Sí, un casero te puede subir de golpe varios años de alquiler que no había actualizado. Los propietarios que durante varios años no hayan actualizado la renta de sus inquilinos pueden tener la posibilidad de aplicar ahora las revisiones pendientes, pero bajo ciertas condiciones. Resolvemos las dudas.
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La cláusula del contrato es clave
Para poder actualizar la renta, el contrato de alquiler debe contemplar expresamente esta posibilidad. Si no existe una cláusula de actualización, el propietario no puede aplicar una subida por su cuenta.
Cómo se actualiza el alquiler según la ley
Según establece el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se puede actualizar la renta una vez cumplida una anualidad, no antes. Para ello, el casero debe avisar con un mes de antelación al inquilino de que va a proceder a hacerlo.
Hay que tener en cuenta que tanto el IRAV como el IPC salen en torno al día 15 de cada mes, así que para los contratos de alquiler firmados los primeros días del mes habrá que usar el valor de dos meses antes. Esto se entiende mejor con un ejemplo:
- Si se firmó un contrato de alquiler el 1 de noviembre de 2025, se podrá cobrar la renta actualizada a partir del 1 de diciembre de 2026.
- El IRAV o el IPC de noviembre de 2026 no saldrá hasta el 14 o 15 de diciembre. El IPC o IRAV de octubre no se publicará hasta el 14 o 15 de noviembre.
- Por tanto, habrá que recurrir al valor del índice correspondiente a septiembre.
Se pueden acumular las actualizaciones pendientes
Si el contrato sí permite revisar la renta, el propietario puede aplicar de forma acumulada las actualizaciones que no realizó en años anteriores, con un máximo de cinco años. Tanto IRAV como IPC se pueden acumular.
Eso sí, no puede reclamar al inquilino las cantidades que dejó de cobrar en esos años. La nueva renta se aplicará hacia adelante, una vez comunicada la actualización. Además, cada revisión debe respetar el límite que correspondiera en el año en cuestión.
Ejemplo de subida acumulativa del alquiler
Veamos cómo funciona con un caso práctico.
Ignacio paga 1.000 euros al mes por su vivienda. Su contrato, firmado antes de mayo de 2023, contempla la actualización de la renta conforme al IPC.
El propietario lleva tres años sin aplicar ninguna subida: no actualizó el alquiler en 2024, 2025 ni 2026.
Si al calcular la inflación acumulada de esos tres años el resultado fuera del 7%, la renta podría actualizarse tomando ese porcentaje como referencia, siempre teniendo en cuenta los límites legales que correspondan a cada anualidad.
- Renta actual: 1.000 euros.
- Incremento del 7%: 70 euros.
- Nueva renta: 1.070 euros al mes.
La nueva cantidad se aplicaría hacia el futuro, una vez comunicada la actualización y respetando el plazo legal de preaviso.
Sin atrasos para el inquilino
Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, el propietario no puede reclamar a Ignacio las cantidades que dejó de cobrar durante los tres años del ejemplo. Es decir, no podría exigirle ahora 70 euros adicionales por cada mes pasado.
Ignacio ha pagado correctamente la renta que se le estaba reclamando en cada momento y no tiene que abonar esos supuestos atrasos. Lo que sí puede hacer el propietario es actualizar la renta para los meses siguientes.
La fecha del contrato importa
El índice que debe utilizarse depende, entre otros factores, de la fecha de firma del contrato.
- Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 (tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda), seguramente se actualicen con el IPC.
- Los firmados posteriormente, dependerán del IRAV.
Además, hay que tener en cuenta los límites extraordinarios aprobados por el Gobierno en el pasado. Por ejemplo, durante 2022 y 2023 se estableció un límite del 2% para determinadas actualizaciones de alquiler, mientras que en 2024 el límite fue del 3%.
Por tanto, si una actualización correspondiente a alguno de esos años no se llegó a aplicar, no se puede calcular posteriormente ignorando los límites que estuvieron vigentes en aquel momento. La acumulación de revisiones pendientes debe respetar las restricciones aplicables a cada anualidad.
En este video se explica todo lo que tienes que saber de la actualización de los contratos de alquiler que se actualizan con el IPC o el IRAV:
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