Hacienda recuerda que las viviendas heredadas tributan por el valor de referencia

Recibir una vivienda en herencia puede ser una buena noticia, pero viene acompañada de una pregunta nada menor: ¿qué valor declarar ante Hacienda? Aunque muchas personas aún no lo saben, hace algo más de tres años la Agencia Tributaria cambió las reglas del juego. Ahora no basta con declarar lo que dice la escritura, como tampoco sirve recurrir al valor de mercado.

El que cuenta es otro importe: el valor de referencia catastral, y la Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado en una consulta vinculante cómo deben actuar los herederos para evitar problemas fiscales, sanciones o regularizaciones.

¿Cuál es el valor de referencia catastral y por qué es tan importante al heredar un inmueble?

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia es el nuevo baremo que utiliza la Administración para calcular cuánto se paga en impuestos por una vivienda heredada o comprada de segunda mano. El valor lo establece la Dirección General del Catastro, basándose en el análisis de los precios medios de compraventa en cada zona, según los datos notariales y registrales y es la base mínima sobre la que tributar.

El valor de referencia no debe confundirse con el valor catastral tradicional (el que figura en el recibo del IBI) ni con el de mercado, aunque en algunas zonas pueda aproximarse. Entender estas diferencias es clave para evitar errores al calcular impuestos como el de Sucesiones o el de Transmisiones Patrimoniales.

¿Dónde consultar el valor de referencia?

Está disponible en la Sede Electrónica del Catastro. Basta introducir la referencia catastral que figura en la escritura o en el recibo del IBI. También es posible solicitar un certificado oficial en cualquier oficina del Catastro o en ayuntamientos que presten este servicio.

¿Qué valor se debe declarar al pagar el Impuesto de Sucesiones?

Cuando se hereda un inmueble que tiene asignado un valor de referencia, este deberá utilizarse como base imponible del impuesto, salvo que el heredero haya consignado una cifra superior.

Es decir, cuando el valor que figura en la escritura de aceptación de herencia es menor que el valor de referencia, el impuesto deberá calcularse sobre este último, tal y como sucede en las compraventas.

¿Qué ocurre si el inmueble no tiene valor de referencia?

Cuando un inmueble carece de valor de referencia, el artículo 9.3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que la base imponible será la mayor entre el declarado por los herederos y el valor de mercado estimado.

En tal caso, la Agencia Tributaria podrá comprobar el valor del bien mediante peritos o tasaciones adicionales. Conviene documentar la tasación privada y conservarla por si Hacienda requiriese justificantes.

Un inmueble con valor declarado inferior al de referencia

La consulta vinculante parte de una contribuyente que heredó una vivienda en Madrid y declaró un valor de 104.292,20 euros en la escritura de herencia. Sin embargo, poco después, solicitó un certificado catastral que fijaba el valor de referencia en 116.156,66 euros. Además, estimaba que el valor real de mercado rondaba los 210.000 euros.

La heredera preguntó si podía ajustar su autoliquidación y tributar por ese valor de referencia. La respuesta de la Administración fue clara: sí, debía presentar una autoliquidación complementaria porque el valor declarado fue inferior al de referencia.

¿Cómo se corrige una declaración ya presentada?

Cuando esto ocurre, el contribuyente debe presentar una complementaria del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. No es necesario modificar la escritura ni pasar de nuevo por el notario.

Basta con corregir el error mediante el formulario correspondiente, conforme a lo que establece el artículo 122 de la Ley General Tributaria y el artículo 119 del Reglamento General de Gestión e Inspección Tributaria.

Declarar correctamente para evitar sorpresas con Hacienda

Heredar una vivienda implica algo más que recibir un inmueble: también supone cumplir con el fisco. Desde 2022, el valor de referencia marca el mínimo por el que tributar, incluso si el valor recogido en la escritura es menor y declarar por debajo de ese umbral no solo obliga a presentar una autoliquidación complementaria, sino que puede acarrear recargos, intereses e incluso sanciones.