La firma de análisis bursátil mercados y gestión de valores (m&g) señala que según la evolución del ratio de esfuerzo para la compra de una vivienda (porcentaje de renta que hay que destinar al pago de una hipoteca media sobre una vivienda media) "nos encontramos con la sorpresa de que comprar hoy una vivienda en España es tan accesible como a mediados de los años 90 antes de que se iniciara la burbuja"
Para visualizar su afirmación han colocado en un gráfico el esfuerzo histórico de pagar una casa con una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio metro cuadrado medio) utilizando como tasa de interés los tipos de los bonos españoles a 10 años (línea gruesa rosa). La firma ha tomado como referencia los tipos de los bonos ,en lugar del Euribor más el diferencial porque son tipos más estables y porque reflejan más las tasas hipotecarias en un futuro. Las dos líneas más finas recogen el cálculo del mismo ratio pero manteniendo constantes los tipos de interés en el 6% (línea azul) y el 7% (línea roja)
M&g explica que "con datos de 2009 habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 53% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años 80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual". Recordemos que hacen el cálculo con el bono para dar estabilidad al estudio y no caer en cálculos engañosos de las subidas y bajadas de tipos puntuales, sino dar una media histórica para la larga vida media de la hipoteca
La conclusión final de m&g es que "si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales (4% de media de largo plazo) durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, algo que elevaría la accesibilidad al 60 o 65%, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30%) para volver a los niveles de accesibilidad de los años 90
En todo caso "parece poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés", sentencia m&g. La firma cree que mientras los tipos de interés estén tan bajos, el ajuste de los precios de la vivienda será gradual y "si la recesión económica toca fondo, los pisos no bajarán mucho más de precio". Los expertos creen que la economía registrará crecimientos positivos o cero a principios de 2010
Otra forma de ver lo mismo es comparar la evolución del precio de la vivenda y la renta per cápita. "Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración teórica si no fuera porque esa subida extra se explica plenamente por la caída de los tipos de interés", señala
91 Comentarios:
Yo tengo la solución: estudia para constructor de tu propio piso y no para ingeniero informático. Es de parbulario.
Yo compre mi vivienda de 100 m2 en 1990 por aproximadamente 70000 euros.Si hubiera querido venderla hace un año, lo hubiera hecho sin ningun esfuerzo por cinco veces ese valor.Mientras tanto, el IPC en mi comunidad en el mismo espacio
De tiempo ha subido aproximadam un 85% y mi sueldo ha subido poco mas que eso en el mismo periodo de tiempo.Conclusion : si mi sueldo y el IPC en mi comunidad se duplican en 18 años y el precio de la vivienda se quintuplica..¿Que sueldo debiera
De pagarse a los trabajadores jovenes que adquieren ahora una vivienda para compensar ese desfase entre IPC oficial e IPC de la vivienda ? O dicho de otra manera ¿Cuanto debiera bajar el precio de la vivienda en mi comunidad para que
Un joven trabajador que quiere independizarse pueda pagarla a lo largo de su vida y seguir consumiendo normalmente los productos basicos que ofrecen otras empresas que no son bancos o inmobiliarias?.
Por que esa mania de poner los precios al maximo del esfuerzo que se pueda hacer? o sea, que si somos un 10% mas ricos inmediatamente los pisos tienen por obligacion que ser un 10% mas caros, y si baja un 1% los intereses tambien tendremos que subirlos inmediatamente un 10% mas? pero que sentido tiene esa valoracion.
Los estadounidenses se fueron haciendo mas y mas ricos y lo que hicieron es comprarse casa mejores y mas grandes no subir a los cielos los precios de los zulos que tendrian a comienzos del siglo XX. Pero no, nosotros tenemos tan clarito que los pisos son lo importante que nos da igual que hacerlos cueste 600-800 euros por metro cuadrado, tenemos necesariamente que venderlos por 5000 euros.
Chicos, que vicio tenemos, segun el esfuero, y los estudios esmerados de estos lumbreras los precios tienen que subir un 150% para ponerse a los niveles de 1990, igual veremos en Madrid apartamentos por 500.000 en pleno malasaña.
O sea, conclusion, si nos dan un metro de cuerda mas nos colgamos mas alto.
