Fumar dentro de una vivienda alquilada no obliga, por sí solo, al arrendatario a asumir el coste de la pintura, la limpieza o la sustitución del mobiliario cuando termina el contrato. La Audiencia Provincial de Teruel recuerda que estos gastos solo pueden reclamarse cuando el propietario acredita que el humo del tabaco ha provocado un deterioro que excede del desgaste normal, una conclusión especialmente relevante cuando el contrato no contiene ninguna prohibición de fumar.
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La sentencia revoca casi por completo la condena impuesta en primera instancia a un inquilino que debía abonar casi 3.500 euros por daños durante el alquiler. Finalmente, la Audiencia ha reducido la indemnización a 123,99 euros al considerar que la mayor parte de los gastos corresponden al uso ordinario y no a un incumplimiento del contrato.
¿Puede el casero reclamar al inquilino los gastos de pintura, limpieza y mobiliario por fumar?
La propietaria reclamó el coste de pintar toda la vivienda, una limpieza general y la sustitución de un sofá, tres colchones y un frigorífico. A su juicio, el humo y la nicotina habían deteriorado estos elementos hasta el punto de hacer necesaria su renovación y el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de Teruel le dio la razón. Sin embargo, la Audiencia Provincial llegó a una conclusión distinta tras revisar las pruebas y el contrato de alquiler.
Cuándo responde el arrendatario por los daños en una vivienda alquilada
Para resolver el conflicto, la Audiencia parte de una idea básica: el inquilino debe devolver la vivienda en el estado que la recibió, salvo el deterioro producido por el paso del tiempo o por causas inevitables (artículo 1561 del Código Civil).
Además, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) atribuye al propietario las reparaciones necesarias para conservar la vivienda, salvo que los desperfectos sean imputables al arrendatario.
Con este punto de partida, la Audiencia concluye que, si bien el artículo 1563 del Código Civil presume la responsabilidad del inquilino por el deterioro, correspondía a la propietaria acreditar que los daños reclamados excedían del desgaste derivado del uso ordinario.
La falta de una cláusula que prohíba fumar es determinante
Uno de los aspectos decisivos de la sentencia fue que el contrato no contenía ninguna prohibición de fumar en el interior de la vivienda. Ante la ausencia de esta cláusula, y teniendo en cuenta que el alquiler se había prolongado durante casi dos años, la Audiencia entiende que los efectos del humo del tabaco formaban parte del deterioro derivado del uso ordinario de la vivienda y no de un incumplimiento contractual, salvo que el propietario hubiera acreditado un daño extraordinario que excediera de ese desgaste normal.
Así, el simple amarilleamiento de ciertas superficies o la posibilidad de que existiera olor a tabaco no justifican por sí solos la sustitución del mobiliario ni el coste de una limpieza integral.
Por qué la Audiencia de Teruel rechaza los gastos de pintura y limpieza
La Sala descarta, en primer lugar, que el arrendatario tenga que asumir el coste de pintar la vivienda y recuerda que existe un criterio jurisprudencial ampliamente consolidado entre las Audiencias Provinciales según el cual esta actuación forma parte de las obligaciones de conservación del arrendador. Solo cuando existan daños extraordinarios o actuaciones vandálicas cabrá repercutir ese coste al inquilino.
A ello se suma que la propietaria sustentó esta partida únicamente en un presupuesto, sin aportar otra prueba que acreditara el coste efectivo de los trabajos. La Audiencia también tuvo en cuenta que dicho documento fue elaborado por el cuñado de la demandante.
Esta circunstancia, unida a la falta de pruebas de un deterioro extraordinario de las paredes, llevó a la Sala a considerar insuficientes las evidencias aportadas y a rechazar los 1.950 euros reclamados por este concepto.
El tribunal llegó a la misma conclusión respecto a la limpieza general, señalando que no quedó acreditado que la vivienda se encontrara en un estado de suciedad superior al que cabe esperar tras su uso. Además, considera lógico que el propietario realice una limpieza antes de entregar el inmueble a un nuevo arrendatario.
El humo del tabaco no justifica sustituir el mobiliario ni los electrodomésticos
La Audiencia tampoco aprecia motivos para condenar al inquilino a pagar el nuevo sofá, los colchones ni el frigorífico. Respecto al mobiliario, el informe pericial solo apuntaba que podía existir olor a tabaco, aunque esa circunstancia no llegó a comprobarse directamente porque la inspección se realizó mediante videollamada.
En cuanto a la nevera, el perito únicamente describía un amarilleamiento del plástico exterior, circunstancia que la Audiencia considera insuficiente para justificar su sustitución, al no acreditarse un deterioro que hiciera necesaria su reposición.
Además, la Sala aprecia una contradicción en la reclamación, pues al mismo tiempo que se solicitaba el importe de un frigorífico nuevo, el presupuesto de pintura incluía también pintar ese mismo electrodoméstico.
Daños que sí debe asumir el arrendatario al finalizar el contrato
Pese al revés judicial para la propietaria, la sentencia sí aprecia responsabilidad del inquilino por algunos conceptos. En concreto, entiende que la sustitución de varias luminarias fundidas, un grifo de ducha y los pulsadores del baño constituyen pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo coste corresponde al arrendatario conforme al artículo 21.4 de la LAU.
A estos gastos se añade la sustitución del bombín de la puerta de entrada. En este punto, la Sala aclara que el pago no responde a un daño en la cerradura, sino a que el inquilino no devolvió las llaves al finalizar el contrato y reconoció que las había dejado en el interior de la vivienda. La suma de estas pequeñas partidas fija la indemnización definitiva en 123,99 euros, que contrastan con los 3.438,05 estimados inicialmente.
Cómo evitar conflictos por los desperfectos al finalizar el alquiler
Sentencias como esta ponen de relieve que la mejor forma de prevenir este tipo de conflictos comienza con la redacción de un buen contrato. Si el propietario desea restringir determinadas conductas, como fumar en el interior de la vivienda, conviene que esa prohibición figure expresamente.
Del mismo modo, cualquier reclamación por desperfectos ha de sustentarse en una prueba sólida. Fotografías del estado de la vivienda al inicio y al final del arrendamiento, informes periciales presenciales, inventarios firmados por ambas partes y facturas de reparación o sustitución aportarán mucha más fuerza que un simple presupuesto.
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