Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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157 Comentarios:
Lucia, creo que va tener que esperar que llegue algun comprador, yo de usted antes que acabe el año haria alguna rebaja suculenta para ver si logra atraer a su vivienda a alguien que tenga una cuenta de ahorro vivienda y pueda estar interesado en la desgravacion fiscal.
Si sigue esperando le pasara lo que a casi todo el mundo que espera su mirlo blanco, y se que daran a la espera mucho tiempo. Pruebe con 120.000€ el abanico de posibles compradores con esa cifra se abre mucho.
Espero que tenga suerte.
La "filosofía" de la compra en el 2005 era "comprar al precio que sea", la justificación: "el dinero se puede conseguir y el año que viene valdrá un 17% más caro, si lo necesito vendo y además obtengo beneficio". La compra se justificaba como la aventura de jugar en bolsa "la vivienda nunca va a bajar de precio". Pero ahora las circunstancias nos han demostrado que esta afirmación no es ciertay hoy la cotización está a la baja. Debemos se conscientes de que las inversiones unas veces salen bien y otras salen mal, y cuando la bolsa baja, el inversor, sencillamente, pierde.
Esto, un inversor profesional lo entiende y lo acepta sin demasiados problemas, pues tiene recursos suficientes y opera para compensar las perdidas de unos momentos con las ganacias de otros, las perdidas de unas acciones con las ganacias de otras. Es su negocio.
Pero al mercado inmobiliario se han lanzado personas normales, que han querido "jugar" a brokers, y presumir de ello, metiendo todo su capital en un bien, generalmente, de difícil liquidez, ya que, además, lo necesitaban para poder vivir y esto entorpece mucho las decisiones y las operaciones que se hacen con él.
Ahora el vendedor particular no puede empeñarse en funcionar con el mismo esquema especulativo de antaño y pretender "salvar los trastos" trasladanado al comprador el revés que ha sufrido su decisión de invertir aquel "precio que sea" por el que compró su vivienda, ya que estaba, evidentemente inflado y no se correpondái con el valor real del bien que hoy va marcando el mercado.
Es curioso, que muchos estos señores hoy se resistan a bajar sus precios argumentando que de lo contrario perderían parte de la inversión realizada en su momento, e incluso que vapuleen, tan convencidos, a los ofertantes con sentencias lapidarias del tipo " si quiere se lo regalo, o con su sueldo Ud no puede aspirar a comprar un piso en el centro, cómprese un apartamento en la periferia, o alquile que es lo suyo, o si Ud no se puede comprar un ferrari,cómprese un citroen, etc, etc.... ".
Y digo que es curioso, porque estoy seguro de que muchos de ellos ahora tienen necesidad de vender para librarse una hipoteca que les asfixia, y esas consideraciones que hacen sobre los demás, las podrían haber hecho perfectamente sobre sí mismos en el año 2005. Posiblemente, precisamente ahora, estén reconsiderando como reconducir su estilo de vida en base a sus posiblidades reales.
Pero, claro, no es fácil aceptar con cierta resignación y hombría la responsabilidad de los errores que uno comete en la vida, pero sí es sencillo desahogarse con saña sobre los demás, aunque éstos no tengan ninguna culpa
Pero resulta que ni somos brokers, ni banqueros ni usureos, ni especuladores, somos personas normales, que compramos por necesidad, no para invertir ni para revender. Compramos al precio que habia y nada mas.
Y si cierto, las circunstancias profesionales y particulares de cada uno, son problemas de cada uno, y no tiene por que cargarse a los demas. Pero entendera, que tampoco se trata de dar duros a pesetas ¿Entiende? Y aqui nadie se alegra de comprar barato y vender caro.
Compramos en su tiempo al precio que habia, y ahora vendemos por necesidad, claro que si, faltaria mas; de lo contrario no venderia.
