Instalar una casa prefabricada sin permiso no siempre permite extinguir el alquiler

La Audiencia Provincial de Girona ha abordado un problema cada vez más frecuente: la instalación de casas prefabricadas en fincas arrendadas sin autorización del propietario.

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La respuesta no es automática y, como aclara la sentencia, del 4 de mayo, dependerá de si la actuación constituye una alteración sustancial de la configuración del inmueble o de los elementos arrendados y de si, además, presenta una verdadera vocación de permanencia.

La resolución introduce un matiz clave para propietarios e inquilinos: no toda obra sin consentimiento legitima al arrendador para resolver el contrato, lo que obliga a analizar cada caso atendiendo a la entidad de la actuación.

Obras sin permiso en alquiler: cuándo permiten resolver el contrato

El caso arranca con un arrendamiento que incluía una pequeña vivienda de 35 m2 y una parcela de unos 700 m2. Sobre ese terreno, el inquilino instaló una casa prefabricada sin permiso del propietario, que decidió acudir a los tribunales.

Sin embargo, la Audiencia ha confirmado la decisión de primera instancia, rechazando la resolución del contrato al considerar que la falta de autorización, por sí sola, no basta para extinguir el alquiler. Lo determinante es que la obra altere de forma sustancial la configuración del inmueble y tenga carácter permanente, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las obras sin autorización

El análisis parte del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que prohíbe al inquilino realizar obras sin consentimiento escrito, en conexión con el artículo 27.2.d), que permite resolver el contrato por la realización de obras cuando el consentimiento era necesario.

La propia LAU, en su artículo 2.2, dispone que el régimen del arrendamiento de vivienda se extiende a las dependencias, espacios y demás elementos accesorios cedidos. Por tanto, cualquier intervención sobre ellos queda sujeta a las mismas limitaciones.

Casa prefabricada en terreno alquilado: ¿obra permanente o instalación reversible?

La clave del conflicto no se encontraba en la naturaleza de la estructura, sino en su grado de integración física en la finca. Mientras el propietario alegaba una alteración irreversible por el uso de 25 pilares de hormigón y conexiones a suministros, los informes periciales acreditaron que la vivienda podía retirarse sin afectar de forma permanente al terreno ni a la vivienda arrendada.

Aunque la instalación modificaba la configuración del terreno, el arrendador no consiguió demostrar que esa alteración tuviera carácter definitivo, algo imprescindible para justificar la resolución del contrato.

Además, correspondía al propietario acreditar que las obras tenían entidad suficiente, requisito que incumplió al no aportar una prueba pericial capaz de desvirtuar el informe presentado por el inquilino.

La importancia de las pruebas y de la redacción del contrato

Como pone de manifiesto la Audiencia de Girona, la realización de una obra sin consentimiento del arrendador constituye un incumplimiento, pero no toda actuación tiene la entidad suficiente para extinguir el alquiler.

La resolución pone también de relieve la importancia de regular expresamente en el contrato si se permite instalar este tipo de estructuras y bajo qué condiciones, con el fin de evitar conflictos como este.

La resolución del contrato solo procede cuando la modificación altera de forma sustancial y permanente la configuración del inmueble. En este caso, la prueba técnica fue definitiva: la vivienda estaba diseñada para ser montada y desmontada con facilidad.

Además, al desestimar el recurso, el tribunal impuso al propietario el pago de las costas procesales, recordando que litigar sin contar con pruebas de peso no solo puede conducir al fracaso de la demanda y a la desestimación del desahucio, sino a una penalización económica que el demandante tendrá que asumir.