"Los precios siguen bajando y faltan argumentos para decir que la crisis ha terminado"

5 Abril 2010, 11:27

&Middot; "Si buscas casa debes mirar calidad, localización, precio y financiación"

&Middot; "Si no te aceptan ofertas de compra está claro que no estás en precio"

&Middot; "Los políticos podrían y deberían dar transparencia al precio de la vivienda"

Juan fernandez-aceytuno, director general de st-sociedad de tasación , Tiene una vista privilegiada del sector inmobiliario. Por su compañía pasan todos los años miles de valoraciones de viviendas, por lo que sabe de primera mano cuál es el punto actual de cocción del sector inmobiliario. En una entrevista con idealista news repasa la polémica de las estadísticas de precios, habla de la situación del mercado, ofrece recomendaciones para compradores y vendedores y nos cuenta los nuevos planes y proyectos de st-sociedad de tasación

Pregunta: ¿cómo veis el aluvión de datos sobre el precio de la vivienda y las críticas a las estadísticas oficiales?

Respuesta: Al contrario de lo que mucha gente cree, nuestras estadísticas no están basadas en las tasaciones inmobiliarias sino que salimos a la calle y recogemos los precios del mercado a los que aplicamos criterios rigurosos para ser tenidos en cuenta. Contamos con la colaboración de 800 tasadores que recogen los datos de todos las promociones de España ubicadas en municipios mayores de 25.000 habitantes. En el estudio quedan excluidas, además, las viviendas de protección oficial y las viviendas de segunda mano, las primeras porque se trata de inmuebles con un régimen especial, y las segundas, porque es un mercado opaco y muy poco homogéneo. Pensamos que, aunque sea costoso, ésa es la forma más rigurosa de obtener estadísticas.

P: ¿y es la tasación el mejor termómetro?

R: depende, porque una tasación debe ser prudente por principio y ante varios escenarios debe escoger el más negativo. Por ejemplo, si un piso en la calle serrano es de renta antigua, ST tiene que tasarlo teniendo en cuenta ese hecho. Y eso no es siempre valor de mercado

P: ¿y qué opinas de los otros datos? el de los portales inmobiliarios o el de escrituras?

R: En los portales inmobiliarios se ofrecen precios de oferta, que los compradores suelen inflar para después tener capacidad de negociación. Los datos de los portales son buenos para índices y tendencias, pero no para valores absolutos. Y luego hay otras fuentes, como escrituras ó notarios, pero aquí históricamente ha habido una diferencia entre lo que se escritura y lo se paga. Nosotros no entramos en el debate de cuál es mejor o peor, ya que todo el que pone datos encima de la mesa aporta algo, pero todos son distintos

P: y entonces, ¿cuál sería un buen termómetro del precio de la vivienda? ¿cómo se soluciona esto?

R: En el mercado español falta transparencia y mientras no pongamos datos fiables no vamos a solucionar el tema. La primera medida debería ser el registro público obligatorio y real de las transacciones, que no tenemos. Ése debería ser por ley el indicador real de la vivienda y entonces todo el mundo haría mejor su trabajo. Además, los compradores y vendedores tendrían una herramienta fiable. Nosotros, los tasadores, no estamos para dar estadísticas, sino que estamos para dar fe de que la garantía sobre la que concede una hipoteca realmente está valorada de una forma homogénea

P: el ministerio, que maneja datos de las tasadoras, dice que el precio de la vivienda sube en 21 provincias, ¿coincide con vuestras cifras?

R: Nosotros hemos notado un retroceso en el descenso de los precios, están bajando más lento. Nosotros percibimos que sigue bajando y no tenemos argumentos para justificar que esto se ha terminado. Por fundamentales, ni la actividad económica y ni el crédito, que son los factores que mueven el precio de la vivienda, están subiendo, por lo que no vemos tal repunte. Puede suceder que en algunas provincias con escaso stock puede haber una etapa de bull trap o falso suelo. Tenemos que estar atentos a si se estabiliza o si simplemente es un parón en la caída

P: si nos centramos en grupos de viviendas, ¿cómo veis el mercado de obra nueva contra el de usada?

