El residencial de alto 'standing' en España atraviesa uno de sus momentos más sólidos pese a la incertidumbre geopolítica internacional. La llegada constante de capital extranjero, el auge de nuevos perfiles de compradores globales y el posicionamiento de destinos como Madrid, Barcelona, Marbella o las islas están redefiniendo el mapa del lujo inmobiliario, en un contexto en el que el cliente 'premium' prioriza cada vez más la calidad de vida, la seguridad y la inversión a largo plazo. En esta entrevista, Alvise Da Mosto, CEO de Barnes en España, analiza las tendencias que están marcando el mercado, el impacto de la regulación en ciudades como Barcelona, la fortaleza de Madrid como polo inversor y la evolución de la demanda internacional, además de detallar qué tipo de producto busca hoy el comprador de lujo y por qué este segmento sigue consolidándose como uno de los grandes refugios del capital global.
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El mercado residencial de lujo ha demostrado una notable solidez incluso en contextos de incertidumbre. ¿Qué tendencias están definiendo actualmente la demanda en el segmento prime, tanto a nivel nacional como internacional?
Hoy tenemos una situación internacional y geopolítica muy compleja. Si miramos España en los últimos cinco años, hemos pasado por la pandemia, una gran crisis global, y el país se ha quedado como en un microcosmos donde ha podido generar más interés que antes y mucho más que otras ciudades. Luego hemos visto la guerra en Ucrania y España también se ha quedado un poco fuera de la situación crítica, generando más demanda y aumento de precios. Y ahora con la guerra en Irán estamos viendo la misma tendencia: más inversión extranjera, más demanda y precios que siguen subiendo.
La razón es que España se ha posicionado, y sobre todo algunas ciudades. Cada micromercado tiene su demanda y perfiles, pero por ejemplo Madrid se ha consolidado como una de las únicas opciones de inversión en Europa para inversores que quieren posicionar capital y vivir en una ciudad dinámica, con buen clima, infraestructura y potencial de crecimiento a diez años. Muchos de nuestros clientes son personas que se benefician de la ley Beckham y que están cambiando su estilo de vida desde Londres, París o Dubái.
Algo parecido vemos en la Costa del Sol. Marbella se ha posicionado como un destino clave para perfiles más jóvenes, con estabilidad económica y flexibilidad geográfica. Buscan calidad de vida: golf, mar, restauración, seguridad. Barcelona también se sitúa en este abanico y, en algunos casos, con mayor potencial de crecimiento, porque ha tenido años difíciles a nivel político que han generado cierta incertidumbre, pero sigue teniendo interés y recorrido al alza.
España, y en particular ciudades como Barcelona o Madrid, siguen atrayendo capital extranjero. ¿Qué perfil de comprador internacional está liderando ahora mismo las operaciones en el segmento de lujo?
Depende de la localización. En Madrid, el 80% de nuestros clientes son internacionales y, de ese porcentaje, más del 60% son latinoamericanos. El resto son principalmente europeos.
En Barcelona es distinto. Vendemos en torno al 70% a compradores extranjeros, pero aquí predominan los norteamericanos y europeos. De ese 70%, aproximadamente el 40% son estadounidenses.
En un contexto de mayor presión regulatoria en mercados como Barcelona, ¿cómo está impactando esto en la toma de decisiones de compradores y vendedores de alto standing?
Depende del perfil. Para quien busca vivienda principal en Barcelona, no impacta de forma relevante porque hay muchos otros beneficios que compensan.
“El activo inmobiliario de alto standing sigue siendo un valor refugio en cualquier situación”
Sin embargo, para perfiles más inversores sí influye. Con los bloqueos de precios del alquiler, el mercado mid se ve más afectado, aunque el prime sigue teniendo tracción. Aun así, no es un mercado donde el inversor quiera poner grandes importes para alquilar, cosa que sí ocurre en Madrid. De hecho, vemos catalanes comprando en Madrid por esta razón.
¿Estáis detectando cambios en la oferta de producto prime como consecuencia de esta regulación?
Lo que vemos es que parte del parque de viviendas destinado al alquiler a largo plazo se está desplazando hacia alquileres de medio plazo, con contratos más cortos que esquivan parte de la regulación. Esto permite mantener una rentabilidad razonable.
