¿Tiene sentido vender ahora con rebajas del 30% o hay que esperar hasta que los pisos valgan más?

Buenas noches:

Pues amigo tacita, posiblemente tengas razón, pero ante el insulto de paletos y pardillos, es duro estar callado.... en lo de manifestar los meritos se puede discutir mucho y sin quitarte razón, en cualquier conferencia, charla o debate, lo primero que se hace es la presentación de los contertulios y sus curriculum.

En cuanto a las conversaciones con albañiles,....mira ese argumento repetitivo en tí sin mayor animo que molestarme y que evidencia entre otras muchas cosas tu desconocimiento de la profesión y tu desprecio hacia los albañiles o a los empresarios.... te aclaro que cualquier profesional, sigue el escalafon, es decir transmite sus ordenes al jefe de obra (aparejador, ingeniero) y estos al capataz o encargado y estos a los trabajadores. Pero no obstante, quien te escribe, se precia de charlar con los albañiles, porque son personas tan respetables como los alcaldes, concejales, registradores de la propiedad, notarios, arquitectos, aparejadores, ingenieros y otros muchos profesionales con los que tenemos que charlar.

P.d. Espero y deseo que el producto de la venta de tu vivienda rebajada, no lo hayas invertido en renta variable, porque el año se presenta muy revuelto y complejo y si en vez de caer el precio de la vivienda, lo que cae es tu dinero, puede ser traumatico.

Un saludo

Martes, 2 Febrero 00:03 anonimo 1 responde a km - la otra opción, es no rebajamos porque creemos que estamos en precio y nos lo han confirmado las tasadoras recientemente, como ya he contado alguna vez y tomamos el peor escenario, no vendemos ni una sola vivienda en 5 años, los bancos ahora nos cobran un 2% y vamos a ponerlo peor y nos van subiendo los intereses en cada novacion, por tanto tendremos 2 años al 2%; 2 años al 3% y un año al 4% = 11% de 5 millones = 550.000 € y al quinto año vendemos todo al precio de hoy es decir los 2 millones de rebaja se quedan en 550.000 € de intereses. ESTA CLARA LA DECISIÓn..... nO .... en efecto, puesto así, su decisión parece lógica. Permíteme primero rectificar un pequeño error sin consecuencia sobre la lógica fundamental de su argumento, pero que pienso útil de corregir antes de proceder.

Tendremos 2 años al 2%; 2 años al 3% y un año al 4% = 11%

Son 2+2+3+3+4 = 14% y no 11% como usted lo había calculado y si lo queremos hacer totalmente correcto sería: 1,02*1,02*1,03*1,03*1,04= 1,1479 o sea 14,79% * 5m = 739.554 Euros. Del otro lado, en esta opción, usted se olvida del rendimiento que este dinero podría generarle durante estos 5 años, aunque lo había contado en su opción anterior.

Si consideramos un valor en venta de 10 millones, las bajamos un 20% y las vendemos por 8, pagamos los prestamos por 5 y nos quedan 3 millones, cerramos el negocio por 5 años y colocamos el dinero que nos produce un 2%

