El mercado del alquiler de vivienda en España esta por las nubes. La demanda ha aumentado de forma considerable, frente a una oferta estancada por la escasa generación de nuevas unidades durante la crisis económica. El efecto inmediato ha sido lógicamente un incremento en los precios que hoy es una realidad, más latente en las grandes ciudades, aunque constante en todo nuestro territorio.
Para los propietarios de viviendas en alquiler esto se ha convertido en una oportunidad, porque sin hacer ningún cambio sus ingresos se han duplicado en apenas unos años. Pero además del incremento del precio, existen otras variables que hacen todavía mas atractiva la rentabilidad en este tipo de inmuebles.
Para aquellos afortunados que tengan al menos 8 viviendas en alquiler existe una régimen fiscal muy óptimo, a través del cual se puede reducir hasta en un 90% los impuestos que tendrían que pagar por la actividad de arrendamiento de viviendas.
Este régimen especial contemplado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades es opcional, y se puede aplicar a aquellas entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.
Para poder optar por este sistema se deben cumplir los siguientes requisitos:
- El número de viviendas arrendadas, u ofrecidas en arrendamiento, debe ser en todo momento igual o superior a 8.
- Las viviendas deben permanecer arrendadas, u ofrecidas en arrendamiento, durante al menos tres años.
Estas sociedades también pueden tener actividades complementarias, siempre y cuando al menos el 55% de las rentas provenga de los alquileres o sea susceptible de hacerlo por el nivel de sus activos.
El régimen fiscal aplicable a estas entidades consiste en una bonificación del 85% con carácter general, o del 90% si el arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación.
Veamos con un simple ejemplo el ahorro fiscal que se produce en la sociedad por los rendimientos generados con unos ingresos anuales de 120.000 euros y unos gastos deducibles de 20.000 euros, dando un resultado contable de 100.000.
Impuesto sobre Sociedades | Régimen Normal | Régimen Especial |
Resultado contable | 100.000 | 100.000 |
Tipo de gravamen (IS) | 25 % | 25 % |
Cuota | 25.000 | 25.000 |
Bonificación por alquileres (85%) | 0 | (21.250) |
A pagar | 25.000 | 3.750 |
Este régimen especial está vigente desde finales del año 2005, sin embargo estas sociedades conocidas también por sus siglas EDAV (entidades de arrendamiento de vivienda) son las grandes desconocidas. Aunque su fiscalidad no es tan atractiva como la aplicable en las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobilaria), tiene sin embargo menos requisitos y costes que estas últimas.
Para aquellos que no lleguen a este número mágico de 8, o no deseen tener una sociedad, hay que recordar que en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) también existe una bonificación del 60% aplicable al rendimiento neto, esto es, al resultado de los ingresos menos los gastos deducibles, de las rentas generadas por el alquiler de inmuebles destinados a viviendas.
En España la rentabilidad de alquiler de vivienda ha sido históricamente baja, porque hemos sido un país con clara vocación de propiedad. Pero esta realidad está cambiando. Las rentas del alquiler de vivienda en España están experimentando importantes incrementos, y una eficiente fiscalidad ayuda sin duda a mejorar la rentabilidad de esta actividad.
Mónica es actualmente la directora de la proptech www.elworking.com, portal de búsqueda de Espacios de Trabajo. Licenciada en Económicas y con un máster en el IE, ha desarrollado su trayectoria profesional en empresas como PwC, Broseta Abogados o CBRE.
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5 Comentarios:
Gracias por el articulo. Tenia entendido que aparte de los requisitos comentados era necesario que la EDAV tenga - al menos - un empleado a tiempo completo dedicado a la actividad de gestión. Quizá este requisito ya no es necesario y por eso no se menciona. Pero me gustaria conocer cual es la situación actual en su totalidad. Gracias
Este tema ha sido muy controvertido porque la AEAT entiende que estas sociedades deben tener una persona contratada (al menos a tiempo parcial) y un local habilitado para ejercer la actividad, si bien existen sentencias (como la reciente del TSJC) que establecen, a diferencia de lo que estableció la Agencia Tributaria tras las inspecciones, que el requisito de contar con personal contratado a jornada completa y dedicar un local específico al negocio para el alquiler de viviendas que se le exigía para que se considerara una actividad económica susceptible de entrar en el régimen especial excedía lo establecido en la ley. El TSJC ve inapropiado que la inspección de Hacienda recurriera a la definición de actividad económica prevista en la ley del IRPF para una actividad sujeta al gravamen de sociedades, que se limita a determinar que mantener una actividad económica y que esta ha de ser su actividad principal.
Gracias por tu comentario Gaston. Te dedicas profesionalmente a esta materia?. Ya que me gustaria comentar más en detalle el tema, ya que me interesa mucho.
Sin ánimo de polemizar este artículo es como poco peligroso, porque parece que basta con tener las ocho viviendas o más bajo una sociedad, y como bien indica Gastón, Hacienda exige persona contratada y local específico de negocio. Y al margen de sentencias que contradigan la necesidad de cumplir con estos requisitos, que nos quede claro que la AEAT va a negarnos el pan si no los cumplimos, y habrá que pelear. Para más información se puede ver la Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1212 - 08, de 11 de junio de 2008; y Resolución TEAC, de 05 de julio de 2016. RG 622/2016.
Yo no lo veo peligroso, se explica el régimen fiscal y lo que está claro es que Hacienda siempre intenta poner trabas pero en este caso los tribunales no parece que estén de acuerdo con su interpretación. Las consultas vinculantes y también la resolución del TEAC son previas a la sentencia y por tanto parece que la administración tributaria tendrá que modificar su criterio que parece ser contrario a Ley, por cuanto en la legislación ninguno de estos requisitos se exige.
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