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Mercado de oficinas: es necesario conocer el pasado de las crisis económicas para anticipar el futuro

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La actual crisis me está haciendo revivir parecidas sensaciones a las que experimenté en mi juventud. Un Déjà vu provocado por las valoraciones y pronósticos de “reconocidos expertos” que, como en las anteriores crisis del sector inmobiliario, tienden a minimizar los posibles daños haciendo, en mi opinión, un flaco favor a los profesionales del sector.

Como ya adelanté en “El mercado de oficinas ante el covid-19 y el teletrabajo: los nuevos desafíos para este sector”, publicado en este blog el pasado 4 de mayo, el conocimiento de la naturaleza de las crisis resulta imprescindible para anticipar sus riesgos, minimizando sus malos resultados, y detectar nuevas oportunidades.

Para los que no conozcan la historia del mercado de oficinas en España, desde la llegada de la democracia, son tres las crisis que ya hemos sufrido:

1.- Octubre de 1992 dio el pistoletazo de salida – o de caída – a una crisis que afectó principalmente a los mercados de oficinas en Madrid y en Barcelona, en la que produjo un desplome de los precios de alquiler y de compraventa, que se encontraban extraordinariamente sobrevalorados. El resto de Europa ya la sufría desde 1990, al eclipsarse las perspectivas económicas como consecuencia de primera guerra de Irak.

España se incorporó a la Comunidad Económica Europea el 1 de enero de 1986. Nuestro país contaba con una sólida clase media, con un magnífico nivel de cualificación en numerosos sectores industriales, como el automovilístico, con una media salarial por debajo de Alemania, Francia, Italia…, con un mercado consumidor próximo a los 39 millones de personas, que se multiplicaba como consecuencia del turismo; a esto se unió una serie de importantes reformas legislativas, de marcado carácter liberalizador, como la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), haciendo que numerosas ciudades, encabezadas por Madrid y Barcelona  atrajeran la implantación de numerosas empresas extranjeras, de la propia Comunidad Europea y de terceros países, provocando a su vez el crecimiento de las empresas nacionales que les prestarían servicios.

Todo esto generó una importante demanda de espacio para la instalación de nuevas oficinas, que chocó con una oferta muy limitada y obsoleta, disparando la construcción de nuevos edificios de oficinas, en un cÍrculo virtuoso generador de nuevos empleos y mejoras salariales. Veníamos de un largo periodo de años de crisis inmobiliaria, con pérdidas continuas de rendimiento económico, como consecuencia del intervencionismo estatal en el mercado de alquileres, que hacía que la revisión de las rentas anuales fueran muy por debajo del crecimiento del índice de Precios de Consumo (IPC). La presión de la demanda de espacios de oficinas, frente a una oferta muy limitada, y muy rígida en su evolución fruto de numerosas trabas urbanísticas, generaron una espiral de crecimiento de precios, en alquileres y en compraventas, que convirtieron nuestro país en un destino muy atractivo para numerosas inmobiliarias internacionales, así como para fondos oportunistas.

Contribuyeron a ello los numerosos informes de asesores inmobiliarios internacionales, que comparaban directamente nuestros precios con los de ciudades como París, Londres, Nueva York, Tokio... sin pararse a considerar las diferencias de PIB per cápita entre ciudades, algo que llevo denunciando desde 1989 con escaso éxito.

En el año 1989 el Banco de España, preocupado por el sobrecalentamiento de nuestra economía, subió los tipos de interés y endureció la concesión de créditos, anticipando la crisis que llegaría. Como he apuntado anteriormente, 1990 fue el año de la contracción de los mercados en el resto de Europa, especialmente en el subsector de oficinas, pero en España no nos dimos por aludidos, aguantando dos años más, como consecuencia de las falsas expectativas “vendidas” con la Expo de Sevilla y las Olimpiadas de Barcelona; finalizados estos acontecimientos la realidad de nuestra economía se impuso.

De la importancia de la debacle puede dar idea el que algunas de las grandes operaciones realizadas, no consiguieron ver igualado el precio de adquisición con el precio de mercado hasta la entrada en vigor del euro (1 de enero 2002), con la superinflación que generó.

2.- A principios de la década del 2000, se produjo un reajuste a la baja en todos los mercados inmobiliarios europeos de oficinas, como consecuencia del colapso de la nueva economía. La escasa presencia que en nuestro país tenían las nuevas empresas tecnológicas, así como el encontrarnos todavía en proceso de recuperación de la crisis del 92, evitaron que sufriéramos la caída de nuestros principales competidores europeos, que vieron no solo como disminuía la demanda de oficinas, también sufrieron una ligera recesión económica.

3.- Y finalmente la crisis financiera que golpeó fuertemente a la sociedad española, y consiguientemente al mercado de oficinas en 2008, si bien no alcanzó el desplome que experimentó el sector de la vivienda al no encontrarse ni tan sobrevalorado, ni tan sobredimensionado. No me quiero extender más en esta crisis, que en nuestro país alcanzó dimensiones de “tormenta perfecta”, al confluir la crisis financiera mundial con la disparatada sobreproducción de inmuebles, especialmente viviendas, hasta en los sitios más insostenibles, como consecuencia de un extraordinario crecimiento económico, cuyos auténticos pilares fueron el turismo, algo habitual en España, y la construcción, cuya locomotora fue la obra pública con fondos de la Unión Europea. La crisis inmobiliaria, insisto que principalmente en vivienda, era absolutamente previsible, como lo reflejan las continuas alertas realizadas por el Banco de España y el Informe elaborado por mi para la Fundación Encuentro, publicado en el 2003.

En el gráfico siguiente podrá ver el comportamiento de los precios de alquiler de oficinas prime, en distintos mercados europeos, durante las crisis descritas. No he incorporado Madrid, ni Barcelona por la falta de continuidad de sus estadísticas en dichas fechas; tampoco se encuentra Londres, por la singularidad de su mercado.

Una captura de pantalla de una red social

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Todas estas crisis pillaron por sorpresa a los “reconocidos expertos” si bien, a “toro pasado”, la mayoría rehicieron sus informes y siguen pontificando, mostrando lo frágil que es la memoria empresarial española.

Llegados a este punto afrontamos la actualidad, ¿cuál es la situación y evolución previsible del mercado de oficinas español, a corto y medio plazo, en función de la naturaleza de la actual crisis?

Lo desarrollaremos en el próximo artículo.

José Barta es experto en Estrategia de mercados, y en Gobierno Corporativo. Alertó, en el año 90, de la caída del mercado inmobiliario del 92 y, en el 2008, de la gravedad de la nueva crisis, acuñando la expresión “Tormenta perfecta”.