El efecto es claro: hay muy poco stock de calidad disponible para alquiler a largo plazo.
¿Crees que el exceso de regulación puede poner en riesgo la competitividad de ciudades como Barcelona?
El inversor que busca rentabilidad directamente no va a comprar en Barcelona en este contexto.
En paralelo, mercados como Madrid están viviendo un momento especialmente dinámico. ¿Se está produciendo un trasvase claro de inversión hacia la capital?
No de forma masiva. La mayoría de los inversores que operan son internacionales y no es tanto una elección entre Barcelona y Madrid por regulación, sino por posicionamiento de marca. Madrid ha construido una marca muy fuerte que atrae capital extranjero.
Sí vemos casos concretos de catalanes que invierten en Madrid, pero es un porcentaje pequeño y no explica por sí solo el crecimiento del mercado madrileño.
A nivel global, el contexto geopolítico sigue siendo complejo. ¿Estáis percibiendo cambios en el comportamiento del capital internacional?
Sí, depende de la localización. Por ejemplo, tras el conflicto en Irán, hemos visto en nuestra oficina de Dubái cómo algunos clientes han decidido recolocar capital en ciudades europeas por motivos de seguridad.
“Madrid se ha posicionado como la única opción de inversión en Europa para quien quiere vivir y posicionar capital”
También vemos cierta prudencia. En Francia, por ejemplo, hay una caída del 10% en transacciones por falta de confianza. Hay un retraso en la toma de decisiones, pero creemos que es temporal. Al final, quien compra para vivir necesita la vivienda y acabará ejecutando la operación.
El inmobiliario de alto standing sigue siendo un valor refugio.
¿Qué tipo de activos quieren comprar en España?
En ciudades como Barcelona o Madrid, buscan viviendas de entre 200 y 270 metros cuadrados, tres dormitorios y reformadas. El producto a reformar interesa menos al comprador final y lo adquieren más promotores o ‘flippers’.
En Barcelona, las zonas clave son Eixample y Sarrià-Sant Gervasi. En Madrid, barrio de Salamanca y Chamberí. La demanda es muy clara y bastante homogénea.
Más allá de la ubicación, ¿qué atributos están marcando hoy el valor en el segmento prime?
El principal es la calidad. Hay muchas viviendas reformadas, pero con estándares que el comprador actual no considera suficientes para los precios que se están pagando.
En Madrid, por ejemplo, hemos vendido a 25.000 euros el metro cuadrado un producto de segunda mano reformado, pero con una calidad muy superior a la media. Además de la calidad, son clave los servicios cercanos: supermercados, farmacias, restauración.
“El inversor que busca rentabilidad no va a adquirir en Barcelona estas viviendas”
Estamos empujando a los promotores a subir el nivel, porque no se puede vender a 15.000 o 20.000 euros el metro con calidades de producto mucho más barato. En Barcelona esto está más trabajado por su tradición internacional.
Mirando a medio plazo, ¿qué escenario prevéis para el residencial prime en España?
Vemos continuidad en el crecimiento. España ofrece seguridad, infraestructura y clima, que hoy son factores clave.
Además, ha cambiado el perfil del comprador. Hay una nueva generación, especialmente en el sector tecnológico, que puede trabajar en remoto o incluso retirarse joven tras vender sus empresas. Eso impulsa destinos como Marbella, Costa Brava o el Maresme.
Creemos que los precios seguirán subiendo, aunque no al ritmo de los últimos cinco años, donde hemos visto incrementos del 10% al 15% anual. Habrá cierta estabilización, pero la tendencia sigue siendo alcista.
Por último, ¿hay algo que debería cambiar España para consolidarse como uno de los grandes destinos globales del real estate de lujo?
España ya ofrece un abanico muy amplio: Barcelona, Madrid, islas como Ibiza y Mallorca, Marbella… diferentes estilos de vida dentro de un mismo país.
No creo que haya una mejora concreta necesaria en la oferta inmobiliaria. La tendencia va hacia reducir el turismo de masas y apostar por un turismo más selecto, y esa es la dirección correcta y la que está llevando al éxito actual.
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