora de determinar la buena fe por parte de la empresa en los contratos suscritos con consumidores.