Pero que le quede claro que tampoco queremos que se nos tome el pelo a los que vendemos, aunque sea por necesidad, porque seremos pobres, pero hombria aun nos queda.
Y no vamos a consentir ni, mucho menos por las circunstancias que como yo, muchos, intenten mofarse de nosotros.
Por que lo que se deduce de sus conclusiones es que:
Nos jadamos y aguantemos, e incluso parece que a Ud. Le alegre.
Solo intentamos vender nuestro piso, y ya estoy harto de repetir, que el precio esta mucho por debajo del precio del mercado, y que si antes habia especualdores para comprar y vender mas caro, ahora, tambien los hay. Y encima peor, porque antes, era para poder ganar, y si ganaban era porque otros compraban. Pero ahora señor, no es igual, porque ahora, los esculadores, estan esperando a que muchos posibles vendedores se queden en la mas absoluta ruina y, estos aprovechar la ocasion para despellejarlos.
Comprar los pisos a precio de ganga (embargos, subastas, etc.) para revenderlos ellos mismos. Esto, señor,es mucho peor que lo de antes. Porque se aprovechan de muchas familias que estan necesitadas, que se quedan sin vivienda y encima se rien de ello.
Y si, tiene Ud. Razon podrian haberlo pensado en el 2005 antes de comprar, pero seguro que si tuvieran trabajo o ingresos, seguro que Ud. Ahora mismo no estaria opinando sobre lo mismo.
Pero resulta que ni somos brokers, ni banqueros ni usureos, ni especuladores, somos personas normales, que compramos por necesidad, no para invertir ni para revender. Compramos al precio que habia y nada mas.
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Perdone, pero no me río de nadie.
Al precio que había antes yo me negué a comprar, y al precio que hay ahora también. Mi nivel de ingresos no me lo permite, luego no compro.
Ud con su dinero (o con su futuro) puede hacer lo que quiera, (entre ello endeudarse hasta el límite que le dejen o que desee), pero yo no tengo porqué sufrir sus decisiones. El responsable es ud, y las consecuencias de sus actos deben ser para ud. Yo no soy una ong. Tiene un piso, lo vende caro, yo no se lo compro, y punto.
Entonces si Ud, no quiere comprar ni quiere vender ¿Que hace en este foro mareando la perdiz?
Muy certero de principio a fin
Me refería a esta intervención:
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La "filosofía" de la compra en el 2005 era "comprar al precio que sea", la justificación: "el dinero se puede conseguir y el año que viene valdrá un 17% más caro, si lo necesito vendo y además obtengo beneficio". La compra se justificaba como la aventura de jugar en bolsa "la vivienda nunca va a bajar de precio". Pero ahora las circunstancias nos han demostrado que esta afirmación no es ciertay hoy la cotización está a la baja. Debemos se conscientes de que las inversiones unas veces salen bien y otras salen mal, y cuando la bolsa baja, el inversor, sencillamente, pierde.
Esto, un inversor profesional lo entiende y lo acepta sin demasiados problemas, pues tiene recursos suficientes y opera para compensar las perdidas de unos momentos con las ganacias de otros, las perdidas de unas acciones con las ganacias de otras. Es su negocio.
Pero al mercado inmobiliario se han lanzado personas normales, que han querido "jugar" a brokers, y presumir de ello, metiendo todo su capital en un bien, generalmente, de difícil liquidez, ya que, además, lo necesitaban para poder vivir y esto entorpece mucho las decisiones y las operaciones que se hacen con él.
Ahora el vendedor particular no puede empeñarse en funcionar con el mismo esquema especulativo de antaño y pretender "salvar los trastos" trasladanado al comprador el revés que ha sufrido su decisión de invertir aquel "precio que sea" por el que compró su vivienda, ya que estaba, evidentemente inflado y no se correpondái con el valor real del bien que hoy va marcando el mercado.
