El problema de acceso a la vivienda se acentúa en España, y por ello algunas familias se vuelcan con trámites como donaciones y herencias como posibles soluciones. Ahora bien, cada término es distinto. Los expertos tienen claro que sale más rentable heredar vivienda en Cataluña que donar, pero anuncian matices.
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La donación de una vivienda es, según la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, “la adquisición de bienes y derechos a título gratuito intervivos”. Una transacción de la propiedad entre familiares y seres queridos que, de forma tradicional, tiene lugar a través de la herencia, pero también puede hacerse en vida. Tiene sus particularidades según cada comunidad autónoma.
Mientras que el Código Civil especifica que una herencia son los bienes, derechos y obligaciones de un individuo, los cuales se extienden más allá de su fallecimiento. Así, y tras la muerte de una persona, se reparte el total de lo que le ha pertenecido, bienes, inmuebles, y también deudas. Heredar supone unos pagos, tributos y deducciones que también varían en función de cada región, como en Catalunya.
Herencia vs donación
Ana Busquets, abogada y socia de Busquets Law & Finance, reconoce que, con carácter general, suele ser fiscalmente más favorable heredar una vivienda que recibirla mediante una donación en vida, aunque siempre debe analizarse cada caso concreto atendiendo al parentesco, el valor del inmueble, la situación familiar y el cumplimiento de los requisitos legales.
La diferencia es que la normativa catalana prevé reducciones especialmente relevantes en el Impuesto sobre Sucesiones cuando se transmite la vivienda habitual del fallecido a determinados familiares. En cambio, las ventajas fiscales existentes para las donaciones tienen un ámbito más limitado y están sometidas a requisitos más estrictos.
Por ello, cuando se trata de una vivienda habitual del causante y los herederos son familiares directos, como el cónyuge o los hijos, la herencia suele ofrecer un tratamiento fiscal más favorable.
Herencia según vivienda habitual
Para analizarlo, Jorge Fernández, abogado y socio de AF Legis, experto en sucesiones, señala que, si se trata de una vivienda habitual, es mejor heredarla que recibirla en vida vía donación. En el supuesto de hijos o cónyuges, el tratamiento fiscal es más favorable en el impuesto de sucesiones que en el de donaciones.
Por ejemplo, si un piso tiene un valor real de mercado de 190.000 euros, y pertenece a un progenitor y lo trasmite a un hijo que tiene 25 años y se trata de la vivienda habitual del progenitor:
Por donación, se tributaría al 5%. Si la donación no es para que el donatario (quien recibe el bien donado) adquiera su primera vivienda habitual, no cabría ninguna reducción. Sin embargo, “si es para adquirir la que será su primera vivienda habitual, podría aplicar una reducción en la base imponible del 95% con el límite de 60.000 euros”, señala Fernández.
En este caso, si se parte de una vivienda de 190.000 euros, podría reducirse en la base imponible 60.000 euros, con lo que el valor del inmueble que computaría seria se 130.000 euros al que habría que aplicar el 5%, esto es, 6.500 euros de impuesto de donaciones.
Por herencia, si la vivienda es la vivienda habitual del difunto, según el experto, se puede aplicar una reducción del 95% con el límite de 500.000 euros, que se establece en Cataluña, “esto es, se aplicaría reducción íntegra del 95%”, con lo que el valor del inmueble sería de 9.500 a efectos del impuesto más el 3% de 190.000 euros, en concepto de ajuar, tendríamos una base imponible de 5.700 euros más 9.500 euros, con lo que la base imponible sería de 15.200 euros.
“A dicha base se aplicaría la reducción de parentesco de 100.000 euros con lo que el impuesto sería 0, no haciendo falta aplicar ninguna bonificación en la cuota”, señala el abogado, “en este supuesto sale a cuenta heredar más que donar”.
La herencia es fiscalmente más favorable en Cataluña
Para Ana Busquetas, las donaciones tienen unas ventajas fiscales más restringidas que las herencias en Catalunya. La reducción del 95% prevista está vinculada principalmente a la adquisición de la primera vivienda habitual por parte de descendientes, o a determinados supuestos relacionados con dinero o terrenos destinados a esa finalidad, y está sometida a límites económicos y requisitos específicos.
“Aunque cada situación debe analizarse individualmente, cuando hablamos de una vivienda habitual que pasa a cónyuge o hijos tras el fallecimiento, la vía sucesoria suele resultar fiscalmente más eficiente que una donación en vida. La donación puede ser una alternativa adecuada en determinados casos, pero requiere una planificación previa para comprobar que realmente se cumplen los requisitos y que el ahorro fiscal esperado compensa frente a la herencia”.
Mientras que Fernández matiza que, en las adquisiciones vía hereditaria, no se generan incrementos patrimoniales en renta, y en las donaciones, el donante, “aunque no reciba nada se le puede generar un incremento patrimonial, una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor del inmueble en el momento de efectuarse la donación”.
El experto también hace referencia al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal. “En las herencias, tratándose de la vivienda habitual cabe también aplicar una bonificación considerable del 95% como es el caso del Ayuntamiento de Barcelona, que no aplica en el caso de las donaciones”.
“El problema está en el IRPF del que dona”
El motivo de que heredar vivienda sea más favorable en Catalunya, no es tanto el Impuesto de Donaciones, según Abel Marín, del despacho de Marín y Mateo Abogados. “En Cataluña, una donación de padres a hijos formalizada en escritura pública tributa a una tarifa reducida, del 5% al 9%. No es una barbaridad. El problema está en otro impuesto que casi nadie ve venir: el IRPF del que dona”.
Cuando donas una casa, Hacienda considera que la has transmitido. El experto analiza que si esa casa vale hoy más de lo que te costó, esa ganancia tributa en la renta, aunque no hayas cobrado un céntimo. “Donar un piso comprado hace veinte años por 100.000 euros que hoy vale 300.000 puede generar una ganancia de 200.000 euros que tributa en el IRPF del donante. Regalas la casa y encima pagas. Dos impuestos en la misma operación: el hijo por recibir y el padre por dar”, señala.
En la herencia, esa ganancia acumulada desaparece. Es lo que se denomina "plusvalía del muerto": “la revalorización de toda una vida se extingue con el fallecimiento y nadie tributa por ella en la renta. Además, la vivienda heredada disfruta de la reducción del 95% y de las bonificaciones que la donación no tiene”, nos remarca el experto.
Y una trampa que conviene conocer, en base al abogado: donar poco antes de morir no esquiva nada. Las donaciones de los cuatro años anteriores al fallecimiento se acumulan a la herencia para calcular el impuesto. Hacienda tiene memoria.
Marín remarca que hay una excepción a todo ello: donar dinero —no el piso— para que un hijo menor de 36 años compre su primera vivienda habitual tiene una reducción del 95% hasta 60.000 euros, y no genera ninguna tributación para el donante. “Pero el beneficio tiene condiciones: el hijo debe entrar a vivir en un año y quedarse al menos tres. Si vende o alquila antes, la ventaja se devuelve. Con intereses. Y los mayores de 65 años que donan su propia vivienda habitual están exentos de esa ganancia en el IRPF”.
El abogado concluye que la herencia borra la ganancia acumulada en el IRPF y la donación la hace tributar de inmediato.
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