La conveniencia de “hablar el lenguaje de Catastro” a la hora de impugnar el valor de referencia

El valor de referencia empieza a sufrir en los Tribunales sus primeros reveses. Así, no sólo existe un goteo de resoluciones judiciales estimatorias a favor de los contribuyentes, sino que incluso el Tribunal de Justicia de Andalucía ha planteado ya la posible inconstitucionalidad del impuesto, mediante Auto de 5-5-2025.

Por el momento, y a expensas de lo que ocurra con la referida cuestión de inconstitucionalidad, lo cierto es que la prueba que los contribuyentes pueden aportar frente al valor de referencia es clave para lograr su corrección total o parcial, con el consiguiente ahorro fiscal en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Hablando de la prueba, y en especial cuando ésta se practica en vía administrativa, es fundamental que el contribuyente no aporte una simple tasación o valoración del inmueble, es decir, una valoración del inmueble alternativa a la de Catastro. Sino que es conveniente que dicha prueba “hable el lenguaje de Catastro”. Es decir, analice el proceso de determinación del valor de referencia y advierta a Catastro de los errores cometidos.

No estamos, por tanto, ante una simple valoración del inmueble para oponerla a Catastro. De hecho, de esta prueba no tiene por qué resultar la valoración del inmueble, sino tan sólo la acreditación de los errores que Catastro ha cometido a la hora de determinar el valor de referencia de un concreto inmueble.

Y es que, en definitiva, Catastro no quiere que el contribuyente le aporte una tasación de la que resulte un valor del inmueble inferior, sino que le acredite si se ha cometido o no algún error en el proceso de determinación del valor de referencia.

No estamos ante la única forma, ni mucho menos, de atacar el valor de referencia de Catastro. Pero lo cierto es que cuando estos defectos en el proceso de “cocina” del valor de referencia existan, podrá obtenerse una solución favorable al contribuyente de forma mucho más rápida. 

Inmuebles “en construcción”, al haberse realizado obras de rehabilitación que quedaron paralizadas

Ejemplo de ello es una resolución de Catastro que se me ha notificado, y que declaró la inexistencia de valor de referencia de un inmueble. Es decir, que el inmueble, atendiendo a sus concretas circunstancias, no debía haber tenido asignado valor de referencia de Catastro. Y que por tanto, la asignación de tal valor fue un error.

En este caso, la prueba aportada consistió en un informe de auditoría catastral elaborado por Francisco Jiménez, de Aeconomi, empresa experta en este tipo de informes, en el que se demostró el inicio de obras de rehabilitación que quedaron paralizadas tras la demolición de las cubiertas inclinadas existentes, las escaleras, y otros elementos estructurales, sin haber continuado con la reconstrucción ni haber repuesto todo lo eliminado.

Por tanto, a fecha de adquisición del inmueble (devengo del ITP) la estructura del mismo se encontraba en estado de construcción, con obras paralizadas tras demolición de cubiertas, acabados, instalaciones y parte de cerramientos y escaleras de comunicación entre plantas.

Por ello, se solicitó a Catastro la declaración de inexistencia de valor de referencia. Y ésta fue reconocida por Catastro afirmando que “Existen circunstancias que impiden la existencia del valor de referencia. Las causas son de tipo jurídico-técnico: no existe valor de referencia para los inmuebles que no se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la correspondiente resolución de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación del valor de referencia, o cuando concurran las causas de tipo técnico que se prevean en la misma.”

Inmueble en construcción y que sufrió además ocupación

Del mismo modo, Catastro también ha declarado la inexistencia de valor de referencia en otro supuesto similar en el que, de la prueba aportada, se acreditó que en algún momento previo a la compraventa se iniciaron trabajos para la rehabilitación del inmueble en los que se demolieron gran parte de las divisiones interiores, e incluso soleras quedando dichas obras paralizadas tras dichos trabajos de demolición y retirada de acabados e instalaciones. Además, se sospechaba que el inmueble había sufrido la ocupación ilegal porque se observa el tapiado de huecos exteriores.

Todo ello ha llevado a Catastro a declarar la inexistencia de valor de referencia de Catastro también en este caso. Ello, considerando que “A la vista de las alegaciones formuladas y analizada la información obrante en la base de datos, se verifica que el inmueble consta en la base de datos catastral como una vivienda con un estado de conservación normal. Sin embargo, vistas las fotografías e informe aportados, se constata que no puede tener la consideración de vivienda pues no dispone ni de los acabados, servicios ni instalaciones propias de la mismas. Además, se encuentra en un mal estado de conservación. No se puede considerar el inmueble como solar, pues presenta una construcción, pero esta debe tipificarse como almacén.”