Es curioso, que muchos estos señores hoy se resistan a bajar sus precios argumentando que de lo contrario perderían parte de la inversión realizada en su momento, e incluso que vapuleen, tan convencidos, a los ofertantes con sentencias lapidarias del tipo " si quiere se lo regalo, o con su sueldo Ud no puede aspirar a comprar un piso en el centro, cómprese un apartamento en la periferia, o alquile que es lo suyo, o si Ud no se puede comprar un ferrari,cómprese un citroen, etc, etc.... ".
Y digo que es curioso, porque estoy seguro de que muchos de ellos ahora tienen necesidad de vender para librarse una hipoteca que les asfixia, y esas consideraciones que hacen sobre los demás, las podrían haber hecho perfectamente sobre sí mismos en el año 2005. Posiblemente, precisamente ahora, estén reconsiderando como reconducir su estilo de vida en base a sus posiblidades reales.
Pero, claro, no es fácil aceptar con cierta resignación y hombría la responsabilidad de los errores que uno comete en la vida, pero sí es sencillo desahogarse con saña sobre los demás, aunque éstos no tengan ninguna culpa
PUes yo lo tengo clarisimo. Entre mi marido y yo tenemos ahorrados 150.000 euros. Nuestros ingresos son de 5000 euros mensuales. Pagaría por un piso nuevo de excelentes calidades en el mejor sitio de la ciudad (Córdoba) 240.000 euros, ahora me piden 390.000 en 2007 me pedían 461.000.
POr un piso de buenas calidades, nuevo, céntrico pero no el mejor sitio pagaría 210.000 euros, ahora me piden 351.000, no se cuanto pedírian en 2007.
Por un piso de excelentes calidades, nuevo, en barrio residencial, o vivienda de calidades medias, nuevo, céntrico pagaría 150.000.
Que me ofrecen esto, lo compro, que no me lo ofrecen, sigo de alquiler, no me gusta tirar el dinero.
Saludos y buena suerte
Creo que lo llevas un pelín crudo. Me da la sensación que esperas una rebaja que dudo mucho que te llegue. Tú, al contrario que los especuladores esperas un mirlo blanco vendedor y de esos tampoco quedan. Aunque supongo que manejarás datos relevantes, como el conocimiento del precio real de las ventas en esa zona entre los años 1998 y 2001.
He visitado córdoba por trabajo el año pasado (aunque ya había estado anteriormente allí). por curiosidad, pues en aquel momento estaba intentando vender mi piso, saqué a relucir el tema inmobiliario con el encargado de una empresa que visité y según me comentó, no ha habido bajadas de escándalo porque no hubo un festín exagerado de construcción.
Además, en el centro (como en el centro de cualquier ciudad) ya casi no queda cabida para más edificaciones. Lo que ves es lo que hay.
Por cierto, logré vender el piso el año pasado y del mismo modo compré en 2009.
Estoy totalmente de acuerdo con los que aseguran que la rebaja debe de estar entre el 30% y el 35%, salvo casos en los que están exageradamente por encima y el vendedor (de esos que no se bajan de la burra) debería bajar un 50%.
En mi caso, junto con varias mejoras como una cocina amueblada muy chula, bañera de hidromasaje, etc, el precio de venta casi se correspondió con lo que yo había gastado en el piso. Del mismo modo así fue mi compra.
Es decir, negocio ventajoso para todos.
Yo no espero ni dejo de esperar nada, ya dije que vivo muy bien de alquiler. Digo lo que tengo ahorrado y mis ingresos y que si me ofrecen lo que considero debe valer una vivienda (y he sido generosa) compro y si no pues a seguir de alquiler. En el centro de córdoba como en el centro de todas las ciudadades hay muchisimos solares para construir.
El precio de la vivienda hoy ya ha caido entre un 30% y un 35% y como queda un tramo a la baja, bajará mas de un 50% que es donde estarían sus precios de equilibrio. Que llevo razón, compraré, que no, pues a vivir de alquiler.
SAludos y buena suerte.
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