"Vendo mi piso y lo tengo al precio medio de la zona pero apenas me llama nadie ¿por qué? ¿qué hago?". Cada vez más vendedores se hacen esta pregunta que desde idealista news vamos a tratar de mostrar de forma gráfica los motivos
El comprador que actualmente merodea el mercado sólamente reacciona a los precios y más en concreto, a los bajos precios. Es un comprador que sabe la situación del mercado y sólo busca oportunidades de compra, inmuebles que estén baratos, que su compra merezca la pena desde el punto de vista económico y que le dejen protegido contra un posible deterioro mayor del mercado inmobiliario. Lo malo, es que la mayoría de los vendedores ofrecen todo lo contrario
Para comprobarlo hemos realizado un estudio extrayendo varios datos que nos radiografían la oferta y la demanda inmobiliaria actual:
A) hemos medido el número viviendas que hay a la venta en idealista.com en Madrid
B) hemos agrupado esas viviendas en función del sobreprecio o descuento que su precio de venta (en euros/m2) presentaba respecto a su barrio
C) hemos auditado durante un mes el "interés" que ha generado cada vivienda
Nos hemos centrado en los contactos que desde idealista.com se han enviado a cada vendedor vía mail durante un mes y después los hemos agrupado para ver el interés generado por cada conjunto de viviendas. Obviamente, el mail no es la única forma de contactar con el propietario o la agencia, sino que es más frecuente hacerlo por teléfono, pero también hemos controlado las llamadas a determinadas agencias con las que idealista.com colabora y hemos comprobado como las proporciones del mail prácticamente se mantienen en los contactos telefónicos
Nota: análisis realizado para Madrid capital
En los gráficos se muestra claramente como la mayoría de los de los vendedores tienen su vivienda a un precio muy superior (en euros/m2) respecto a su zona. Por otro lado, se observa como el interés de los compradores se centra precisamente en los pisos más baratos, los que se venden a un precio inferior a los de la zona
Es decir, el interés de los compradores por los pisos crece de forma exponencial a medida que el precio del inmueble se vende con más rebaja respecto al precio medio de la zona. En concreto, un vendedor que tenga su casa a un precio un 30% inferior al precio medio de la zona logra siete veces más (un 600% más) de contactos que aquel que lo vende con un sobreprecio del 30%, que le deja fuera del mercado. Igualmente, venderlo al mismo precio que la media merma en aproximadamente un 50% el interés de posibles compradores respecto a una rebaja considerable
En los gráficos se demuestran varias cosas:
1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
Parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía
2) lo importante es el precio, no los descuentos
Los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad
3) se vende poco
Los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. El 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden
4) lo que se vende está por debajo del precio medio
Lo que está al precio medio de la zona no se vende. Idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. Era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. Por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona
402 Comentarios:
Buenas, quisiera comentar mi caso para ver si lo entienden los expertos del sector y me lo pueden aclarar. Hace un par de dias he renunciado a la compra de un chalet con un precio de 365.000euros+iva por el que he ofrecido 348.000euros+iva, ya que el comprador indica que el precio ya es rebajado y no puede bajar más. La verdad es que despues de meses de busqueda, la casa reunía todo lo que queriamos pero el final ha sido bastante desilusionante.
Habiamos llegado a dar la señal de 300euros, y el vendedor casi nos dijo que con mucho gusto nos lo devolvía. ¿Son estas las formas que debemos seguir para reactivar el mercado inmobiliario? A esto hay que añadir los dias de busqueda de hipoteca por los bancos, donde por supuesto, he tenido que aportar avalista, el piso de mis padres y estar atado a todos los productos vinculantes (seguros de vida, hogar, nominas, tarjetas, plan de pensiones..). Permitanme nombrar el trato recibido en una oficina del banco pastor, donde despues de ir dos veces, llamar no se cuantas, sigo esperando una respuesta despues de 4 semanas.
Como detalle adicional, cuento con unos ahorros de 70.000 euros, y me preguntaban si no podía aportar algo más para disminuir el riesgo de la operación.
En fin compañeros buena suerte, pero los que no hemos comprado debemos mantenernos atrincherados para que los precios bajen la nivel que deben estar.
Salud Miguel ¿Que es lo que quieres decir? , El banco te pide mas ,porque 70 000€ no son suficiente capital para, cubrir el 30% que se necesita para entrada y gastos, respecto a lo que tu llamas dar una señal, pues 300€ para una operacion de 365000+iva, efectivamente es una señal, pero de que no puedes . Salud pd atrincherarse no es la solucion curra y ahorra, pues no es que seas de los que no han comprado, es que para lo que tu quieres(la vivienda de 365000+ iva) eres demanda insolvente
Pues a mi me han dado con 35.000 el modelo de al lado que es aún mas grande (380.000) porque tengo mi antiguo piso totalmente pagado ..... para que luego digan que el inmobiliario es una m ---- , los propios bancos se fían más de que tengas un inmueble que de los sueldos, ¿Por qu´? Porque mi otro piso es muchísimo mejor que todo lo que tienen embargado, y en todo caso lo venderían el primero.