Yo compre mi casa en el 1995 y es verdad que el primer año fue economicamente complicado (lo pedi a 15 años, hoy imposible) pero en poco tiempo la inflaccion se comio la hipoteca y realmente no me supuso un gran esfuerzo.
Debo ser el unico propietario que ha tenido esa suerte porque lo que veo del resto es que todos sufrieron muchisimo y no pudieron comer mas que lentejas. Pobrecillos. Yo lo siento pero debo ser un privilegiado, y espero que en el futuro la mayoria pueda participar en ese "privilegio".
### Razones por las cuales no se debe comprar pisos nuevos ni con ¿Rebajas? Del 30%:
- Existen 5 millones de parados que no podrán comprar, siendo el total de familias que no podrán comprar todavía mayor que esa cifra.
- Existe un alto porcentaje de gente amenazada directa o indirectamente con perder su trabajo. Expedientes de regulación, despidos improcedentes, contratos temporales que no se renovarán, contratos por obra ,etc etc. comprarse un piso en este momento puede equivaler a un suicidio económico en toda regla.
- Mileuristas. En este mísero país el 63% de trabajadores cobran en torno a 1.100 euros/mes brutos, de momento, ya que la tendencia va a ser bajar todavía más los sueldos. Si contamos el caso de una hipoteca a compartir por dos mileuristas siendo de 150.000 euros pagando la recomendable cantidad del 35% de los ingresos a un promedio de Euribor a 4% (optimista) supone ¡¡¡ 30 años !!!. O sea la esclavitud del siglo XXI. Si hay divorcios, defunciones, etc etc o el Euribor tiene otro valor ... mejor no hablar del resultado. No podemos ni hablar de que solo afronte un único sueldo mileurista la hipoteca. Es inviable o no da ni para un zulo.
- Comprar porque ahora hora el Euribor esté bajo supone que cuando vuelva a estar en valores altos, que lo estará, las pasarán canutas. Cada 7 a 10 años hay una crisis económica de algún tipo, con escaladas de índices de todo tipo. Comprar pensando en el día a día es de locos, a lo largo de la "típica" vida de una hipoteca de 20 - 30 años puede pasar muchas cosas.
- Un 3,47% es el Euribor medio desde enero 2000 hasta junio 2009, lo que supone 9 años. Anterior al Euribor estaba el índice mibor que puede dar una pista buena de lo ocurrido en 15 años. Un 4,63% es el mibor medio desde diciembre de 1993 hasta junio de 2009. Con lo cual, si redondeamos, un 3,5% (4,5% siendo realistas) es un buen número de tipo medio con el que hacer nuestros números. Ahora bien, considerando que el diferencial actual ahora anda en un +1% (+1,20 en ing), comprar ahora supone acabar pagando un 4,5% ó 5,5% de media como valor probable. Como problema añadido está el "suelo": es el interés aplicado en caso de que el índice Euribor esté por debajo de dicho valor, con lo cual a partir de este momento el valor medio de las hipotecas con dicho suelo a lo largo del tiempo será mayor que en el pasado ya que no se beneficiarán de las bajadas del Euribor. Comprar ahora que los precios de los pisos siguen bajando y los diferenciales de los bancos siguen subiendo supone la mayor equivocación que se puede cometer.
- Sólo el 2% de los españoles reconoce tener más de 75000 euros en cuenta. Si tan pocos ahorros se tienen, ¿Cómo se pretende comprar unas casas tan caras? (Mientras se tenga la prudente medida de dar una entrada por el 20% del piso). Se deberá aHORRAR una temporadita.
- Existe mucha gente que ya no puede pagar sus hipotecas y otro tanto ocurre con los alquileres morosos. Si hubiese cifras oficiales y reales y no maquilladas alguno se daría cuenta de la magnitud del problema. Aún así hay 100.000 hipotecas que ya no son pagadas y se espera que facilmente se duplique esa cifra de aquí a final de año.
- En breve nos subirán los impuestos, nos freirán a multas, etc etc para pagar los desmanes de los distintos desgobiernos: estatales, comunidades autónomas y hayuntamientos.
- Ya se amenaza con bajar los sueldos ya que baja el IPC. Eso quiere decir que en los años siguientes no habrá subidas salariales, con lo cual habremos perdido poder adquisitivo.
