La compraventa de viviendas en Cataluña sube, “aunque se observa una moderación con matices”

Un informe de CaixaBank alerta de las primeras señales de moderación en las transacciones de vivienda. Según el INE, las compraventas han pasado de crecer a tasas interanuales de dos dígitos de forma recurrente entre el 3T 2024 y el 2T 2025 a mostrar un comportamiento más contenido. Si bien en septiembre vuelve la tendencia natural al alza de los últimos meses, con crecimientos de un 3,8% interanual, estos datos reflejan una tendencia a la moderación.

Leonardo Cromstedt, presidente de AEFI, Asociación de Empresas Franquiciadoras Inmobiliarias de España, destaca que hay señales de moderación en las compraventas de vivienda en Cataluña, aunque con matices. “Según datos del INE, el ritmo de crecimiento de las transacciones ha pasado de tasas interanuales de dos dígitos a un comportamiento más contenido desde el tercer trimestre de 2024 hasta el segundo trimestre de 2025. Aunque permanece un crecimiento, ya no es tan acelerado como antes, indicando una moderación en el ritmo de las compraventas en general en Cataluña”, según el experto.

Cromstedt ve en la desaceleración algo sano para el sector. “Después de un período prolongado de crecimiento acelerado, un ajuste ayuda a evitar un sobrecalentamiento del mercado que pudiera derivar en una subida descontrolada de precios”.

Esta moderación permite un equilibrio más sostenible entre la oferta y la demanda, lo cual estabiliza los precios y da tiempo para que se ajusten las condiciones financieras y a adaptar la oferta inmobiliaria a las nuevas necesidades de los compradores. “Además, una moderación en las compraventas impulsa una mayor reflexión y análisis por parte de los inversores y promotores, promoviendo proyectos más sólidos y con menos riesgos financieros”.

También lo ve así Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, quien recalca que el mercado de compraventa se encuentra en una fase de moderación agravada “por las dificultades reales para encontrar una vivienda que encaje con las capacidades de pago y necesidades de los compradores”.

La directiva recuerda que durante el primer semestre el interés comprador se incrementó un 73% respecto al año anterior, lo que permitía cerrar operaciones captando solo 2,5 viviendas de media por cada venta formalizada. “Ese comportamiento tan tensionado se ha ido moderando en los últimos dos meses”, apunta, en línea con las cifras del INE que reflejan un crecimiento positivo, pero más contenido en septiembre.

“Moderación leve”

Por su parte, Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, ve una moderación muy leve y más asociada con el descenso de actividad propia de los meses de vacaciones. El aumento de la compraventa de viviendas en septiembre, “constituye el mejor septiembre desde el inicio de la serie histórica, que se remonta a 2007, y se convierte en el segundo mejor registro del año, solo superado por el mes de julio”, anticipa.

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Los indicadores que reflejan esta moderación en Cataluña

Para el presidente de AEFI, hay algunos factores que respaldan esta moderación. “El índice de compraventas muestra un aumento menos intenso que en años previos, y algunos informes señalan que los precios, aunque siguen creciendo, lo hacen a un ritmo más moderado”. 

En comparación con el fuerte crecimiento registrado en trimestres anteriores, el descenso interanual comenzó a ser perceptible en agosto de 2025, cuando Cataluña experimentó una caída muy ligera del 0,6%, confirmando así esta tendencia hacia una moderación en las transacciones.

Mercedes Blanco subraya que esta moderación “no se debe tanto a una menor determinación del comprador, sino a las dificultades reales para encontrar una vivienda que encaje con sus capacidades de pago y sus necesidades”.

Las zonas donde empieza a verse cierta contención

Desde AEFI señalan que donde se la moderación parece más clara es en áreas como Barcelona ciudad y el área metropolitana, “donde, aunque sigue habiendo una sólida demanda, los repuntes de compraventas se han reducido respecto a trimestres anteriores”.

También indica las zonas de Girona y la Costa Brava, que “están experimentan cierta presión en los precios y restricciones en alquiler que también pueden influir en el volumen de operaciones inmobiliarias”.

“Un punto de no retorno”

Carlos Balado alerta que el sector va camino de un punto de no retorno en el nivel de compraventas de vivienda, “porque la fuerte subida de los precios de los últimos años se aleja demasiado de los salarios y esto obliga a aumentar la tasa de esfuerzo y el nivel de accesibilidad de los compradores, cuya consecuencia es un mayor riesgo de que parte de la demanda se retire del mercado y que el nivel de actividad pudiera ser menor del que se ha registrado en estos dos últimos años. No obstante, ese desfase entre escasa oferta y alta demanda no se empezará a reducir hasta 2027”, acentúa.

Mirando a futuro, el presidente de AEFI opina que los informes prevén que, aunque el mercado seguirá activo, el crecimiento en ventas será más pausado, “influenciado por factores como la presión de los precios, la escasez de viviendas y las nuevas medidas fiscales: un nuevo sistema progresivo para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) con tipos que aumentan según el valor del inmueble, incluyendo un tipo especial del 20% para grandes tenedores”.