Hay que añadir este coste de oportunidad a su coste de interés antes mencionado, al 2% como usted nos indica serían 10,41% * 3.000.000 = 312.224 Euros Llegamos ahora ya a un total de 1,051.796 Euros (739.554 + 312.224) y este ejemplo ilustra bastante bien lo que varias veces he llamado el efecto “partido a 6 puntos” de los tipos de interés. Es decir que si usted consigue al quinto año vendemos todo al precio de hoy usted habrá ganado realmente 2.000.000 – 1.051.796 = 948.204 Euros comparado a hacer un descuento del 20% ahora y venderlo todo. Ahora bien, si usted dispone de un patrimonio de 3.000.000 de Euros (o incluso solo 300.000 Euros) y no es usted capaz de conseguir una rentabilidad superior al 2%, le aconsejo cordialmente contratar los servicios de un asesor financiero. Por ejemplo, usted podría comprar obligaciones de los mejores bancos de España en el mercado secundario con una rentabilidad del 5% al 8% TAE a 5 años. A titulo informativo, la Caixa acaba de sacar deuda subordinada (para particulares con mínimo de 30.000 euros) el 1 de febrero 2010 a 10 años al 5% primer año, y Euribor + 1% el resto con mínimo del 4% y máximo del 6%. Su calificación es AA, que es bastante buena. Puede encontrar fácilmente obligaciones a 5 años de bancos españoles que le rindan por encima del 5% a 5 años. Es decir 1,05 ^5 = 27,63% * 3.000.000 = 828.845 Euros El coste de interés + el coste de oportunidad asciende ahora 739.554 + 828.845 = 1.568.398 Euros. Me adelanto a una contestación posible que me podría hacer, comprar obligaciones de bancos españoles es arriesgado. Pues, puede ser que sí, pero cualquier agencia de notación daría una mejor nota a cualquiera de los grandes bancos españoles que a un pequeño constructor-promotor de Toledo, y con diferencia. Además, si los bancos españoles están bajo vigilancia negativa, es sobre todo por su exposición al sector inmobiliario, entonces si usted es consecuente con usted mismo y que piensa que el ladrillo es una inversión segura, lo lógico es que usted no tenga problema en cambiar su propio riesgo por el riesgo de un banco de primera categoría. Es decir que si usted consigue venderlo todo dentro de 5 años al precio al cual lo pone a la venta hoy, solo ganaría 431.601 Euros (4,31% del precio de venta actual) comparado a hacer un descuento del 20% hoy, sin tener en cuenta los gastos varios de promoción, mantenimiento, impuestos etc. la inflación será un factor positivo para ayudar a vender al mismo precio dentro de cinco años pero, del otro lado, esta promoción ya tendrá 7 años y esto tendrá un efecto deflacionista. La posible ganancia comparada al riesgo y sufrimiento soportado empieza a no parecer tan claro. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

La otra opción, es no rebajamos porque creemos que estamos en precio y nos lo han confirmado las tasadoras recientemente

Si el resultado de la tasación confirma que su precio es el correcto, como nos lo dice usted, pero que no se vende ni una vivienda, ¿Que es lo que pasa entonces? Veo 2 posibilidades: 1)La tasación es errónea. 2)No hay demanda (como mínimo ahora) para su producto a este precio. En ambos casos, la demanda actual parece estar, por lo que dice usted mismo un 20% por debajo del precio “correcto” las bajamos un 20% y las vendemos. Dando la curva de interés que usted mismo ha dibujado, el escenario más probable que tenemos que tomar es que dentro de cinco años, la demanda este igual que ahora. Puede estar a un precio superior pero podría estar a precio inferior también. Vamos a coger un escenario optimista, que dentro de cinco años, consigue venderlo todo pero con un descuento del 10% comparado a precios de venta de hoy, el resultado sería: + 431.601 – 1.000.000 = -568.398 Euros. Si finalmente, tiene que vender con un 20% de descuento dentro de cinco años, escenario neutral, que es equivalente a decir que dentro de cinco años estaremos igual que ahora, entonces habrá usted perdido realmente el antes mencionado -1.568.398 Euros. En mi opinión, esta última posibilidad no es la más pesimista, porque existe también muchas posibilidades que dentro de 5 años el mercado este por debajo de donde está ahora y que se necesite un descuento superior al 20% para vender sobre todo con una curva de tipos de interés ligeramente diferente de la suya, pero que corresponde un poco más a la curva actual de los bonos del tesoro español Si, por ejemplo, en vez de 2+2+3+3+4, hacemos 2+3+4+5+6= 20 o mejor dicho 21,61%, el coste de financiación sería de 21,61% * 5.000.000 = 1.080.452 + 828.845 = perdida de 1.909.297 euros (coste financiero + coste de oportunidad.) + eventual descuento adicional por encima de los 20%. En ningún momento, le estoy diciendo lo que tiene que hacer, lo único que pretendo es que usted pueda coger “a better informed decisión” como se dice en inglés, y demostrarle que algo que le parecía una decisión clara no está tan clara cuando se le aplica un cierto rigor financiero. ¡Suerte!