- El precio de los pisos de segunda mano tiene mayores descuentos.
- Llegará un momento en el que la caída se estanque. Pero la subida no volverá a ser vertiginosa, será muy progresiva. La gente se habrá comido sus ahorros en estos años chungos, no se tendrán grandes ahorros para dar la entrada.
-"Un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas". Comprar ahora sería entrar en dicha situación. Para que te concedan una hipoteca tienes que poner un aval que respalde el valor pedido. Cuando tu piso se deprecia por debajo de lo que te queda de pagar de hipoteca encima debes poner nuevos avales.
### Razones para no comprar el millón de pisos nuevos con las ¿Rebajas? Del 20% o más que ofrecen y esperar a que se reanude la construcción en algunos años:
- El precio del suelo ha bajado. Con lo cual el valor repercutido a cada piso será inferior al aplicado en tiempos pasados.
- El valor de los materiales de construcción ha descendido muchísimo respecto al pico de 2006-2007.
- El valor aplicable de la mano de obra de los currantes que lo levanten será inferior, ya que serán nuevamente contratados por salarios más bajos. Adiós a la antigüedad que tenían y debido a la sobreoferta de trabajadores cualificados menores sueldos.
- Se debe pedir una hipoteca por la mínima cuantía posible. Razón: en caso de impagos y embargo los bancos sólo deben provisionar un 35% aprox. De la deuda (antes era el 100%), con lo cual a partir de ahora ya no les resultará tan doloroso quedarse pisos y convertirse en inmobiliarias. Hay que ahorrar o bajar precios, sino te puedes ver en la calle si echas mal los cálculos. El 32% de los españoles ha perdido capacidad de ahorro en los últimos seis meses, mientras que el 20% está haciendo un esfuerzo por ahorrar más. Queda demostrado que gran parte de la demanda latente no es solvente.
- El 33% de los jóvenes menores de 24 años no encuentran trabajo. Sino trabajan no ahorran y sin ahorros no hay piso. Aunque haya una nueva generación que potencialmente puedan comprar/alquilar pisos no pueden. El resto de jóvenes son además víctimas de una precariedad muy elevada, con lo cual sin trabajar constantemente no se podrán afrontar todas las letras de una hipoteca.
- En el primer trimestre de este año se realizaron 23.433 ejecuciones hipotecarias, casi tantas como en todo 2007. Para este año se estiman 114.958. Pero lo peor está por llegar ya que en 2010 el CGPJ prevé que se lleguen a las 181.030. Un escándalo en toda regla y esto es con el Euribor bajo.
### Recuperación de EEUU:
Allí reventó su burbuja inmobiliaria antes que aquí y el pinchazo fue real. Su burbuja no era tan grande como aquí. los precios en EEUU sí han caído a donde deberían, no aquí. la gente dice que en cuanto se reactive la economía de EEUU y compren casas debe hacerse lo mismo aquí, con los ahorros de solo 2 años, que ilusos. La economía y el paro de ambos países son diferentes, y los momentos de recuperación serán diferentes.
### ¿Cuando será el mejor momento para comprar vivenda?
Os expongo mi pensamiento: considerar la vivienda como la bolsa. ¿Comprarías acciones cuando estan bajando o esperarías a que esten en precios mínimos? ¿Como se puede saber cual es el precio mínimo? Pues cuando la tendencia a bajar se detiene, y o bien se estabiliza, o comienda una leve subida. Comprar hasta en ese momento de leve subida supone un gran ahorro. El Euribor bajo supone ahorrarse algo de dinero puntualmente, un espejismo pasajero de una mentalidad cortoplacista. Yo espero a que la bajada de precios siga su curso y mientras siguo ahorrando, con lo cual tendré que pedir menos de hipoteca. Comprar una vivienda requiere una vista a largo tiempo, que no os engañen las conversaciones de los "expertos por un día" que hablan sin conocimiento porque la tele, el portero o la vecina han dicho tal o cual cosa. Abrir los ojos y crearos vuestra propio opinión.
Mi propia opinión (que se debe a mis circunstancias y no tienen por qué ser las tuyas):
- Llevo 3 años y medio de alquiler con mi pareja, durante los cuales hemos ahorrado una buena cantidad de dinero.
- El año que viene finaliza el plazo para liquidar las cuentas vivienda que los dos tenemos.
