Cuántas casas son necesarias para formar una comunidad de propietarios

¿Todos los bloques de pisos o casas agrupadas tienen que ser, forzosamente, una comunidad de propietarios? Lo cierto es que no y tampoco es obligatorio, aunque constituir una comunidad puede tener ventajas.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

En este artículo resolvemos las dudas sobre cuántas casas son necesarias para formar una comunidad de propietarios y otros detalles relevantes.

Cuándo tiene que formarse una comunidad de propietarios

Según el artículo 13.8 de la LPH, cuando un edificio o finca cuenta con un máximo de cuatro propietarios, existe la posibilidad de que no se constituya una comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En estos casos, los titulares pueden acogerse al sistema de administración previsto en el artículo 398 Código Civil, siempre que así quede reflejado expresamente en los estatutos.

Bajo esta última fórmula, los propietarios actúan como copartícipes de un bien común y las decisiones deben adoptarse por mayoría. Si surgen desacuerdos que no puedan resolverse internamente, será necesario acudir a la vía judicial para determinar la solución correspondiente. Este modelo suele utilizarse en pequeños edificios con pocos vecinos y una estructura sencilla de gestión.

A partir de cinco propietarios hay que constituirla 

Cuando existen cinco o más propietarios, lo habitual y recomendable es constituir una comunidad de propietarios. Aunque la normativa no establece de manera expresa una obligación en todos los supuestos, la comunidad facilita la organización interna, la gestión económica y la toma de decisiones sobre zonas comunes y servicios compartidos.

En caso de conflicto entre los propietarios respecto a su constitución, cualquier interesado puede solicitar judicialmente la creación de la comunidad para regular adecuadamente el funcionamiento de la finca o inmueble.

Opciones en complejos con varias edificaciones

En aquellos conjuntos inmobiliarios o fincas o urbanizaciones formados por varias parcelas o edificios independientes que comparten elementos comunes, la ley contempla distintas formas de organización.

Los propietarios pueden optar por crear una única comunidad de propietarios que gestione todo el complejo o bien constituir varias comunidades independientes agrupadas posteriormente en una entidad común. Esta segunda opción suele utilizarse en urbanizaciones amplias o complejos residenciales con diferentes bloques.

Cuando no se adopta ninguna de estas fórmulas, las relaciones entre copropietarios continúan regulándose mediante los acuerdos privados alcanzados, aplicándose de forma complementaria las disposiciones de la LPH.

Número mínimo de vecinos necesario

Para que pueda existir una comunidad de propietarios basta con que haya dos inmuebles independientes —viviendas, locales o parcelas— que compartan elementos comunes indivisibles, como escaleras, tejados, portales, ascensores o instalaciones generales.

Por ello, es posible constituir una comunidad formada únicamente por dos propietarios. No obstante, en este supuesto tampoco resulta obligatorio formalizarla, aunque puede ser conveniente para organizar gastos, reparaciones y responsabilidades comunes.

Cuánto cuesta crear una comunidad de vecinos

El precio depende de varios factores, pero suele situarse entre 100 y 300 euros. Dentro de esta cantidad se incluyen habitualmente gastos como la adquisición y legalización del libro de actas, la inscripción documental correspondiente y determinados trámites ante el Registro de la Propiedad.

La cifra final puede aumentar si se requiere asesoramiento jurídico, elaboración de estatutos específicos o se contrata a un administrador de fincas para poner en marcha la comunidad.

Ventajas de constituir una comunidad de propietarios

• Mejor organización y reparto de responsabilidades: permite establecer normas sobre el uso de las zonas comunes, el reparto de gastos y las obligaciones de cada vecino, reduciendo conflictos y facilitando la convivencia.
• Mayor control económico: posibilita tener cuentas comunes, presupuestos anuales y fondos de reserva para reparaciones o imprevistos, además de gestionar derramas y pagos de forma ordenada.
• Facilidad para contratar servicios: la contratación conjunta de limpieza, mantenimiento, seguros, ascensores o administración de fincas simplifica la gestión y puede reducir costes.
• Mayor seguridad jurídica: contar con estatutos, actas y reglas aporta respaldo legal ante conflictos entre propietarios o reclamaciones externas.
• Mejor conservación del inmueble: una gestión organizada favorece la realización de reparaciones y mejoras, ayudando a mantener y revalorizar el edificio.

Desventajas 

• Gastos periódicos: supone asumir cuotas comunitarias, seguros, mantenimiento y, en algunos casos, honorarios de administradores de fincas.
• Posibles conflictos vecinales: las decisiones compartidas pueden generar desacuerdos, especialmente en cuestiones económicas o en la aprobación de obras y derramas.
• Mayor carga administrativa: la comunidad debe convocar juntas, redactar actas, llevar cuentas y cumplir trámites legales.
• Dependencia de acuerdos colectivos: algunas decisiones importantes requieren mayorías específicas o unanimidad, lo que puede retrasar actuaciones necesarias cuando no existe consenso entre los propietarios.

Pasos para crear una comunidad de vecinos

1. Otorgamiento del título constitutivo: generalmente, lo realiza el promotor ante notario, mediante la escritura de división horizontal. Si el edificio ya existe y no dispone de este título, los propietarios pueden otorgarlo de común acuerdo.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad: aumenta la seguridad jurídica
3. Convocatoria de la junta constituyente: En ella se aprueba el reglamento de régimen interior (si se desea), se elige al presidente y, en su caso, al administrador.
4. Obtención del NIF de la comunidad: Necesario para abrir cuentas bancarias y contratar servicios a nombre de la comunidad.
5. Apertura de cuenta bancaria: Para la gestión de los fondos comunes y el pago de gastos colectivos.