Una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas vuelve a poner el foco en los límites de la usucapión en situaciones tan habituales como patios, jardines o espacios colindantes utilizados durante décadas por distintos vecinos. La resolución deja una idea que conviene tener presente: el uso compartido de un espacio puede dificultar, por norma general, la adquisición de la propiedad a través de esta vía, al impedir acreditar una posesión exclusiva en concepto de dueño.
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¿Quién es el propietario cuando los límites no están claros?
El caso parte de un conflicto entre propietarios colindantes. Uno de ellos ejercitó una acción reivindicatoria de propiedad, apoyándose en el artículo 348 del Código Civil, al considerar que un patio de 49 m² con piscina formaba parte de su finca.
El problema no era nuevo. Se remontaba a la adjudicación de los solares por parte de la Administración local, décadas atrás. Con el paso del tiempo, las obras, ampliaciones y el uso continuado desdibujaron los límites de las parcelas, de modo que la realidad física ya no coincidía con lo que reflejaban los títulos.
Ante esta situación, el demandante reclamó la propiedad del espacio y su restitución. Por su parte, la otra vecina sostuvo que, al menos en parte, ella misma había adquirido aquel terreno por usucapión, tras utilizarlo de forma continuada.
Requisitos legales de la usucapión
Aunque la prescripción adquisitiva, más conocida como usucapión, suele asociarse al paso del tiempo, lo cierto es que el Código Civil exige mucho más. Para que exista usucapión extraordinaria (en este caso, no son necesarios ni título ni buena fe) el artículo 1959 fija un plazo de 30 años de posesión. Sin embargo, este requisito temporal no basta por sí solo.
La clave está en el artículo 1941 y en cómo lo interpreta el Tribunal Supremo. La posesión debe ejercerse en concepto de dueño, de modo que quien ocupa el bien debe comportarse como propietario, de forma visible, pública y sin reconocer derechos ajenos, lo que implica que no basta con usar el inmueble: es necesario que el uso se traduzca en actos de dominio propios de un verdadero dueño, sostenidos en el tiempo y reconocibles externamente.
Uso compartido del inmueble: por qué dificulta la usucapión
La sentencia no se limita a analizar el paso del tiempo, sino el origen de la posesión. En este caso, el uso del patio no nació como una ocupación conflictiva, sino como consecuencia de un acuerdo entre los propietarios originales, hermanos entre sí.
Según quedó acreditado, ambos pactaron la construcción de la piscina, aportando uno el dinero y el otro su trabajo como albañil, con la finalidad de que ambas familias disfrutaran del espacio común.
Este dato resulta determinante, ya que transforma la posesión en un uso tolerado o derivado de un pacto personal, incompatible con la posesión en concepto de dueño y, por tanto, con la posibilidad de adquirir la propiedad por usucapión.
A ello se suma que el anterior titular de la vivienda del demandante declaró que accedía al patio a través de una puerta independiente desde la calle y hacía uso del mismo de forma habitual. Este hecho refuerza la idea de que el disfrute no era exclusivo, sino compartido, lo que impide considerar que una de las partes actuara frente a la otra como propietaria única.
La Audiencia de Las Palmas considera que este uso conjunto impide apreciar una posesión en los términos exigidos. Y es que la usucapión requiere un auténtico “plus dominical”, es decir, una conducta externa e inequívoca inherente a quien actúa como propietario exclusivo.
El tribunal sitúa el punto de inflexión en el año 2012, cuando la demandada realizó un acto claramente excluyente: la retirada de la escalera que permitía al vecino acceder al patio. Es a partir de ese momento cuando podría hablarse, en su caso, de una posesión en concepto de dueño. Sin embargo, desde esa fecha hasta la interposición de la demanda apenas habían transcurrido 10 años, muy lejos de los 30 exigidos para la usucapión extraordinaria.
Reconocimiento parcial de la propiedad del patio
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia optaron por una solución basada en la legalidad de los títulos, reconociendo al demandante la propiedad de casi 21 m2, al considerar que solo quedó acreditada esa superficie. Asimismo, se condenó a la demandada a reponer la escalera que daba acceso al patio desde la finca colindante, asumiendo todos los gastos.
Sin embargo, la Audiencia no amplió ese derecho al conjunto de los 49 m2 del patio, ante la falta de correspondencia entre la superficie reclamada y la acreditada en la documentación aportada.
Así, la sentencia recuerda que ni el paso del tiempo ni el uso prolongado bastan para adquirir la propiedad si no van acompañados de una posesión exclusiva, pública y en concepto de dueño.
No debemos perder de vista que, en materia de propiedad, lo que parece ser no siempre coincide con la realidad, y que la seguridad jurídica sigue descansando, en última instancia, en los títulos y en la prueba de una posesión dominical, no en una mera apariencia derivada del paso del tiempo o de situaciones de tolerancia prolongada.
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