- Estamos hasta las narices del alquiler, queremos ser dueños de nuestra casa, reformarla como nos de la gana y comprar los electrodomésticos y los muebles que nos gusten. Eso también tiene su valor, ¿No crees?
- Me interesa pillar las desgravaciones fiscales que se acaban en 2011. Es un dinerito todos los años durante toda la vida de la hipoteca.
- Ahora que hay mucha oferta y poca demanda se puede elegir.
- Puedes hacer ofertas a la baja que hace un par de años eran impensables. Y si el vendedor no acepta, que se coma el pisito, hay muuuchos más donde elegir.
- Si le dedicas tiempo puedes encontrar chollos.
- Aunque no haya bajado tanto como me gustaría, la vivienda ya ha bajado una cantidad aceptable. Un 15% mínimo y hasta un 30% en muchos casos.
- Aunque siga bajando, me da lo mismo porque la quiero para vivir y no para venderla. Y en caso de venderla sería cuando mi poder adquisitivo me permitiese cambiar a mejor, por lo que me da igual lo que pase con los precios: si bajan más, mi nueva casa también sería más barata. Y si sube, la diferencia será más llevadera porque mi casa también habrá subido.
"Si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales (4% de media de largo plazo) durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, os podeís imaginar lo que pasaría si los tipo de intereses pasaran del 4% actual al 7% ????????????????????????????????????????? De nuevo la ruina para los que compran ahora.... tipos de intereses fijo ya como en la UE !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! tipos de intereses fijo ya como en la ue !!!!!!!!!!!!!!!!!!! Que no gane la banca por una vez....
Ya se ha comentado que una pareja de mileuristas (2.000 euros al mes) puede gastar 600 euros en hipoteca al mes, y ello da mas o menos para comprar un piso de unos 180.000 euros, teniendo ahorrados un 20% previo de entrada (36.000 euros) y con una hipoteca de aprox. 150.000 euros o menos (suponiendo un interes de un 3%). Sin gastar mas de un 30% mensual en la letra de la hipoteca. Incluso llegando a incluir un 7-8% de gastos de la operación, no se supera el 30-35% en la letra. Por 180.000 euros hay viviendas en España bien situadas para dar y tomar. Evidentemente, no da para vivir en el puñetero centro de Madrid o Barcelona en una casa de 150 m2. Pero es que la gran mayoria de españoles no busca alli. Y para vivir alli hay que ser algo mas que mileurista (que los hay). Lo que si es cierto que esta casi imposible es querer comprar una vivienda una sola persona siendo mileurista, o sin ahorros previos importantes. Entonces si que no queda otra casi que el alquiler.
Hay varias cosas que decir. Parece que Ud. Se sitúa en el momento presente partiendo de un ajuste notable que ya se habría producido. Ese es o sería un escenario determinado, distinto de aquel en que se firmaron muchos de los préstamos hipotecarios que aquí se suelen comentar como ejemplos de compras por precio excesivo durante la burbuja o antes del ajuste. Desde luego en la peor parte de la burbuja muchos compraron por un precio más caro que esos 180000 euros que menciona. A partir de ahí, otras cosas. Obviamente Madrid o Barcelona no lo son todo. Pero aparte de esas dos ciudades hay otras muchas y la gran mayoría de la población hoy es urbana, aunque dentro de ella puedan hacerse categorías. Ni durante la burbuja ni tampoco ahora creo que en Madrid o Barcelona se puedan encontrar muchas viviendas por 180000 euros, pero la cosa exige muchos matices. En otras muchas ciudades pienso que la situación será básicamente la misma. No hay mucha oferta de viviendas "baratas"; pienso en Valencia, ciudades vascas, Zaragoza, muchas capitales andaluzas, etc, en fin creo que a grandes rasgos la situación de muchas ciudades es en este punto equiparable a Madrid o Barcelona, teniendo en cuenta además que en las ciudades está una gran parte de las ofertas de trabajo y que a medida que la población es más pequeña en muchos casos quizá no se pueda hablar de mileuristas sino de retribuciones con frecuencia inferiores. Pero es que incluso aceptando a efectos dialecticos que se puedan encontrar viviendas a 180000 euros habría que ver cuáles son éstas, porque 180000 euros no dejan de ser los treinta millonazos de pelas, cuando (y es uno