Hacienda exige tributar por los intereses expropiatorios de un inmueble… pero hay argumentos para evitarlo

¿Tiene sentido pagar IRPF por unos intereses que no generan ninguna ganancia real, sino que simplemente compensan el retraso en la determinación y pago del justiprecio? Esta es la polémica que afecta a muchos contribuyentes que han sido expropiados y han sufrido retrasos en la fijación y cobro del precio de su inmueble.

Los artículos 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa prevén el abono de intereses expropiatorios que se abonarán a quien padece la expropiación de un inmueble de su propiedad. Estos intereses, que proceden tanto si la expropiación es ordinaria como urgente, vienen a compensar el retraso en la completa determinación y pago del justiprecio. 

Se trata de unos intereses que tienen una naturaleza compensatoria. Ello, en el sentido de que representan una indemnización que se impone a la Administración expropiante, en razón de la demora en la determinación y pago del justiprecio. Precisamente esta naturaleza compensatoria es la que siembra dudas sobre si dichos intereses expropiatorios deben o no tributar en el IRPF como incremento patrimonial. 

Hacienda, por boca del TEAC, ya se ha posicionado a favor de la tributación en el IRPF de estos intereses expropiatorios. Pero ¿es realmente así, o existen motivos y argumentos para plantar cara a Hacienda y cuestionar la tributación de estos intereses en el IRPF?

La clave está en el Supremo: un debate que puede cambiarlo todo

En el fondo, lo que se cuestiona en estos casos es si la doctrina que los Tribunales puedan fijar respecto a la tributación en el IRPF de los intereses de demora que paga Hacienda tras perder un recurso, puede trasladarse al caso de los intereses expropiatorios.

Ciertamente, hasta hace bien poco podíamos referirnos a esta cuestión como un debate cerrado. Así, hay que recordar que aunque inicialmente el Tribunal Supremo, en sentencia de 20-12-2020 declaró que estos intereses estaban no sujetos al IRPF, dicha doctrina fue modificada de forma sorpresiva (y no exenta de polémica), en sentencia de 12-1-2023 que contó con dos votos particulares en contra.

En efecto, en dicha sentencia el Supremo pasó a declarar que los intereses que paga Hacienda están sujetos al IRPF como incremento de patrimonio y que además tributan a escala.

Por ello, con estos antecedentes no parecía que existieran argumentos para reclamar la no tributación de los intereses expropiatorios.

Sin embargo, esta cuestión ha dado un vuelco a raíz de la publicación del reciente Auto del Tribunal Supremo de fecha 11-2-2026 en el que se ha acordado “aclarar si los intereses de demora abonados por la AEAT al efectuar una devolución de ingresos indebidos, pese a su naturaleza indemnizatoria, se encuentran sujetos y no exentos del impuesto sobre la renta, constituyendo una ganancia patrimonial que procederá integrar en la base imponible del ahorro o, por el contrario, debe ser otro su tratamiento fiscal, atendiendo a que, por su carácter indemnizatorio, persiguen compensar o reparar el perjuicio causado como consecuencia del pago de una cantidad que nunca tuvo que ser desembolsada por el contribuyente.”

En definitiva, el citado Auto reabre el debate sobre la tributación de los intereses de demora indemnizatorios en el IRPF, y da esperanzas a los contribuyentes de que el Tribunal Supremo vuelva a su doctrina anterior que ya declaró la no sujeción de estos intereses (STS 3-12-2020).

Y es que tratándose de intereses (tributarios y expropiatorios) que comparten una misma naturaleza compensatoria e indemnizatoria, no parece que tenga mucho sentido que tengan un tratamiento distinto en el IRPF. 

Hacienda lo tiene claro: los intereses expropiatorios sí tributan en el IRPF

A pesar de lo anterior el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en reciente resolución de 19-2-2026 insiste en considerar que los intereses expropiatorios tributan sí o sí en el IRPF del expropiado, como incremento de patrimonio.

Así, afirma el TEAC en dicha resolución, remitiéndose a resoluciones anteriores de ese mismo Tribunal, que en el IRPF los intereses indemnizatorios tienen como finalidad resarcir al acreedor por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación o del retraso en su correcto cumplimiento. Y que por ello, y debido a su carácter indemnizatorio, no pueden calificarse como rendimientos de capital mobiliario, y en consecuencia han de tributar como incrementos de patrimonio.

Además, se apoya el TEAC en diversos pronunciamientos del Supremo en los que se declara que estos intereses no forman parte del justiprecio, “sino que representan una indemnización que se impone a la Administración o beneficiario de la expropiación, en razón de la demora en la determinación y pago del justiprecio, es decir, constituyen un crédito accesorio del justiprecio que se devenga por ministerio de la ley (STS de 12 de abril de 2010), si bien también deben tributar como ganancia patrimonial, pues integran también una alteración patrimonial cuya consideración tributaria ha de ser la de un incremento.”

