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Los cambios estructurales que impulsarán la inversión inmobiliaria

La inversión en activos inmobiliarios en rentabilidad es una alternativa a la inversión bursátil y en deuda pública. Por ello, los factores que afectan a los fundamentales de los mercados financieros inciden directamente en la evolución de la inversión inmobiliaria.

En este sentido, estamos viviendo una revolución de los elementos básicos que afectan los mercados de capitales, entre los que destacan los siguientes:

1. Un mundo sin inflación: la innovación y las nuevas tecnologías han permitido ganancias exponenciales en la gestión de la eficiencia de los negocios, más aún en un mundo globalizado en el que la competencia y la inversión en tecnología permiten sostener lo crecimientos de márgenes y ventas sin incrementos significativos de precios.

Como resultado de ello, en los últimos 20 años, en los países de la OCDE los niveles de inflación se han mantenido en una banda de entre el 1 y el 2%, marcando la tendencia futura de un mundo sin inflación relevante.

2. Esperanza de vida: los patrones de comportamiento de ahorro, consumo e inversión de las familias se modifican significativamente respecto al pasado. El alargamiento de la esperanza de vida a nivel global incide en la anticipación de decisiones de ahorro y en el incremento exponencial del dedicado a planes de pensiones

En el caso de España, el rápido envejecimiento de la población es un claro ejemplo de esta tendencia.

3. Ahorro global: en conexión con los factores anteriores, el ahorro mundial se incrementa en términos de porcentaje sobre el PIB batiendo récords y una tendencia creciente imparable. Los últimos cinco años han batido año a año estos niveles, que suponen más del 26% del PIB mundial, 21 billones de dólares de ahorro global que busca alternativas de rentabilidad en los mercados de capitales y en el inmobiliario.

4. Mercados de capitales: más del 30% de las emisiones de deuda pública de los últimos 12 meses se han realizado a tipos de interés negativos. Algunos bancos comienzan a cobrar a sus clientes por sus depósitos. Este fenómeno no es circunstancial, sino que responde a la presión de la inmensa liquidez que genera el ahorro global, el incremento de la esperanza de vida y las expectativas de un mundo sin inflación. Recientemente se ha colocado una emisión de deuda pública a 100 años a un tipo de interés menor al 1%.

La inversión bursátil presenta múltiplos sobre beneficios de las sociedades cotizadas superiores a 18 veces en las bolsas de EEUU y entre 12-14 veces en las europeas. La cautela en la inversión se impone, más aún en las circunstancias actuales de desaceleración de la economía a mundial.

Considerando que la mayor parte de estas tendencias no son circunstanciales y que pueden acentuarse en el futuro, la inversión institucional busca soluciones a la obtención de rentabilidades a largo plazo que batan a la inflación y preserven su capital en el sector inmobiliario y en productos de bajo riesgo.

Estos objetivos se traducen en el interés en sectores que en el largo plazo tengan una demanda asegurada, liquidez y que sean inmunes a los cambios derivados de la tecnología y los hábitos de consumo.

Sectores como los de la vivienda en alquiler, hoteles, oficinas y logístico son el objetivo de dichos inversores, porque son irremplazables por la tecnología (viviendas y hoteles) o porque son una derivada directa del crecimiento económico y del e-commerce (oficinas y logística).

Por todo ello, y a pesar de la ralentización del crecimiento económico, apostamos por el crecimiento de la liquidez destinada a la inversión inmobiliaria institucional, sobre todo en países como España, líder en gestión hotelera y segundo destino mundial, en el que la demanda de vivienda en alquiler supera el 10% adicional del futuro parque de viviendas y en el que la competitividad y el tamaño de nuestra economía son un polo de atracción de la inversión de los fondos institucionales

Mikel Echavarren es CEO de Colliers International Spain. Experto en generar opinión desde su visión sagaz del sector inmobiliario. Entusiasta del ladrillo desde hace más de 30 años.