Otros ejemplos de prueba que habla el lenguaje de Catastro

Es posible también que el inmueble cuyo valor de referencia está siendo impugnado tenga poco o nada que ver con el Producto Inmobiliario Representativo (PIR) del mapa de valor en el que se encuentra localizado. Por ello, difícilmente el valor asignado a este PIR puede servir para determinar el valor de referencia de ese otro inmueble.

Es lo que ocurre por ejemplo en otro asunto que he planteado ante Catastro, en el que la prueba practicada permitió detectar que el inmueble litigioso presentaba una gran desproporción entre la superficie de zonas comunes respecto a la superficie construida con comunes correspondiente a cada uno de los inmuebles. Ello, en comparación con la considerada normal y habitual en el mapa de valor en el que se encontraba el inmueble. 

Todo ello me ha llevado a solicitar la declaración de inexistencia de valor de referencia de Catastro, al no existir coeficientes para corregir esta situación, y teniendo en cuenta que dicha desproporción afectaba y condicionaba notablemente el valor del inmueble.

En otros asuntos, se ha cuestionado también el estado de conservación de un inmueble vandalizado, oponiéndose a la consideración realizada por Catastro de que su estado de conservación era “normal”. Y es que considera Catastro que el estado de conservación “regular” implicaría defectos permanentes que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad; Es decir, que para Catastro, en tanto que los defectos son reparables, no son permanentes.

Por último, en otros supuestos he defendido también, utilizando esta prueba que habla el lenguaje de Catastro, la aplicación de un coeficiente reductor por depreciación funcional o inadecuación, en supuesto en los que, a fecha de adquisición del inmueble, el ascensor no se podía poder en funcionamiento porque se había eliminado y dañado parte de la instalación.

En definitiva, en ninguno de estos casos la prueba aportada emitía una valoración del inmueble alternativa al valor de referencia, sino que se centró en detectar y advertir de los errores en la determinación de dicho valor, multiplicando así su eficacia.

La importancia de las tasaciones que sí otorgan un valor al inmueble

Todo lo anterior no resta valor a la prueba consistente en aportar a Catastro una tasación o valoración alternativa. Y es que en efecto dicha prueba puede tener también mucha utilidad.

Ello, en primer lugar, porque de forma indirecta puede permitir a Catastro advertir los errores cometidos al asignar el valor de referencia al inmueble. Es el caso, por ejemplo, de que la descripción del inmueble contenida en el informe o en el reportaje fotográfico incluido en el mismo, evidencie la necesidad de corregir alguno de los coeficientes referidos al estado de conservación aplicados por Catastro.

Además, una prueba pericial que aporte una valoración alternativa del inmueble puede suponer también un argumento decisivo para acabar con el valor de referencia. Ello, cuando queda suficientemente acreditado que el valor de referencia del inmueble, en el caso concreto, supera el valor de mercado. Dicha prueba podría ser también la tasación hipotecaria solicitada para obtener el préstamo con el que se ha financiado la adquisición del inmueble.

En esta línea, los Tribunales ya están destacando el valor esta prueba dirigida a probar que el valor de referencia asignado al inmueble es superior al de mercado. Ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla y León de 11-2-2025 (recurso 192/2023) en la que se declara que “la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado. Pese a las alegaciones de la Administración, creemos que sí debe permitirse tal posibilidad, pues de lo contrario: a) No se entendería muy bien esa limitación cuando se permite impugnar el valor de referencia; y b) tal precepto sería de dudosa constitucionalidad si hubiera que estar en todo caso al valor de referencia aun cuando se acreditase que supera el valor de mercado, vulnerando el principio de capacidad económica.”

Conclusión

En definitiva, parece que los problemas se multiplican para el valor de referencia de Catastro, que está siendo cada vez más cuestionado. Y es que frente al mismo no sólo será posible oponer numerosos argumentos jurídicos sino también, y mediante una buena prueba, argumentos técnicos. A ellos he dedicado este artículo.

Por ello la impugnación del valor de referencia, especialmente cuando hablemos de diferencias importantes que suponen un notable encarecimiento de la cuota tributaria, siempre será conveniente.