Información sobre vivienda y economía

Si tienes ocho viviendas en alquiler has ganado la lotería

El mercado del alquiler de vivienda en España esta por las nubes. La demanda ha aumentado de forma considerable, frente a una oferta estancada por la escasa generación de nuevas unidades durante la crisis económica. El efecto inmediato ha sido lógicamente un incremento en los precios que hoy es una realidad, más latente en las grandes ciudades, aunque constante en todo nuestro territorio.

Para los propietarios de viviendas en alquiler esto se ha convertido en una oportunidad, porque sin hacer ningún cambio sus ingresos se han duplicado en apenas unos años. Pero además del incremento del precio, existen otras variables que hacen todavía mas atractiva la rentabilidad en este tipo de inmuebles.

Para aquellos afortunados que tengan al menos 8 viviendas en alquiler existe una régimen fiscal muy óptimo, a través del cual se puede reducir hasta en un 90% los impuestos que tendrían que pagar por la actividad de arrendamiento de viviendas.

Este régimen especial contemplado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades es opcional, y se puede aplicar a aquellas entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.

Para poder optar por este sistema se deben cumplir los siguientes requisitos:

  • El número de viviendas arrendadas, u ofrecidas en arrendamiento, debe ser en todo momento igual o superior a 8.
  • Las viviendas deben permanecer arrendadas, u ofrecidas en arrendamiento, durante al menos tres años.

Estas sociedades también pueden tener actividades complementarias, siempre y cuando al menos el 55% de las rentas provenga de los alquileres o sea susceptible de hacerlo por el nivel de sus activos.

El régimen fiscal aplicable a estas entidades consiste en una bonificación del 85% con carácter general, o del 90% si el arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación.

Veamos con un simple ejemplo el ahorro fiscal que se produce en la sociedad por los rendimientos generados con unos ingresos anuales de 120.000 euros y unos gastos deducibles de 20.000 euros, dando un resultado contable de 100.000.

Impuesto sobre Sociedades

Régimen Normal

Régimen Especial

Resultado contable

100.000

100.000

Tipo de gravamen (IS)

25 %

25 %

Cuota

25.000

25.000

Bonificación por alquileres (85%)

0

(21.250)

A pagar

25.000

3.750

Este régimen especial está vigente desde finales del año 2005, sin embargo estas sociedades conocidas también por sus siglas EDAV (entidades de arrendamiento de vivienda) son las grandes desconocidas. Aunque su fiscalidad no es tan atractiva como la aplicable en las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobilaria), tiene sin embargo menos requisitos y costes que estas últimas.

Para aquellos que no lleguen a este número mágico de 8, o no deseen tener una sociedad, hay que recordar que en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) también existe una bonificación del 60% aplicable al rendimiento neto, esto es, al resultado de los ingresos menos los gastos deducibles, de las rentas generadas por el alquiler de inmuebles destinados a viviendas.

En España la rentabilidad de alquiler de vivienda ha sido históricamente baja, porque hemos sido un país con clara vocación de propiedad. Pero esta realidad está cambiando. Las rentas del alquiler de vivienda en España están experimentando importantes incrementos, y una eficiente fiscalidad ayuda sin duda a mejorar la rentabilidad de esta actividad.

Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.