Obras en patios interiores: cuándo no es necesario el permiso de la comunidad

La Audiencia Provincial de Badajoz ha respaldado una serie de reformas realizadas en el patio interior de un edificio por el propietario de un local comercial. Los jueces entienden que las actuaciones no alteraron elementos comunes ni causaron perjuicio a la comunidad de propietarios, un criterio que vuelve a poner el foco en cómo debe interpretarse el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando se ejecutan obras sin permiso.

Obras en elementos comunes: ¿cuándo se necesita permiso de la comunidad?

El conflicto surgió a raíz de varias intervenciones: la adaptación de una chimenea de humos, el recrecimiento de un muro, la sustitución de un tejadillo y dos actuaciones relativas a accesos del local: la apertura de una puerta en la planta baja y la habilitación de una apertura hacia el patio interior mediante la ampliación de un hueco previo.

La comunidad alegaba que todas ellas requerían autorización unánime por afectar a zonas compartidas. Sin embargo, los tribunales lo vieron de otra manera: ninguna obra modificaba la estructura ni comprometía la seguridad del inmueble, los dos pilares que utiliza la LPH para considerar que una reforma inconsentida es ilícita.

Chimeneas y Ley de Propiedad Horizontal: obra menor sin impacto comunitario

La sentencia, del 3 de septiembre, destaca un punto relevante para muchos propietarios: en el patio ya existía un conducto de salida de humos y el titular del local simplemente lo conectó y elevó para cumplir con la normativa. No se acreditaron molestias ni riesgos. En otras palabras, se trataba de una obra menor, necesaria para el uso del local y sin impacto en la vida del resto de vecinos.

Modificación de muros y exigencias técnicas: el recrecimiento como mejora

El recrecimiento del muro tampoco convenció a los jueces como motivo de conflicto. Informes técnicos del Ayuntamiento y de la Junta de Extremadura indicaron que la actuación no modificaba elementos comunes y, además, ayudaba a cumplir los requisitos de seguridad vinculados a la instalación de la chimenea. La comunidad intentó argumentar una supuesta pérdida de vistas, pero no fue capaz de demostrarla.

Recordemos que estos informes tienen un peso decisivo porque acreditan que la obra cumple la normativa urbanística y de seguridad. Si un ayuntamiento o una comunidad autónoma autorizan la actuación, los tribunales tienden a considerar que la obra es válida siempre que no se demuestre un perjuicio, actuando como una garantía objetiva frente a posibles alegaciones.

¿Puede considerarse la apertura de una puerta como una desafección del patio?

Uno de los argumentos habituales en estos conflictos es que la apertura de una puerta puede interpretarse como una desafección del patio interior, convirtiéndolo en un espacio de uso exclusivo del propietario del local.

Sin embargo, la sentencia deja claro que el patio nunca tuvo una puerta de acceso comunitario, y que el acceso histórico se realizaba a través de las ventanas de varios locales, no desde zonas comunes.

Por ello, la Audiencia concluye que el hueco no modificó el régimen jurídico del patio: continúa siendo un elemento común y permanece accesible para la comunidad cuando sea necesario para labores como limpieza, reparaciones o actuaciones puntuales.

Tejadillos y configuración del edificio: una obra sin perjuicio

Sobre el tejadillo, la Audiencia recordó que este elemento ya existía desde hacía años y que su configuración actual era incluso anterior a 2016, según la testifical del técnico que intervino en el proyecto.

Constató que su presencia no modificaba la configuración del edificio ni comprometía la seguridad, y que la comunidad no acreditó un perjuicio real derivado de su mantenimiento o renovación.

La apertura de puertas son obras necesarias para el uso del local

La apertura de una puerta en planta baja se ajusta al criterio del Tribunal Supremo, que permite determinadas intervenciones en elementos comunes cuando resultan imprescindibles para el uso adecuado del local y no generan perjuicio al resto de propietarios. En este caso, además, el propietario cedió parte de su espacio al portal para mejorar el paso de los vecinos, un gesto que el tribunal valoró positivamente.

En cuanto a la apertura hacia el patio interior, la actuación consistió en ampliar un hueco ya existente. Los informes técnicos confirmaron que no existía afectación estructural ni riesgo para la comunidad. Para los jueces, no había motivo para cuestionar una obra que mantenía el mismo uso histórico del espacio, sin alterar su naturaleza de elemento común.

Interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal y rechazo del recurso

La Audiencia Provincial concluyó que las actuaciones realizadas no suponían una alteración de elementos comunes ni generaban perjuicio para la comunidad, por lo que, conforme a los criterios del artículo 7.1 LPH, procedía confirmar la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Zafra e imponer las costas de la apelación a la comunidad de propietarios.

¿Cómo saber si una intervención en un patio interior necesita autorización de la comunidad?

La clave está en comprobar si la obra afecta a la estructura, configuración o seguridad del edificio. Si la intervención se limita a un uso normal del espacio y no modifica elementos esenciales, suele considerarse válida sin unanimidad.

Para saberlo con precisión, es útil revisar el título constitutivo y los estatutos, la descripción del patio interior (saber si se trata de un elemento común y si es de uso privativo) y obtener un informe técnico que confirme la ausencia de afectación estructural. Los tribunales suelen admitir, entre otras obras:

• Las orientadas a cumplir normativas técnicas, como acústicas, higiénicas o urbanísticas.
• Renovaciones que mantengan volumen, ubicación y materiales equivalentes.
• Adaptaciones o mejoras necesarias para la actividad económica del local.
• Sustitución de elementos deteriorados sin cambios sustanciales.

¿Cuándo puede la comunidad impugnar obras aunque no perjudiquen el uso general del inmueble?

Es posible impugnar actuaciones cuando exista una alteración del título constitutivo o de las cuotas de participación, si se modifican elementos estructurales o de configuración esencial, o cuando haya riesgo para la seguridad del edificio o apropiación exclusiva de un elemento común.

Ahora bien, la mera falta de autorización no basta: mientras la obra no perjudique al inmueble ni a los vecinos, la comunidad deberá aportar una prueba técnica concluyente para sostener su impugnación.