R: Los precios de la vivienda nueva están afectados por el stock, especialmente en los casos de la segunda residencia. Ha habido mucha sobreoferta porque se pensó que la demanda era infinita y se pagaron suelos precios desorbitados. Hay nuevos desarrollos que van a sufrir más que las zonas consolidadas y con infraestructuras. Después, en segunda mano, primera residencia y barrio consolidado y con demanda estamos viendo prácticamente precios parados

P: ¿y si hablamos de grandes municipios contra ciudades?

R: Depende de la consolidación, pero por lo general las ciudades dormitorio está peor que ciudades principales

P: ¿tú comprarías casa ahora?

R: No hay una respuesta única para todo el mundo. Lo que recomendamos es que la gente se haga preguntas para poder obtener una respuesta a su caso particular, ya que cada compra es un mundo. Todos tenemos un trabajo diferente, un plan de vida, una salario, unos ahorros diferentes y por lo tanto no se puede concluir lo mismo para todo el mundo, ya que cada uno quedamos en una situación diferente para afrontar la compra de un inmueble. Cada uno debe decidir en función de su situación. Que suba el iva no es determinante para comprar para todos y que se acaben las desgravaciones en 2011 sólo te afecta de lleno a los sueldos altos, ya que el resto seguirán teniéndolas. Como puede verse, cada caso es un mundo y no debemos hacer un análisis para seis millones de compradores

P: ¿y por precio?

R: Pasa algo parecido. La vivienda no tiene que bajar un 15% en toda españa, ya que cada mercado es diferente. Por ejemplo, a mucha gente le da igual que en seseña haya miles de casas disponibles porque quieren en otra zona. Si pensamos que una zona va a seguir bajando de precio, está la opción del alquiler, que no es tirar el dinero. Si consigues vivir de alquiler mientras el precio de la vivienda está bajando puedes optar dentro de un tiempo a comprar una casa más barata y que vivir de alquiler sea una forma de ahorrar

P: si te decidieras por comprar casa, ¿cómo la buscarías?

R: Yo buscaría calidad, localización, precio y financiación, que son las variables a analizar para asegurarte que haces una buena compra y que después va a tener liquidez si necesito venderla. Una casa no suele ser para toda la vida y hay que pensar en una estrategia de salida. Recomendamos también valorar la opción de la autopromoción. Ahora que está bajando el precio del suelo puede ser una buena opción planificar construirte tu propia casa. Da más trabajo y no lo tienes inmediatamente, pero tienes una casa a tu medida algo más barata

P: qué te parecen medidas anunciadas por el gobierno para rehabilitación, financiación de las viviendas protegidas…

R: La rehabilitación tenía que haberse hecho hace tiempo. En Portugal se hizo y no fue suficiente. Tiene ventajas como que mueve la industria auxiliar de la vivienda, pero no tiene un gran efecto real. Y respecto a la financiación por parte del ico creo que todo lo que sea poner liquidez y dinamismo, es positivo. Pero las reformas que hacen falta son de más calado. Por otro lado, la trasparencia en precio es algo que los políticos podrían hacer y es necesario

P: ¿ves diferencia de precios entre bancos, promotores y/o particulares?

R: En los precios de los bancos hay ciertas dudas sobre los descuentos. Yo creo que es mejor fijarse en precios y no en descuentos. Pero todo el mundo debe tener claro que el proceso de comprar tiene que llevar asociado dosis de paciencia y de negociación. Hay que ver, ofertar y esperar a ver cómo respira el vendedor. Si no te aceptan ofertas está claro que no estás en precio y por mucho que digan los medios de comunicación que tiene que bajar la vivienda, ya hemos dicho que no tiene porqué bajar en todos los sitios un 15 o 20%

P: ¿en qué se equivocó el mundo de la tasación durante la burbuja?

