Un informe de CaixaBank Research indica que, tras varios trimestres de incrementos significativos en los precios, algunos indicadores comienzan a reflejar señales de posible sobrevaloración en el mercado inmobiliario español. Así lo señala el Banco de España, que estimaba que el precio de la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo a finales de 2024 (frente a un rango de entre el 0,8% y el 4,8% seis meses antes). Si bien CaixaBank señala que se trata de niveles aún contenidos, la tendencia es claramente al alza, especialmente en grandes ciudades como Barcelona.
Los expertos inmobiliarios ven esta sobrevaloración en determinadas zonas, en especial Barcelona: “está ocurriendo en muchas regiones de España, y Cataluña no es ajena a este fenómeno. En los últimos meses, la situación está especialmente tensa, situándose entre las regiones más afectadas junto con Madrid y Baleares”, señala Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria.
Concretamente en la provincia de Barcelona provincia, el precio de la vivienda ya ha superado los máximos históricos de la anterior burbuja inmobiliaria. “Solo en el primer trimestre de 2025, los precios subieron un 11,7 % interanual, el mayor incremento desde 2007”, comenta el experto.
Además, la Ciudad Condal lidera el déficit de oferta de vivienda a nivel nacional, con 72.672 unidades acumuladas entre 2021 y 2024, en base a datos del INE que recoge Alfa. Esto representa el 58,3 % del déficit total en Cataluña, que asciende a 124.582 viviendas. Para el portavoz de Alfa, esta escasez estructural lógicamente alimenta directamente la presión al alza sobre los precios, y nos hace pensar que el problema no se resolverá hasta que se pongan en marcha la construcción en grandes cifras de vivienda.
Zonas, tipos y precios con sobrevaloración
Segmento de lujo
Para Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España-Andorra, la subida de precios en la vivienda, aunque afecta a todo el mercado, en el segmento de lujo la presión se concentra especialmente en zonas muy demandadas como Pedralbes, Sarrià, el Eixample, en Barcelona; el litoral barcelonés (Sitges, Castelldefels) y algunos puntos exclusivos de la Costa Brava.
“En este nicho, el principal factor que impulsa los precios es la demanda internacional: más del 30% de las operaciones que gestionamos en Keller Williams Cataluña ya vienen de compradores extranjeros, sobre todo de Francia, Reino Unido, Alemania, Países Bajos y Estados Unidos. Buscan calidad de vida, buen clima, cultura y estabilidad. Como resultado, la vivienda de alto standing ha subido de forma notable: entre 2019 y 2024, el precio medio se ha incrementado un 28%, y todo apunta a que seguirá creciendo en 2025”, señala el experto.
En las zonas más exclusivas, como Pedralbes, Sarrià y Sant Gervasi, en Barcelona, los precios de la obra nueva superan los 8.000 €/m², y en propiedades singulares pueden llegar hasta los 12.000 €/m².
Desde Keller Williams también señalan que los municipios de Sitges, Gavà, Castelldefels y varias localidades de la Costa Brava se consolidan como destinos preferidos por quienes buscan exclusividad y entorno natural. “En estas zonas, el precio medio por vivienda suele superar el millón de euros, y en primera línea de mar puede alcanzar los 4 millones. Lo que más se busca son viviendas con diseño moderno, sostenibles y amplias. Sin embargo, la oferta es muy limitada, lo que incrementa la competencia por su adquisición incrementando los precios continuamente”.
Vivienda de gama media
Cromstedt también señala aquellas casas de gama media, “también bajo presión, aunque por motivos distintos”. Este tipo de vivienda, que suele ir dirigida a familias locales y a las clases medias, se ve muy afectada por la falta de oferta en zonas bien conectadas, con servicios consolidados y precios aún relativamente accesibles dentro del área metropolitana.
“Municipios como Cornellà, Sant Joan Despí, Santa Coloma o Terrassa, que históricamente eran más asequibles, han visto subir sus precios con fuerza porque mucha gente busca alternativas fuera de la capital”, según el directivo de Keller Williams. Aun así, la alta demanda y las dificultades para acceder a financiación —especialmente sin ayuda familiar— están convirtiendo este segmento en uno de los más tensos del mercado.
Las tres zonas de mayor tensión
En Alfa Inmobiliaria, identifican tres tipos distintos de áreas de tensión bien definida. Por un lado, la zona de máxima sobrevaloración de Barcelona capital y su primera corona metropolitana. “Aquí, los precios por metro cuadrado superan con creces los 4.000 euros. En barrios como Sarrià-Sant Gervasi alcanzan los 6.618 euros/m², mientras que áreas tradicionalmente más asequibles, como Nou Barris, han experimentado aumentos anuales del 16,3%, situándose ya en 2.825 euros/m²”.
Luego, la zona de tensión intermedia, que incluye la segunda corona metropolitana y las capitales provinciales, en municipios como L'Hospitalet de Llobregat, Badalona, así como las ciudades de Girona y Tarragona, que muestran subidas destacadas, pero más contenidas.
Y, finalmente, en la zona de tensión moderada —que corresponde al interior y zonas rurales de Cataluña— los precios también crecen, aunque desde niveles más contenidos.
La sobrevaloración afecta tanto a la vivienda nueva como a la segunda mano
Para los expertos de Alfa, esta sobrevaloración de precios en las viviendas de Cataluña afecta, tanto a obra nueva, con un incremento interanual del 12%, como a la vivienda usada, que crece un 11,6%, “lo que indica una presión generalizada en todo el mercado”.
Ambos expertos creen que la estabilización de precios en el mercado inmobiliario es posible, pero no ocurrirá sola ni de forma inmediata. “Depende de la implementación de medidas estructurales y coordinadas. Es imprescindible ampliar la oferta y esto exige liberar suelo y agilizar los trámites administrativos”, concluyen.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.