¿Conoces el valor de tu vivienda a efectos de subasta?

La tasación o valoración de la vivienda que se hace como paso previo a la concesión del préstamo por parte de una entidad financiera es de gran importancia y la más conocida por el hipotecado. Sin embargo, en todas las escrituras de las hipotecas figura otro tipo de tasación poco conocida por los hipotecados: la tasación a efectos de subasta de una vivienda, que es el valor que adquirirá dicha vivienda en caso de ejecución hipotecaria por impago

Cuando una persona pide un préstamo hipotecario al banco, éste necesita una tasación que determine el importe máximo para financiar la vivienda y es la valoración que todo el mundo conoce. Sin embargo, lo que se desconoce es que este valor de tasación es diferente del que se le asignaría en un proceso de subasta

José Ignacio navas, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, asegura que “hay entidades financieras que tasan por la totalidad de la responsabilidad hipotecaria, otras por el principal del préstamo y otras por una cantidad que no se sabe muy bien de dónde ha salido”. En resumidas cuentas, la práctica es muy diversa y ambas tasaciones no tienen porqué coincidir en el valor de la casa hipotecada

En opinión de Jaime álvarez, director de pública subasta, este tipo de tasación (o garantía hipotecaria), que la lleva a cabo la entidad financiera, está calculada como la tasación de la vivienda más estimación de intereses de demora y costas procesales y puede encontrarse en torno al 20 ó 30% por encima del valor de tasación inmobiliaria “aunque hay casos en los que ha llegado a duplicar ese valor de tasación” afirma

Por ejemplo, una tasadora tasa una vivienda en 100.000 euros como paso previo para obtener la financiación. Además, de este valor, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 120.000-130.000 euros, donde se incluyen las costas procesales, los intereses de demora, etc. éste es el valor por el que sale a subasta la vivienda

Pero, como bien señala álvarez, la tasación a efectos de subasta puede duplicar la tasación inmobiliaria. Por ejemplo, el año pasado salió a subasta un inmueble en la zona centro de Madrid cuya garantía hipotecaria (tipo de subasta) fue de más de 6 millones de euros cuando su valor de tasación era de unos 3,5 millones de euros. Y ¿por qué esta diferencia? según el experto, porque “la entidad financiera si presta mucho dinero, cobra unos altos intereses para cubrir riesgo y establece una alta garantía hipotecaria para cubrir el valor de la deuda”. En este caso, el motivo del embargo fue el impago de unas letras hipotecarias de una entidad refinanciadora. La subasta quedó desierta y se la adjudicó la entidad

En caso de que la entidad financiera ejecute la hipoteca, pasan en torno a 9 ó 12 meses hasta que se va formando el expediente judicial y el siguiente paso es el embargo de la vivienda que hay que comunicar con 20 días de antelación como mínimo. Según los artículos 670 y 671 de la ley de enjuiciamiento civil (lec), en la subasta un subastero puede pujar por el 70% del valor por el que la vivienda ha salido a subasta, es decir, por 84.000 euros. Si la subasta queda desierta, la entidad financiera se la queda por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y el importe restante lo tiene que pagar el deudor

Leer bien la escritura

El notario navas avisa de que en el momento de firmar la escritura hay que saber que en ella está recogida la tasación a efectos de subasta, para que el banco pueda utilizar el procedimiento de ejecución directa o subasta en caso de que el hipotecado no pueda hacer frente al pago del préstamo
 
Navas advierte de que apenas se conoce o se da importancia a este tipo de tasación y recuerda que el notario está obligado a leer las escrituras y avisar a los hipotecados de la existencia de este tipo de tasación, por lo tanto, deberá informar de ese valor. Navas cree que “la lectura de las escrituras a veces no basta y se hace necesaria la explicación”. El notario se sorprende de la reacción de los hipotecados cuando lee las escrituras. “Habitualmente surgen bromas como 'no nos asuste o eso no nos va a pasar'... y señala que aunque es cierto que no hay que dramatizar, sí es conveniente “informar de lo que se está firmando”

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