R: En todos los sitios ha habido manzanas podridas. Pero yo me quedo con una reflexión: ¿qué habría sido del mercado si no hubiera habido tasadoras o se hubieran hecho desde otros puntos, como apis o directores de bancos?. Las sociedades de tasación han hecho de estabilizadores, ya que las buenas no ratificaban variaciones de precios mientras no estuvieran consolidadas. Es cierto que ha habido ovejas negras que fueron por delante y ahora tendrán que responder de sus tasaciones, pero a sociedad de tasación se nos acusaba de ir por detrás del mercado y de tasar bajo, lo que nos dejaba tranquilos. Las sociedades de tasación no pueden adelantar el futuro, somos notarios de la realidad, sacamos fotos de la actualidad

P: ¿y quien más fue culpable de la burbuja?

R: Todos los que participamos en el mercado: compradores, vendedores, apis, agencias de rating, ayuntamientos, banco de españa, tasadoras, bancos… todos somos culpables de alguna manera de lo ocurrido. El que compraba sobrevalorado lo hacía porque pensaba que al año siguiente lo iba a vender más alto. Nadie puede decir: "yo no he sido"

P: la crisis os habrá reducido las tasaciones, ¿cómo estáis afrontando este momento?

R: Si, ahora hacemos aproximadamente la mitad de tasaciones y sociedad de tasación ante la situación de caída de operaciones ha adoptado varias medidas. Una fue la de no despedir a nadie, por lo que tuvimos que reorientar el negocio y abrir nuevos campos. Antes todo iba a la tasación homologada por banco de españa y ahora también nos dirigimos a otros segmentos. Así, aunque seguimos dado una gran servicio a entidades financieras con nuestras tasaciones de activos inmobiliarios, hay otros mundos para tasar dentro de las empresas, como hoteles, centros comerciales, campos de golf, barcos…

P: ¿y para particulares?

R: Por un lado les damos más información y para ello hemos diseñamos productos generen confianza y trasparencia. Hemos creado stvalora donde se pueden ver precios o variaciones de valores en viviendas y también tenemos un servicio de planos acotados para dar fe de que los planos que aparecen en anuncios de venta son ciertos, algo que puede servir al comprador. Estamos llenando nuestra página de contenidos e información o incluso permitimos pedir tasaciones desde Internet con tarifas ajustadas, ya que pensamos que para el vendedor particular es importante ofrecer al comprador una valoración homologada con nuestro sello para darle confianza en el producto

60 Comentarios:

Pues voy a matizar tus datos . Es cierto que chamartin no esta bajando casi de precio pero tambien te digo que chamartin es un distrito muy grande y que no es lo mismo el viso la zona de padre damian-castellana, que el barrio de prosperidad y ciudad jardin, yo conozco un monton de gente en prosperidad y tienen un nivel economico que deja mucho que desear y claro que estan pasando apuros en crisis y por supuesto la vivienda ha bajado mas de ese 5%. Date un paseo cualquier dia por la calle marcenado y vas a ver mas ecuatorianos vagabundeando por las calles que si te vas a quito. Lo del 5,7% es una media pero me huelo que por padre damian ha bajado 0 % y que por prosperidad ha bajado el 12%

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Estoy de acuerdo contigo. Eso es lo que se tiene que corregir el mercado. Actualmente una vivienda media de la calle padre damian vale 700.000 euros y una de la calle marcenado 300.000 euros. El mercado esta distorsionado puesto que padre damian es una de las calles mas exclusivas de Madrid mientras que la calle marcenado es una de las calles mas humildes de chamartin y con un cierto porcentaje de inmigracion de la poco pudiente. Los precios de padre damian siendo muy altos se explica por el nivel adquisitivo de sus vecinos pero lo que no puede ser es que en una zona como es prosperidad que aunque pertenezca a chamartin, es una zona de gente humilde y trabajadora, te pidan 300.000 euros por una vivienda de 3 dormitorios. Los vendedores de la zona de prosperidad y ciudad jardin justifican precios altos porque estan en un distrito muy rico como es chamartin, y estan relativamente cerca de padre damian, el paseo de la castellana, el paseo de la habana, etc. pero tambien un vagabundo que pida en una esquina en la ciudad de zurich esta "cerca" de muchos ricos, y no por eso es rico.yo tambien creo que las zonas peores de chamartin y Salamanca tienen que corregir precios,.

