Casilda Mulliez (Edgar Suites): "Invertir en el inmobiliario español significa hacerlo en 17 países diferentes"

Edgar Suites aterrizó en España a principios de 2025 con una misión clara: reposicionar edificios en los núcleos urbanos de las principales ciudades del país y convertirlos en apartahoteles de lujo asequible. En apenas un año, la operadora francesa ha firmado sus primeras operaciones en Valencia y Málaga, y ya tiene dos proyectos muy avanzados en ciudades en las que todavía no ha pisado.

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Al frente de estos movimientos está Casilda Mulliez, directora de Expansión de Edgar Suites en la Península Ibérica, que ha sido la encargada de trazar la hoja de ruta de la compañía en nuestro país y analizar marcos regulatorios, identificar ciudades con alta ocupación durante todo el año y buscar edificios en manos de familias propietarias con potencial de transformación.

El objetivo de la compañía para los próximos meses es cerrar nuevas operaciones antes de final de año en ciudades aún por confirmar, mientras Valencia y Málaga siguen teniendo recorrido, según ha asegurado la propia Mulliez en una entrevista con idealista/news en la que repasado el primer año de la operadora francesa en España y ha subrayado la diversidad de normativas que se aplican en cada comunidad: "Invertir en el inmobiliario español significa hacerlo en 17 países diferentes".

¿Cómo ha sido vuestro primer año en España?

Yo empecé en abril de 2025, pero firmamos nuestra primera operación en noviembre. Esta fase fue más de exploración: detallar cuáles eran los marcos regulatorios, la forma de crecer y las ciudades más interesantes para la expansión.

El objetivo era tener las ideas más o menos claras, porque cuando hablamos de España hablamos de 17 países diferentes.

Cuando hablamos de normativa en España hablamos de 17 países diferentes.

Dentro de estas ciudades más interesantes, ya habéis apostado por Valencia y Málaga, ¿habéis descartado grandes enclaves como Madrid o Barcelona?

No, no lo hemos descartado. Dentro de ese trabajo de estudio que hicimos también analizamos el marco operativo que más nos encajaba, porque nosotros veníamos a traer un producto que ya existía y lo queríamos encajar con lo que había en España.

Hicimos un análisis de ciudades españolas con francesas y llegamos a una conclusión: Francia tiene París, una de las ciudades más visitadas del mundo, junto con Roma, Nueva York o Londres. En España no tenemos una ciudad como puede ser París, pero en cuanto te vas a la segunda, tercera, cuarta o quinta ciudad, España sobrepasa muchísimo a las francesas. Entonces se nos abría un abanico de ciudades mucho más interesantes y extensas que lo que había en Francia.

Hemos realizado una selección de ciudades que consideramos como prioritarias, y por ello llegaron oportunidades en Valencia y en Málaga.

En España no tenemos una ciudad como puede ser París, pero en cuanto te vas a la segunda, tercera, cuarta o quinta ciudad, España sobrepasa muchísimo a las francesas.

El caso de Barcelona es diferente. Nosotros hemos llegado con una moratoria ya existente. Evidentemente, Barcelona es un ‘target’, porque, hay que decirlo, si me ofreces algún activo en Barcelona lo voy a mirar con mucho cariño, pero va a ser muy difícil entrar. El volumen de licencias es muy acotado y las que existen tienen precios muy elevados. Es un mercado en el que nos apetece mucho estar. Dicho esto, hay muchos mercados interesantes en España y no pasa nada. Y prestaremos especial atención cuando llegue algo en Barcelona.

Barcelona es un ‘target’. Si me ofrecen algo en Barcelona lo voy a mirar con mucho cariño, pero va a ser muy difícil entrar.

¿Tenéis previstas otras nuevas ciudades?

Valencia y Málaga todavía tienen recorrido. Y además de Madrid o Barcelona, nuestra lista de ciudades es la típica: Sevilla, Alicante, Palma de Mallorca, San Sebastián, Bilbao, Las Palmas de Gran Canaria etc. 

Lo que buscamos nosotros es que no haya mucha estacionalidad y la tasa de ocupación sea relativamente alta durante todo el año, y en España hay muchas ubicaciones que cumplen con eso.

¿Qué diferencia principal habéis apreciado entre las ciudades españolas y francesas?

Podemos sacar pecho de que tenemos unas infraestructuras muy buenas y unos aeropuertos que ya le gustaría a Francia tener.

El turismo en España es mucho más homogéneo dentro del país. Evidentemente Madrid y Barcelona son las que más se llevan, pero tenemos diez ubicaciones que son muy potentes turísticamente.

En España hay un mix cultural, gastronómico y de fiesta que logra esa diversidad entre ciudades, lo que es muy atractivo.

Y a nivel urbanismo como tal, las ciudades españolas siguen teniendo un stock de edificios a reposicionar. Seguimos teniendo familias propietarias, no todo pertenece a grandes institucionales, por lo que sigue habiendo oportunidades de reposicionamiento que es lo que nosotros estamos buscando: edificios a reposicionar en los núcleos urbanos de las ciudades.

