Zonas tensionadas en Cataluña: se reduce el mercado de alquiler permanente

Según un estudio de idealista, todos los mercados que se han declarado tensionados y están aplicando controles de precios han visto cómo la oferta de viviendas disponibles para alquiler permanente desciende a doble dígito. Desglosando, la mayor caída se ha producido en Pamplona (-26%), seguida por A Coruña (-21%), Lleida (-20%), Barcelona (-15%), San Sebastián (-15%), Tarragona (-14%) y Bilbao (-10%). En Girona, el porcentaje de caída se queda en el 6%.

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Los datos que apuntan a una reducción de la oferta en ciudades como Barcelona (-15 %) o Lleida (-20 %) reflejan una dinámica que se observa en mercados con alta presión inmobiliaria.

Para Maribel Martínez, arquitecto técnico & Project Manager, gerente de Bel.lar Espais y asesora colaboradora de Iad España, cualquier modificación jurídica con impacto directo en el mercado —como la regulación de precios del alquiler— genera inevitablemente efectos en el comportamiento de los actores que participan en él. 

“Cuando el parque de vivienda en alquiler depende mayoritariamente del sector privado, como ocurre en España, las reacciones del mercado pueden ser difíciles de prever. Y esto es, en gran medida, lo que estamos viendo”.

En esta línea, Carlos Balado, investigador de OBS Business School, apunta que Cataluña encabeza el ranking como la región española con mayor número de regulaciones intervencionistas en materia de vivienda, y como resultado se ha incrementado el precio de las viviendas de todas sus provincias en 2025 y se ha registrado la mayor tasa de okupación de España.

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Menos vivienda de alquiler permanente

El estudio de idealista concluye que, en Barcelona, el 64% de las viviendas que se ofrecen lo hacen en alquiler de temporada, mientras que en Girona lo hacen el 49% del total.

Según Maribel, la regulación ha conseguido limitar el precio del alquiler, pero la respuesta de muchos propietarios en estos dos años de aplicación de la ley ha sido retirar parte de sus viviendas del mercado de alquiler permanente. En Cataluña, algunas fuentes apuntan a que la oferta se habría reducido en torno al 16%.

Si bien para la experta todavía es pronto para hacer una valoración definitiva: apenas han pasado dos años desde la entrada en vigor de la normativa. “Sin embargo, a día de hoy, los resultados no parecen estar siendo especialmente positivos ni para el funcionamiento del mercado ni para quienes buscan vivienda”.

Cuando el marco regulatorio cambia o introduce nuevos límites en el mercado del alquiler, y “algunos propietarios pueden replantear cómo utilizan sus viviendas, lo que en ocasiones se traduce en cambios en el tipo de alquiler o en una Zonas tensionadas en Cataluña: se reduce el mercado de alquiler permanente”, así lo ve Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito.

En el caso de Cataluña, el elemento clave sigue siendo que el parque de vivienda disponible es insuficiente para cubrir la demanda, “por lo que cualquier ajuste regulatorio acaba operando sobre un mercado que ya estaba tensionado”, apunta el experto.

Por su parte, el investigador de OBS avanza que en la ciudad condal es donde más se ha transformado el modelo de vivienda de alquiler, de manera que existe más oferta de alquileres temporales que de alquileres permanentes. “El alquiler de temporada ya suponía a cierre de 2025 casi el 64% de toda la oferta de arrendamientos en la capital catalana". 

En marzo de 2024 (cuando entró en vigor la medida de las zonas tensionadas) la oferta era del 34%. Mientras que el alquiler temporal en la Ciudad Condal se dispara un 58%, el de larga duración cae un 56%. 

También ocurre en Girona y Tarragona, donde la cae la oferta de alquiler residencial un 50%, pero aumenta más de un 166% si la estancia es inferior a un año.

Maribel Martínez cree que es relativamente lógico que aumente el alquiler de temporada en detrimento del alquiler permanente. “Este tipo de contrato ofrece mayor flexibilidad al propietario y, en caso de problemas, los tiempos son más cortos. Además, existe una demanda real para este tipo de viviendas —estudiantes, profesionales desplazados o extranjeros que se instalan temporalmente— que está absorbiendo bien esa oferta”.