de los puntos de vista que nunca se deben perder de vista) hace diez años probablemente el precio medio de una vivienda tipo así sería la mitad (y esto con mucha generosidad). Por tanto los argumentos de aumento del esfuerzo de compra de vivienda en términos relativos y la pérdida de renta disponible restante una vez pagada la vivienda (entre otros muchos posibles modos de medir la riqueza/pobreza en su evolución) se mantienen incólumes, a mi entender. No obstante, prosiguiendo con el tema: ¿Qué vivienda se podría comprar hoy por 180000 euros en un barrio de clase media baja en Madrid o Barcelona? La referencia a clase media baja es una elegida con dudas sobre todo por evitar calificativos que pudieran considerarse peyorativos. La respuesta, creo que es que en el mejor de los casos, o sea suponiendo que se pueda encontrar de verdad oferta suficiente, la vivienda comprada al supuesto precio será problablemente, mala y vieja. Mala, de mala calidad constructiva, con patologías crecientes, y probablemente que haya superado ya la mitad de su vida útil; piensese qué pasa si alguien con muchos esfuerzos compra, está 30 años pagando y luego a los sesenta años de edad se encuentra con un expediente de ruina forzosa municipal. Las viviendas baratas franquistas dudo que lleguen en buen estado al 2040, por poner una cifra. De todos modos el punto principal al que me dirigía era el de sus afirmacioes sobre ser posible comprar ahora en términos razonables. Ya he dicho que creo que hemos mezclado dos perspectivas distintas, una es comprar ahora (con todas las dudas que he expresado) y otra, la de mi comentario original: el que compró por 300000 euros en 2005, v.gr., está generalmente bastante urgido económicamente por el pago de las cuotas. Y paga, pero ¡A qué precio! No entro en los esfuerzos personales, sino en la obligación de dejar de gastar en otros muchos capítulos para pagar la hipoteca. Y eso obviamente merma el consumo y la inversión a nivel nacional. El 3% como dice otra persona muy acertadamente es una estimación demasiado optimista. La serie histórica del Euribor está en el 3'5% ¡Más diferenciales! Y las locuras monetarias y de endeudamiento público harán que a medio plazo probablemente los tipos superen la media histórica.
Que mejore la economia. No me importa si los pisos vuelven a subir... pero almenos que haya empleo.
Miércoles, 9 septiembre 09:09 banana dice que mejore la economia. No me importa si los pisos vuelven a subir... pero almenos que haya empleo. No se te ocurre pensar que para que mejore la economía y haya trabajo los pisos tienen que ser muy baratos para la gente con pocos ingresos. Un ejemplo, si la comida fuese carísima, antes la gente sólo trabajaba para comer porque casi todos tenían que trabajar en el campo, no se podría consumir nada más y por lo tanto no habría trabajo para todos. Si yo compro un piso de 200.000 euros, el dueño del terreno cobra un pastón, el constructor, el ayuntamiento... y construirlo da trabajo a dos personas hasta que se acaba. En 30 años tengo que dejar de consumir casi de todo. Ves la relación causa-efecto precio vivienda-pobreza del país?
Comprar hoy una vivienda en España es tan accesible como a mediados de los años 90 Primero: aunque en los 90 la vivienda estaba muchísimo más barata que ahora (mejor dicho, muchísimo menos cara), costaba un enorme esfuerzo comprar una. Pero eso sí, durante los primeros años. Luego, iba bajando el esfuerzo que costaba y, por regla general, a los 15 años (es decir, a día de hoy), ya se había terminado de pagar. Ahora, lo normal es que una nueva hipoteca tenga de plazo hasta 2049. Segundo: ahora puede que los años iniciales coste más o menos el mismo esfuerzo que en los 90, pero ese ese esfuerzo se va a prolongar durante varias décadas. Además, a poco que se incremente el Euribor a corto o medio plazo, el esfuerzo se va a incrementar, ya de por si muy grande, se va a acrecentar mucho más. Tercero: es indudable que lo que cobran los bancos por alquilar dinero se a abaratado enormemente desde los años 90 hasta ahora. Cuarto: los salarios actuales apenas son mayores que los de los años 90. El precio nominal de la vivienda, se ha incrementando enormemente.
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