Sigue habiendo oportunidades de reposicionamiento que es lo que nosotros estamos buscando: edificios a reposicionar en los núcleos urbanos de las ciudades.

Vuestra línea de negocio es la rehabilitación. ¿buscáis edificios en propiedad o también operáis?

Nosotros somos operador e inversor, todo lo que compramos lo desarrollamos y lo operamos, pero no todo lo que operamos lo compramos. Podemos operar para terceros. Digamos que un 20%-25% de nuestra cartera la podemos operar para para terceros en caso de que sea un activo que nos interese especialmente. Aunque no vamos a participar en ofertas con otros 30 operadores.

¿Qué os diferencia con respecto al resto de operadores de apartahoteles?

Varias. Primero la estructura de crecimiento. Compramos los edificios, los transformamos y los operamos. Esto nos distinguen de la mayoría de nuestros competidores. Para un interlocutor es más fácil porque solo habla con una persona y no con un fondo de inversión que tiene que encontrar a su operador.

A nivel de producto nos diferenciamos de los demás en dos aspectos: el apartado ‘premium’ y el tamaño de los apartamentos.

Cuando hablamos de ‘premium’ no es lujo ni ‘branded residences’, hablamos de ‘premium’ asequible, 'high-end' o ‘affordable luxury', es decir, vivir una experiencia de diseño cinco estrellas, propia de un hotel de lujo, donde todos los detalles están cuidados al más mínimo detalle, pero con la flexibilidad y la libertad de estar en un apartamento, sin las pegas que se le puede poner a veces a un hotel.

Y otro aspecto operativo que nos diferencia de los demás es el tamaño de nuestros apartamentos. Hacemos ‘revenue management’ de apartamentos grandes, de media entre dos y tres dormitorios. Esto tiene otro aspecto positivo, podemos jugar a nivel arquitectónico y operar desde estudios hasta apartamentos de tres dormitorios en un mismo edificio.

A nivel de producto nos diferenciamos de los demás en dos aspectos: el apartado ‘premium’ y el tamaño de los apartamentos.

¿Cuántos metros cuadrados de media?

Unos 50 m2 de media.

¿Y los precios de los activos en España?

Todavía no están abiertos y no tenemos cifra, pero en Francia el ticket medio por habitación, que no por apartamento, está en torno a 150 euros/noche y el gasto medio se sitúa en torno a 1.400 euros por estancia.

¿Qué porcentaje de ocupación prevéis? 

Más o menos la misma que en Francia, que es un 90%.

¿Cuál es vuestro perfil de cliente?

El 80% de nuestros huéspedes en Francia ya son internacionales e imaginamos que el ratio va a ser el mismo en España o un poco más. Creemos que las estadísticas medias de la ciudad en la que nos encontremos se van a ver reflejadas en nuestro mix de huéspedes.

¿Qué os impulsó entrar en España ante toda la regulación que se está imponiendo a apartamentos turísticos?

España a nivel turístico está dando muchas vueltas a la mayoría de los países. Tenemos que tener claro que hay una cosa que no nos va a quitar nadie, el buen tiempo y el mar, y somos un país de servicio y eso, sea bueno o malo, políticamente no me voy a meter, no nos lo va a quitar nadie.

Además, en España tenemos turistas de cercanía. No dependemos tanto como Francia o como Inglaterra de un turista que viene de Asia, Estados Unidos u Oriente Medio, que se verán más afectados con el conflicto actual.

¿Estáis también en Italia?

Sí, hay una persona en Milán. Ojalá firme algo a lo largo del año. Es posible. Está viendo oportunidades. Italia es un país parecido a España: muchas ciudades interesantes antes y precios altos, pero todavía hay más producto mobiliario en manos de familia.

¿Y otros países? ¿Portugal?

Seguimos con la atención en España. A partir de septiembre u octubre pondremos también el foco en Lisboa y Oporto.

¿Cree que España puede afrontar esa cifra de 100 millones de turistas al año?

Creo que sí. En estos últimos años, España tenía una batalla por subir la calidad del turismo, no el número. La turismofobia es algo que ha hecho daño y queda trabajo por hacer, pero es verdad que el turista ahora gasta mucho más que antes.

En este sentido, nuestro producto permite dar respuesta al turista que antes recurría a plataformas de alquiler vacacional no profesionalizado y que ahora busca mayor confort y estándares superiores en cuanto al nivel de servicio. Todos en un mismo edificio gestionado profesionalmente. Esto es un turismo positivo para el país.

¿Trabajáis con la hipótesis de que se puedan llegar a prohibir los apartamentos turísticos en España?

Siempre que estudiamos un mercado pensamos en todas las posibilidades. Para nosotros, también es importante la oportunidad de estar, incluso en ciudades donde los marcos normativos están en revisión. Una vez que estamos, ganar mercado ahí ya es más fácil, siempre adaptándonos a la reglamentación local."

Y, por último, ¿algún proyecto nuevo en camino?

Estamos con dos operaciones muy avanzadas que nos hacen especial cariño. Tenemos alguna más en el radar en ciudades que no hemos pisado y que esperamos poder cerrar antes de final de año.