Una empresa puede cobrar rentas y asumir la posición de arrendadora sin responder, solo por eso, de las cuotas de la comunidad. El Tribunal Supremo ha aclarado que la obligación que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) atribuye al propietario no se traslada por el mero hecho de gestionar alquileres.
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El conflicto resuelto en la Sentencia núm. 1176/2026, de 16 de julio, se inició con una reclamación de más de 10.000 euros por cuotas impagadas dirigida contra la empresa propietaria de dos viviendas y la cesionaria de los derechos arrendaticios. El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Madrid absolvió a la segunda, razonando que la obligación de pagar solo recae sobre el titular de los inmuebles.
La Audiencia Provincial, en cambio, revocó aquella resolución y condenó a esta empresa de forma solidaria, al considerar que su posición era “claramente abusiva” por lucrarse con los alquileres sin contribuir a los gastos comunes. Frente a este segundo fallo, la arrendadora recurrió ante el Supremo.
¿Quién debe pagar las cuotas de la comunidad de propietarios?
La Sala de lo Civil concluye que la cesión de la posición contractual de arrendadora no desplaza la obligación de contribuir a los gastos generales que la ley atribuye al titular, ya que el artículo 9.1.e) establece que cada propietario debe hacerlo según su cuota de participación.
En este sentido, recuerda que se trata de una obligación inherente a la titularidad del inmueble, por lo que debe responder de las cuotas quien tenga la condición de propietario.
En el caso analizado, la propiedad de las viviendas seguía correspondiendo a la misma sociedad. Aunque la cesionaria percibía las rentas y explotaba económicamente los alquileres, esas circunstancias no modificaban su posición frente a la comunidad.
El arrendador que no es propietario no responde por las cuotas comunitarias
El Supremo distingue dos relaciones jurídicas diferentes: la que existe entre arrendador y arrendatario y la que se establece entre el propietario y la comunidad. La cesión de la primera no implica por sí misma asumir las obligaciones legales vinculadas a la segunda.
La empresa que recibió los derechos arrendaticios podía tener determinadas obligaciones frente a los inquilinos, pero esa subrogación no modificaba la relación que mantenía la propietaria con la comunidad.
La sentencia diferencia así entre la distribución interna y la responsabilidad frente a la comunidad. Una cosa es quién asume económicamente los gastos según el contrato y otra a quién pueden reclamar los vecinos.
En este caso, aunque la empresa codemandada se subrogó en la posición de arrendadora y gestionaba los cobros, no existía un negocio jurídico con eficacia frente a la comunidad que justificara trasladarle la responsabilidad por los impagos.
El Supremo rechaza extender la responsabilidad a la arrendadora
Con todo, la comunidad de propietarios defendió que esta responsabilidad sí podía extenderse a la arrendadora, apoyándose en la jurisprudencia del propio Supremo. Sin embargo, el alto tribunal considera que esa doctrina no se aplica a situaciones como esta.
En particular, la Sentencia núm. 211/2015, de 22 de abril, invocada por la comunidad, parte de que el obligado al pago de los gastos comunitarios es el propietario y analiza supuestos en los que la propia LPH contempla una extensión de responsabilidad, entre ellos los relacionados con el adquirente del inmueble y con determinadas obligaciones del transmitente.
La Sala aclara que esta doctrina no permite trasladar la responsabilidad a cualquier tercero relacionado con la vivienda y descarta su aplicación a una sociedad que no adquirió la propiedad de los inmuebles, sino que únicamente asumió la posición de arrendadora.
El Supremo estima así el recurso de casación interpuesto por la empresa cesionaria, dejando sin efecto la sentencia de la Audiencia de Madrid y confirmando la absolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia.
En consecuencia, queda liberada de la reclamación de 10.309,24 euros, ya que la subrogación le permitió explotar los alquileres, pero no la convirtió en deudora de las cuotas frente a la comunidad.
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