Invertir en alquiler está siendo una actividad cada vez más extendida. Ahora bien, no todas las zonas son iguales, ni se pagan los mismos precios en alquiler. Por esto conviene saber antes cuál es la rentabilidad esperada a la hora de arrendar una vivienda en Cataluña.
Según Ernesto Ferrer Bonsoms, director de Estrategia de Operaciones de Solvia, la rentabilidad media del alquiler en Cataluña el segundo trimestre fue del 8,8%. En la ciudad de Barcelona la rentabilidad se situó en el 8,3% para un piso tipo de 90 m2.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta?
Grupo Tecnitasa especifica que la rentabilidad bruta es el primer cálculo que uno debe realizar como inversor, en este caso, en una vivienda. Su objetivo es verificar si un inmueble tiene potencial de generar un rendimiento interesante en relación con su precio de adquisición.
Tecnitasa establece una fórmula básica y explicación paso a paso:
- La fórmula de la rentabilidad bruta es: Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler ÷ Precio de compra) × 100.
Los ingresos anuales por alquiler se obtienen multiplicando la renta mensual esperada por 12 meses. Mientras que el precio de compra incluye lo que se paga por la vivienda, pero en este cálculo no se incorporan impuestos, gastos notariales, reformas ni otros costes adicionales, añaden.
¿Y en particular cómo podemos calcular la rentabilidad de un piso alquilado en Barcelona?
En este caso, Ernesto Ferrer Bonsom nos especifica que este cálculo se realiza a partir del precio medio de venta del inmueble y el precio del alquiler anual.
“El precio medio de compraventa en Barcelona en el segundo trimestre fue de 3.080 euros/m2; esto lo multiplicamos por 90m2=277.200 euros. Ahora calculamos el precio del alquiler anual en Barcelona: 21,4 euros/m2x90m2x12meses=23.112 euros alquiler anual”. Entonces, la rentabilidad del alquiler sale de dividir el alquiler anual (23.112 euros) entre el coste del piso (277.200 euros) multiplicado por 100= 8,3%, según Solvia.
Los factores que afectan a la rentabilidad del alquiler
Según Tecnitasa, existen factores externos que pueden impactar en el rendimiento de una inversión inmobiliaria.
- Ubicación, tipo de inmueble y demanda local
- Eficiencia energética, estado y características del piso
- Posibles meses vacíos y gastos imprevistos
Dónde y qué vivienda es rentable en este momento en Cataluña
Desde Solvia tienen claro que aquellas zonas más rentables para invertir en alquiler en Cataluña están en el litoral y el eje metropolitano, “son las zonas de Cataluña que presentaron mayores rentabilidades en los activos en alquiler”.
En Barcelona, Vivendex destaca que el barrio de L’Eixample sería el distrito más rentable de la ciudad para invertir en vivienda por medio del alquiler. Concretamente, en los últimos 5 años el precio del alquiler en la zona ha aumentado un 53,4%, pasando de 16,3 euros en noviembre de 2019 a 25 euros en noviembre de 2024.
“La ubicación estratégica de este distrito en el corazón de la ciudad, junto con su gran atractivo arquitectónico y cultural, lo convierten en una de las zonas de Barcelona más demandados tanto por locales como por inversores internacionales”.
Además apuntan que Gràcia y Sant Martí resaltan, no solo por su rentabilidad, sino también por su capacidad de atraer a perfiles variados de inquilinos.
En el resto de la comunidad, Ernesto Ferrer Bonsoms, apunta a que, en el caso de la Costa Brava, con la provincia de Girona como referencia, las rentabilidades estuvieron en aproximadamente el 6%. Las zonas de Tarragona y Reus también presentaron rentabilidades superiores al 7%.
Respecto al área metropolitana de Barcelona, se mantuvieron en el entorno del 6,5%, con L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Mataró y Terrassa como los municipios con rentabilidades más elevadas, en concreto, por encima del 7,5%.
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