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Ya lo hemos contado varios propietarios de chamberi en este foro. Salvo algun que otro deficiente mental, el resto de la genter ya se ha dado cuenta de que las viviendas en zonas mejor situadas no van a bajar mas alla de entre un 6% y un 10%. El que quiera una vivienda en chamberi con rebajas mayores que se lo haga mirar y mas vale que empiece a buscar por aqui de alquiler. A ver si se va enterando la gente que en Madrid hay barrios de ricos y barrios de pobres, y chamberi es de ricos no de gente pobretona que lo mas que puede pagar por una vivienda es 240.000 euros. El que este en esa situacion lo que ha dicho otro, que se vaya a vallecas, o debajo de un puente.

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Pues ala a buscar ricos!!!
Pero aqui ya te digoo yo que pocos vais a encontrar mas que nada porque al que le sobra poco mira ya que evidentemente no le va a suponer un gran esfuerzo ni se va a hipotecar 40 años "ya tiene el dinero"
Que pocas luces de verdad y asi quereis vender!!!

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¿Y quien te dice que los vendedores de chamberi esperan gente como tu?. En compra-ventas de viviendas en zonas exclusivas a la gente muerta de hambre como tu ni estais presentes ni se os espera. La gente con pasta compra y vende todos los dias viviendas y plazas de garaje en zonas como chamartin,chamberi y Salamanca y tu ni te enteras porque no podrias con todos los ahorros de tu vida ni comprarte una plaza amplia de garaje en la mejor zona de chamberi.tu vete a comprar viviendas a seseña o a alquilar uno piso sin ascensor por lavapies, que no creo que te puedas permitir nada mejor.

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Otro atontao!!!
Que no me compro yo hay na ni por 100000e!!!
Que no me gusta la zona
Que no trabajo cerca
Que no tengo familia hay ni ningun interes
Que no me gusta la periferia del centro ni el centro
Que no me gustan los snobs ni los pijos
Que los conozco de sobra y prefiero la gente humilde de por ej mi barrio que te saludan cuando te cruzas con ellos y nos contamos nuestra vida
Y te ayudan cuando lo necesitas si pueden

Te enteras atontao que yo no quiero tu barrio ni en pintura

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"Otro atontao!!!".

Cuando quieras miramos las estadisticas para ver "cuanto atontao" hay en chamberi, y cuanto en sanblas. Si quieres miramos parametros como el nivel de estudios y escolarizacion. Por que tu seas un deficiente mental genetico no pienses que el resto de la gente es igual. Por aqui por chamberi no hay especimenes como tu, debe ser que por san Blas hay muchos (aparte de tus familiares) y por eso tu te consideras hasta normal.

"Que no me compro yo hay na ni por 100000e!!!".

"Hay" donde yo vivo ese dinero solo te da para una plaza de garaje. Desde luego que si vivieras aqui en una plaza de garaje o en un trastero vivirias con mas dignidad que en tu querido san Blas natal.

"Que no me gusta la zona.que no trabajo cerca
Que no tengo familia hay ni ningun interes"

"Hay" es decir "aqui" afortunadamente para la gente de chamberi no hay gente como tu. Los marginales teneis que seguir viviendo en guetos marginales que es lo que os gusta pues no estais preparados para convivir con gente civilizada.

"Que no me gusta la periferia del centro ni el centro
Que no me gustan los snobs ni los pijos".

Ya lo se neng, a ti te va el rollo cani-pipa-neng. Lastima que no te detectaran la insuficiencia de oxigeno cerebral a tiempo.

"Que los conozco de sobra y prefiero la gente humilde de por ej mi barrio que te saludan cuando te cruzas con ellos y nos contamos nuestra vida
Y te ayudan cuando lo necesitas si pueden".

Ya se que tu jefe que es de chamberi y que gana 100.000 euros al año te humilla todos los dia y tu ganas 18.000 al año. Es lo que hay chaval.

"Te enteras atontao que yo no quiero tu barrio ni en pintura".

Dudo que conozcas la fabula de la zorra y las uvas pero tengo la esperanza de que algun dia la leas, si es que tu cerebro mermado se lo puede permitir.