¿Alguien fue al salon low cost?
En capitales de provincia pequeñas y medianas observo la aparicion en el ultimo mes de mucho piso decentito por debajo de los cien mil euros, con ascensor exteriores o semiexteriores, unos setenta metros cocina independiente, de construccion en los setenta y en barrios obreros pero buenos, bien comunicados y con todos los servicios, el estado de conservacion es aceptable, algunos tienen incluso reformados cocina y baño, aunque hace unos años y posibilidad de garage en la zona, esto no lo veia yo deses hace por lo menos ocho años, esta ultima semana se empiezan a ver cosillas de setenta mil para abajo, eso si, zulos como dicen por ahi, pero HAbitaBLES CON UNA PEQUEÑa REFORMA,
LA CADENA SE ROMPE SIEMPRE POR EL ESLABON MAS DEBIL, y AUI TENEMOS EL EJEMPLO.
Creo que ultimamente se está volcando en este foro una acritud innecesaria, porque todos podemos tener razón.
Los ciudadanos de Madrid y Barcelona que hablan de robo tienen toda la razón. Yo de ellos no compraría nunca.
En otras capitales de provincia, me parece un precio muy razonable el que tantas veces se ha expuesto en este foro: de 2.000 a 4.000 euros metro cuadrado según ubicación y antigüedad del inmueble.
De manera que unos pisos de reciente construcción enfrente del Corte inglés de Albacete o de Alicante es normal que cuesten 4.000 euros metro, si tienen 15 o 20 años y están en un barrio adyacente al centro comercial unos 2.000, y si están en un barrio del extrarradio y tienen la misma edad unos 1.400.
Los auténticos análisis de mercado deben ser minuciosos, porque en plena zona centro (las ciudades crecen) hay inmuebles de los años 70, que se construyeron como VPo y ahora te las quieren vender a 3.500 euros metro, únicamente por ubicación porque la finca es mala de solemnidad. También hay en los barrios auténticas promociones de lujo en cuanto a calidades, que no valen lo que piden, por ubicación, vale que la casa sea un palacio, pero si el entorno es cutre ....
Y a todo esto hay que añadir el poco interes de los bancos para que su cliente saque el dinero, siempre dicen que no es momento, que van a bajar, etc.
Me pregunto ¿No es momento para quien? Evidentemente para ellos.
Si alquien quiere vender su piso, en la zona que sea:
1º Mirar o preguntar a profesionales serios, cual debe ser el precio de su piso, comparar, y ponerlo más bajo, entre un 3 a un 5% menos que los otros
¿Porque?
El que quiere comprar pulula por la zona que le interesa, ojo al dato, hay 2 o 3 posibles clientes, si les interesa el precio indudablemente compran, pero si consideran que esta alto o similar a los que han visto, pues, nada
Es decir solamente hay 2 o 3 clientes compradores en potencia, después, se acabo, no se interesa ni Blas.
El problema es ¿Y quienes son los otros?
En mi zona, 25 de los inmuebles en venta son unos 20 años más antiguos que el mío, y más baratos. Los otros tres son bastante más caros, pero unos 10 años más jovenes....
¿Cual es mi precio de referencia?
Yo no voy a vender un 5% por debajo de la media, ya que 20 años de antigüedad no son moco de pavo.
En cuanto a los otros,sí estoy un 10% por debajo, correspondiente a los diez años más jóvenes que son esos pisos.
Creo que las operaciones no se cierran por eso, porque los que están por debajo de la media no los quiere nadie para vivir y los que están por encima no se rebajan tanto.
Yo sólo quiero decir una cosa que teneis que tener en cuenta si estais buscando pisos en serio.
Cuando se dice que sobran millón y medio de viviendas, teneis que pensar cuántas son en polaris World, seseña, Marina d'or y todas sus imitaciones (cientos de "acosados" en la periferia de los pueblos de mar y montaña.
Luego teneis que excluir los de más de 25 años (allá vosotros, yo lo haría) y los que están situados en los barrios muy malos (por razones obvias) y en los muy buenos, porque son carísimos.
¿Cuántos pisos normales quedan para gente normal?
Cada vez falta menos para que los pisos vuelvan a subir.................
¿¿ Alguien lo duda ??
Siempre que pasa igual sucede lo mismo.................
¿¿ Alguien lo duda ??
Cuanto mas alto subes,si te caes ,caes de mas alto.................
¿¿ Alguien lo duda ??
2011 es el año del gran batacazo inmobiliario.....................
¿¿ Alguien lo duda ??
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