Vivir durante más de 40 años en un mismo lugar y seguir pagando el alquiler tras el fallecimiento del titular del contrato no siempre es suficiente para conservar los derechos que reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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Así lo ha recordado la Audiencia Provincial de Barcelona en una sentencia que analiza los requisitos para ejercer el retracto arrendaticio. La decisión pone el foco en un aspecto que a menudo pasa desapercibido: la importancia de formalizar la subrogación.
Una vivienda adjudicada en subasta pública y un intento de ejercer el derecho de retracto
Los hechos se remontan a un contrato firmado en 1981. La vivienda constituyó durante décadas el domicilio familiar y, tras el fallecimiento del titular en enero de 2020, su esposa continuó en el inmueble, abonando la renta a la Agencia Tributaria, ya que los bienes de la entidad arrendadora estaban embargados.
Meses después, la vivienda fue adjudicada a un tercero en subasta pública. Al conocer la operación, la ocupante intentó ejercer su derecho de retracto y consignó judicialmente 55.000 euros para cubrir el precio y los gastos derivados.
Aun así, la pretensión fue rechazada. Mientras el juzgado de primera instancia se basó en una polémica cláusula de renuncia a este derecho, la Audiencia de Barcelona, pese a declarar nula dicha estipulación, confirmó el fallo al entender que la demandante nunca llegó a adquirir la condición legal de arrendataria. El tribunal determinó que el contrato se extinguió a los tres meses del fallecimiento al no haber notificado formalmente la subrogación.
La Sala tuvo en cuenta que se tratara de un contrato de renta antigua para determinar la nulidad de la cláusula, ya que al estar sometido al régimen de la LAU de 1964, el derecho de adquisición preferente era irrenunciable. Este régimen contrasta con la LAU vigente, ya que el artículo 25.8 permite pactar la renuncia.
Ahora bien, como sostiene la sentencia, este derecho no corresponde a cualquier ocupante, ya que para ejercerlo es necesario ostentar la condición de arrendatario y que el contrato permanezca vigente.
El fallo también aborda una cuestión singular: el inmueble figuraba originalmente como local. Sin embargo, la Audiencia Provincial atiende al uso que se le había dado durante décadas y concluye que funcionó como domicilio familiar, siéndole de aplicación la normativa propia de los arrendamientos de vivienda.
Subrogación en el contrato de alquiler tras el fallecimiento del arrendatario
La sentencia no cuestiona que determinadas personas, entre ellas el cónyuge del inquilino fallecido, pueden continuar en el contrato de alquiler. No obstante, este derecho no opera de forma automática por el mero hecho de haber convivido, sino que está sujeto al cumplimiento de determinados requisitos para que la persona con derecho a ello se pueda subrogar.
En este caso, la Audiencia analiza la Disposición transitoria segunda y el artículo 16.3 de la LAU. Con carácter general, estos preceptos exigen que la persona con derecho a subrogarse comunique al arrendador su intención dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento, indicando la relación que mantenía con el arrendatario y acreditando que reúne todos los requisitos.
La demandante alegó que no pudo efectuar esta comunicación porque la sociedad arrendadora atravesaba dificultades y sus oficinas estaban cerradas. Sin embargo, la Audiencia de Barcelona concluye que dicha imposibilidad no quedó acreditada y destaca que ni siquiera intentó realizar la notificación al domicilio social.
El pago de la renta no convierte al ocupante en arrendatario
Esta resolución también nos recuerda que pagar el alquiler tras el fallecimiento no implica que se vaya a producir una subrogación, de la misma manera que tampoco basta con permanecer en el inmueble durante años si no se cumplen las exigencias establecidas en la normativa.
Si bien el abono de la renta puede constituir un indicio a la hora de valorar la situación jurídica del ocupante, la Audiencia subraya que, al permitir el artículo 1158 del Código Civil el pago por terceros, ese hecho, por sí solo, no equivale a una subrogación ni sustituye los requisitos de la LAU.
A partir de esta premisa, el tribunal concluye que la demandante nunca llegó a ocupar la posición contractual de su difunto esposo. En consecuencia, carecía de legitimación para ejercer el retracto arrendaticio y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el adjudicatario.
A pesar de confirmar la desestimación de la demanda, la Audiencia Provincial decidió no imponer las costas procesales a la viuda, apreciando que en este caso concurrían importantes dudas de hecho.
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