Todo lo anterior lleva al TEAC a declarar que las citadas sentencias del TS de 03-12-2020 y 12-01-2023 no son aplicables al presente caso ya que se refieren a un supuesto de hecho diferente (intereses de demora derivados de ingresos indebidos de carácter tributario).

En consecuencia, para Hacienda un cambio de criterio en relación con la sujeción al IRPF de los intereses de demora tributarios no afectaría en nada a los intereses expropiatorios, que seguirían tributando como incremento de patrimonio en el IRPF.

¿Hay argumentos para evitar tributar? Las claves para cuestionar a Hacienda

Pues bien, pese a lo que diga el TEAC, lo cierto es que no es fácil establecer diferencias entre los intereses de demora tributarios y los intereses expropiatorios. Y es que la frontera entre unos y otros resulta mucho menos nítida de lo que parece.

Así, en ambos casos, el interés responde a una misma finalidad, que es la de compensar al contribuyente por no poder disponer de una cantidad que debió estar en su patrimonio antes. En efecto, tanto si hablamos de un ingreso indebido que nunca debió de salir del patrimonio del contribuyente, como de un justiprecio pagado con retraso, el interés no tiene por finalidad generar una ganancia al contribuyente, sino evitarle una pérdida. 

Por ello, el contribuyente no se enriquece, sino que simplemente es resarcido por un perjuicio consistente en haberle privado durante un tiempo de una cantidad económica indebidamente ingresada, o de un justiprecio que le correspondía por la expropiación de un bien de su titularidad.

En definitiva, si los intereses cumplen una función estrictamente indemnizatoria y no revelan una auténtica capacidad económica, su gravamen en el IRPF resulta en mi opinión cuestionable, al implicar gravar no una ganancia, sino la mera reparación de un perjuicio.

Por ello, la decisión que adopte el Tribunal Supremo en el caso de los intereses por ingresos indebidos podría tener un alcance mucho mayor del que inicialmente parece, y reabrir el debate sobre la tributación de otros intereses de naturaleza similar, como son los expropiatorios.

Qué hacer ahora: cómo actuar para no pagar de más en el IRPF

Estamos ante una cuestión que aún tardará un tiempo en aclararse. Así, es preciso en primer lugar que el Tribunal Supremo modifique su doctrina sobre los intereses de demora tributarios, y llegue a la conclusión de que por su naturaleza indemnizatoria, no deben quedar sujetos al IRPF.

A partir de ese momento será el momento de ver si dicha doctrina es aplicable a otro tipo de intereses de naturaleza indemnizatoria como son los expropiatorios.

Pues bien, para no perder opciones de defensa, los contribuyentes pueden llevar a cabo alguna de las siguientes actuaciones, en función de en qué situación se encuentre su reclamación.

Si tributó por los intereses expropiatorios percibidos y no ha iniciado ninguna reclamación

Si el contribuyente se encuentra en este caso, la única cautela que deberá adoptar será la instar la rectificación de la declaración de IRPF en la que tributó por los intereses, y la devolución de ingresos indebidos, antes de que prescriba el plazo para hacerlo. 

Dicho plazo es de cuatro años contados desde la finalización del plazo para presentar la referida declaración de IRPF.

Si el contribuyente tributó por los intereses y ya inició una reclamación

Si el contribuyente ya inició una reclamación para obtener la devolución de lo tributado en concepto de intereses expropiatorios, el mejor consejo será que no deje de recurrir, y mantenga “vivo” el recurso en espera de futuros pronunciamientos del Tribunal Supremo.

En este punto, y si el recurso del contribuyente se encuentra en vía contencioso-administrativa, existe la posibilidad de suspender el procedimiento hasta que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre la sujeción al IRPF de los intereses de demora tributarios. Ello, argumentando que estos intereses presentan evidentes similitudes con los expropiatorios, y que la doctrina que fije el Supremo podría ser aplicable también a estos últimos intereses.

Si el contribuyente percibió intereses expropiatorios en 2025, y tiene que tributar por ellos ahora en el IRPF 

Por último, si el contribuyente tiene que tributar por estos intereses expropiatorios en su IRPF 2025, quizá lo más prudente es que inicialmente declare la existencia de un incremento de patrimonio. Ello para presentar posteriormente una autoliquidación rectificativa en la que considere dichos intereses no sujetos al IRPF. Esta rectificativa podrá ser cuestionada por la AEAT dentro del plazo de prescripción.

En definitiva, estamos ante una cuestión abierta, con importantes consecuencias económicas para los contribuyentes. Por ello, quienes hayan percibido intereses expropiatorios no deberían dar por cerrada la cuestión, ya que existen argumentos sólidos para cuestionar su tributación en el IRPF. Actuar a tiempo —ya sea recurriendo o solicitando la rectificación de la declaración— puede marcar la diferencia entre asumir un coste fiscal innecesario o recuperar lo pagado indebidamente.